Rynek mieszkaniowy na koniec 2019 roku

Analiza rynku

Przeglądając pierwszą stronę popularnej wyszukiwarki internetowej, pod hasłem „prognozy rynku nieruchomości”, od samych tylko tytułów zaczyna kręcić się w głowie. Rozbieżności w poglądach, analizach i prognozach są ogromne. Czytamy tylko tytuły:
– demografia położy rynek w Polsce,
– ceny mieszkań polecą na łeb na szyję,
– ceny nieruchomości szybują – gdzie ta korekta,
– ceny mieszkań mogą spaść nawet o kilkanaście procent,
– rynek dotarł do okolic szczytu hossy sprzed dekady,
– rynek mieszkaniowy – kiedy w końcu nadejdzie bessa?
– ceny mieszkań ustabilizują się. Spadków na razie nie będzie.

Jak w takiej kakofonii opinii ma się odnaleźć potencjalny Kowalski, jako indywidualny inwestor, jeśli w tym samym czasie jedni wieszczą zupełnie co innego niż inni – od prognozy wzrostów po znaczne spadki.

Monitorując od wielu lat rynek nieruchomości i dokonując stałych analiz zauważam, że w ostatnich dwóch miesiącach coś się na rynku mieszkaniowym zmieniło. Nastąpiło zahamowanie szerokiego zainteresowania mieszkaniami, które nieprzerwanie od półtora roku biło rekordy. Sprzedawało się wszystko na wtórnym i pierwotnym rynku. Jednakże tegoroczne wzrosty cen, niebagatelne, bo sięgające od jednego nawet do trzech tysięcy złotych za jeden metr kwadratowy, spowodowały u znacznej część potencjalnych inwestorów przyjęcie pozycji wyczekującej. I nie ma się co dziwić, jak popatrzymy tylko na podane wyżej tytuły licznych internetowych publikacji.

Cenową galopadę czas już zakończyć

Od mniej więcej dwóch lat nastąpiło dziwne sprzężenie gry cenowej pomiędzy pierwotnym i wtórnym rynkiem. O ile wzrost cen rynku pierwotnego związany jest z rosnącymi cenami działek budowlanych pod inwestycje mieszkaniowe oraz stale wzrastającymi kosztami wytworzenia nowych budynków, to marże deweloperów w omawianym okresie, jak i w latach poprzednich, utrzymywały się na stałym poziomie kilkunastu procent. Pomijam tu paskarskie marże nielicznych deweloperów, które dawniej występowały tylko sporadycznie, w tym roku jednak zaczęły się rozmnażać osiągając poziom ośmiu tysięcy złotych za metr kwadratowy, co nijak się ma do realiów lokalnego rynku nieruchomości. Wtórny rynek mieszkań takich kosztów jednak nie generuje, co wskazuje, że kreowanie cen ofertowych powyżej poziomu cen rynku pierwotnego wydaję się już tylko nieuzasadnioną pazernością.

W zeszłym roku ceny mieszkań w popeerelowskich blokowiskach potrafiły przekraczać ceny nowo wytwarzanych lokali mieszkalnych, wykonywanych w nowych technologiach, znacznie bardziej energooszczędnych, i podkreślmy – N O W Y C H! Używane lokale mieszkalne najczęściej są w stanie znacznego zużycia technicznego lub znajdują się w nieprzyjaznej człowiekowi wielkiej płycie, której nadto trwałość jest w obecnym czasie co najmniej problematyczna. Na zdrowym ekonomicznie rynku, wszystko co nowe jest droższe od używanego: samochody czy telewizory, maszyny produkcyjne czy lekarstwa z kończącym się terminem ważności. Dlaczegóż więc stare mieszkania mają być droższe od nowych? Przeszacowanie rynku wtórnego ma również wpływ na rynek pierwotny ośmielając deweloperów do windowania cen. Dłuższy stan takiego sprzężenia cenowego, jak widać zaczyna szkodzić jednym i drugim, gdyż rynek daje odpór nieuzasadnionym wzrostom.

Co więc nas czeka w dającej się przewidzieć przyszłości ?

Moim zdaniem, w niedalekiej przyszłości nastąpi spłaszczenie cen ofertowych do poziomów akceptowalnych przez inwestorów, które na opolskim rynku pierwotnym powinny kształtować się od sześciu do sześciu i pół tysiąca złotych. Natomiast na rynku wtórnym, w zakresie wielkiej płyty i starych zasobów osiedlowych – do pięciu tysięcy. Lokale mieszkalne w zmodernizowanych kamienicach położonych w centrum miasta – do pięciu i pół tysiąca złotych. Wyższe ceny mogą wystąpić tylko w kultowych lokalizacjach, jak Starówka, Wyspa Pasieka czy Dzielnica Generalska.

Co będzie dalej? W kapitalistycznej gospodarce wolnorynkowej występowanie cykli koniunkturalnych jest czymś oczywistym i fakt nadejścia spowolnienia gospodarczego jest nieunikniony. Nie należy się jego obawiać, bo rynek nieruchomości i jego uczestnicy (w tym inwestorzy) dadzą sobie radę. Co więc robić? Inwestować w nieruchomości uciekając z wolnym kapitałem, bo to najbezpieczniejsza lokata.

Niepewnym jednak jest czas nadejścia krążącego od dłuższego czasu nad światem kryzysu finansowego. To co zdarzyło się w 2008 roku, moim zdaniem, było tylko próbnym balonem. Bać się należy kolejnego kryzysu finansowego, który, jak wiemy z różnych przecieków, chodzi po głowie wielkiego kapitału a na który ani my, ani politycy niestety nie mamy wpływu. Mam tylko nadzieję, że kreatorom takiej przyszłości w ich wyuzdaniu, braku moralności i niezaspokojonej chciwości nie ujdą te manipulowanie na sucho i po globalnym buncie całkowicie odmieni się oblicze ekonomiczo-polityczno-społeczne współczesnego świata. Co robić? Tym bardziej inwestować w nieruchomości, aby któregoś dnia nie obudzić się bez niczego.

Andrzej Jakiel

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
Zobacz wszystkie nowe osiedla