Konsultacje projektu ustawy inwestycyjnej

Trwają konsultacje społeczne projektu Ministerstwa Budownictwa i Infrastruktury tzw. ustawy inwestycyjnej, która ma uprościć proces inwestycyjno-budowlany. Czy aby będzie to rzeczywiste uproszczenie?

Zwrócić należy uwagę, że poziom inwestycji jeszcze nie wrócił do wartości sprzed 2015 roku. Ponadto pobudzenie i ułatwienie realizacji inwestycji przyświecało także projektowi Kodeksu urbanistyczno-budowlanego (KUB), który ministerstwo skierowało do konsultacji publicznych rok wcześniej, we wrześniu 2016 roku. Do dziś nie jest znana finalna wersja projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, ani daty złożenia tego projektu do Sejmu.

Można przypuszczać, że kolejne plany resortu wprowadzą zmiany, jednakże nie koniecznie służące gospodarce i uproszczeniu procedur.

© mib.gov.pl

Minister Andrzej Adamczyk

Podstawowe założenia projektu

Do najważniejszych rozwiązań ustawy inwestycyjnej należy nowy instrument planistyczny, jakim będzie obszar zorganizowanego inwestowania (OZI), który pojawić się ma w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nowe narzędzie ma za zadanie zacieśnić współpracę gmin z inwestorami przy przygotowaniu „wielkoformatowych” projektów inwestycyjnych, a równocześnie znacznie je przyspieszyć dzięki możliwości pominięcia długotrwałej procedury modyfikacji studium czy planu miejscowego. Obszar zorganizowanego inwestowania ma być zatem przejawem swoistego partnerstwa publiczno-prywatnego (także finansowego) na najwcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego, czego obowiązujące przepisy nie przewidują. Szczegóły dotyczące OZI – w szczególności jego granice, przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania i warunków zabudowy – określać będzie plan regulacyjny, który stanie się nowym aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy. Plan regulacyjny zwiększyć ma stabilność prawną obszaru zorganizowanego inwestowania, ponieważ wyłączy środki odwoławcze dotychczas stosowanych w planowaniu przestrzennym decyzji administracyjnych.

Według założeń, postanowienia planu regulacyjnego mogą być sprzeczne z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego i studium, a w wyniku uchwalenia planu regulacyjnego z mocy prawa wygasną decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydane dla obszaru zorganizowanego inwestowania. Projekt planu będzie mógł przygotować inwestor lub prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości (dla nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczonych pod budownictwo na wynajem), ponosząc związane z tym koszty, które będą odciążać budżet gminy. 

Zintegrowane pozwolenie na budowę i umowa urbanistyczna

Na potrzeby sprawnej realizacji inwestycji w obszarze zagospodarowania inwestycyjnego ustawa wprowadza nową instytucję zintegrowanego pozwolenia na budowę. Będzie ona obejmować ustalenia w zakresie dostosowania struktury nieruchomości, nabycia praw do nieruchomości w trybie administracyjno-prawnym oraz zagadnień dotyczących wycinki drzew i krzewów. Ustawodawca podąża w tym zakresie sprawdzoną ścieżką jednej kompleksowej decyzji realizacyjnej, która przewidziana jest w licznych specustawach inwestycyjnych, znakomicie skracając czas postępowania i eliminując ryzyko licznych odwołań. Dodatkowo gmina może zawrzeć z zainteresowanymi inwestorami umowę urbanistyczną określającą zasady integracji poszczególnych działań inwestycyjnych objętych planem regulacyjnym a także podział kosztów ich realizacji. Umowa może także określać obowiązki poszczególnych inwestorów, związane z realizacją inwestycji celu publicznego w ramach OZI, np. pokrycie części lub całości kosztów przez inwestora na rzecz gminy.

Umowa urbanistyczna ma być elastycznym mechanizmem o charakterze kontraktowym, który pozwoli ustalić zasady finansowania inwestycji, przypisać poszczególnym podmiotom (zarówno publicznym jak i prywatnym) konkretne zadania.

Ustawa określi także zasady odpowiedzialności (np. w formie kar umownych za nienależyte wykonania zobowiązań określonych w umowie urbanistycznej). Zawarcie umowy urbanistycznej pozwoli zwolnić inwestora z opłaty adiacenckiej i planistycznej. 

Podsumowanie

Rozwiązania zawarte w projekcie ustawy inwestycyjnej można ocenić pozytywnie, ponieważ mają szansę uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjny, ponadto pozwalają proces inwestycyjny oprzeć w większym stopniu niż dotychczas na modelu kontraktowym, zakładającym współpracę wszystkich zainteresowanych stron, także podmiotów publicznych i prywatnych, na zasadach równości i dobrowolności.

Autorzy projektu ustawy inwestycyjnej wskazują w uzasadnieniu, że koncepcja OZI bazuje na wnioskach z konsultacji publicznych projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Pozostaje pytanie, czy wprowadzenie rozwiązań w postaci planu regulacyjnego i zintegrowanego pozwolenia na budowę oznaczać będzie rezygnację z pierwotnych założeń KUB, tj. kompleksowego ujednolicenia (i usprawnienia) procesu inwestycyjno-budowlanego i definitywnego usunięcia z porządku prawnego specustaw branżowych.

Jeżeli KUB nadal pozostanie w sferze idei, ustawa inwestycyjna – choć sama w sobie niewątpliwie potrzebna – stanie się rozwiązaniem zastępczym, utrwalającym aktualnie obowiązujący model.

Jeżeli Kodeks urbanistyczno-budowlany ma rzeczywiście zaistnieć w obiegu prawnym i spełnić pokładane w nim nadzieje, to dla spójności systemu powinien przejąć przynajmniej część rozwiązań przewidzianych w ustawie inwestycyjnej.

W praktyce propozycja ministerstwa może jednak rodzić wiele problemów. Między innymi: w projekcie inwestycyjnym powinna zostać zawarta informacja o liczbie wydzielonych lokali mieszkalnych. Nierzadko w trakcie prowadzenia inwestycji, ilość powstałych mieszkań ulega zmianie. Często są one dzielone lub łączone, dlatego na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę, podanie ich dokładnej liczby utrudnia proces projektowania inwestycji. Niebagatelne znaczenie mają tu również nowe przepisy ustawy o własności lokali, z których wynika, że ustanowienie ich samodzielności następuje zgodnie z pozwoleniem na budowę. Jeśli więc ilość mieszkań ulegnie zmianie i będzie różnić się od tej wskazanej w projekcie inwestycyjnym (stanowiącym integralną część pozwolenia na budowę) to uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali wymagałoby kolejnej zmiany w pozwoleniu na budowę – co jedynie wydłuży proces inwestycyjny i zwiększy jego koszty.

Ponadto projekt inwestycyjny ma zawierać „podstawowe rzuty, przekroje i widoki elewacji obiektu budowlanego”. Sformułowanie to wzbudza wątpliwości: czy te informacje dostarczą wystarczającą ilość danych, by umożliwić sąsiadującym inwestorom dostosowanie ich projektów, chociażby do wymogów zachowania dostępu do światła i słońca? Istnieje ryzyko, że dane zostałyby zawarte dopiero w projekcie technicznym, udostępnianym przez kierownika budowy wyłącznie na żądanie organu nadzoru budowlanego. Tym samym okoliczni mieszkańcy tracą możliwości zapoznania się z ważnymi dla nich parametrami technicznymi projektu.

Problemów i wątpliwości w projekcie można dostrzec więcej, jednakże ograniczona powierzchnia publikacji uniemożliwia ich pełne wskazanie.


Użyte skróty: KUB – Kodeksu urbanistyczno-budowlanego; OZI – obszar zorganizowanego inwestowania. 

Opracowano na podstawie materiałów Ministerstwa Budownictwa i Infrastruktury – mib.gov.pl i publikacji Biznes w praktyce – geo.com.pl, Portalu Gospodarczego – wnp.pl, Serwisu informacyjnego programu Mieszkanie+ Narodowego Programu Mieszkaniowego –  narodowyprogram.pl

Andrzej Jakiel

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
468 ad