Rynek nieruchomości w 2016 r.
Poszerzona i skorygowana próba prognozy dla rynku nieruchomości na 2016 rok.
Andrzej Jakiel
Ten artykuł liczy 697 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 19 sek.
Prognoza dotyczy wybranych rodzajów nieruchomości i uwzględnia podział na rynek pierwotny i wtórny.
Mieszkania, jako jedyny rodzaj nieruchomości, sprzedają się dobrze, niezależnie od wielkości – małe i duże. Hamulcem w sprzedaży jest obecnie cena. Następuje jednakże sukcesywne nasycenie rynku nowo budowanymi mieszkaniami, gdyż deweloperzy nieustannie budują.
Można spodziewać się nieznacznego wzrostu cen na rynku pierwotnym 2016 roku, który zatrzyma się pod koniec roku. Następny okres może już ujawnić fazę spadkową.
Nadprodukcja na pierwotnym rynku mieszkaniowym spowoduje spadek mieszkań używanych nawet o 15 procent.
Nowe domy jednorodzinne wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej znacznie wolniej się sprzedają niż nowe mieszkania. Część deweloperów rezygnuje z kolejnych inwestycji na korzyść mieszkaniówki wielorodzinnej. Spadek cen domów na rynku pierwotnym jest nieunikniony.
Wtórny rynek domów, szczególnie starszych z okresy PRL-u, odnotuje duży spadek cen transakcyjnych. Klienci zainteresowani zakupem domów coraz częściej zwracają baczną uwagę na energooszczędność, rodzaj i jakość materiałów ściennych, okien, pokryć dachowych, źródeł ciepła. Jeśli oferta nie spełnia ich oczekiwań, wybierają domy na rynku pierwotnym albo budowę we własnym zakresie. Także nadmierna powierzchnia starych domów powyżej 180 mkw., a jest sporo ofert starych domów o powierzchniach 220, 250 i 300 mkw., odstrasza poszukujących. Obecni nabywcy poszukują domy o małych powierzchniach od 100 do 130 mkw.
Działki budowlane położone w strefach miejskich utrzymywać będą ceny na dotychczasowym poziomie, szczególnie te, które objęte są miejscowymi planami zagospodarowania.
Działki odległe od miast i położone na terenach wiejskich w 2016 r. powinny spadać w cenach, nawet o 15 procent.
Grunty rolne podskoczą w cenach utrzymując trend wzrostowy odnotowywany od ponad dwudziestu pięciu lat. Pod koniec 2015 roku wydawało się, że pierwszą połowę 2016 roku charakteryzować będzie minimalny wzrost cen spowodowany wprowadzonymi ograniczeniami w obrocie ziemią. Jednakże dwa tygodnie później sytuacja się diametralnie zmieniła ze względu na zablokowanie nowej regulacji prawnej. Do maja 2016 roku obowiązywać będą dotychczasowe zasady sprzedaży ziemi – ceny wiec wzrosną w pierwszej połowie roku., Jeśli drastyczne ograniczenia w nowej ustawie wejdą w życie, w drugiej połowie roku ceny gruntów rolnych zatrzymają się. W latach następnych tendencja wzrostowa nadal będzie się utrzymywać ze znacznie słabszą dynamiką.
Lokale użytkowe, których spora część stoi pusta, spadną w cenach sprzedaży. Przy najmie lokali sytuacja jest nieco lepsza, choć moim zdaniem dalszy przyrost pustostanów jest nieunikniony. Zwiększy się także rotacja najemców.
Jedynie w istniejących już i przyjętych przez lokalne społeczności wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (centrach, galeriach) ceny powinny się utrzymywać na dotychczasowym poziomie.
Powierzchnie magazynowo-składowe będą rosnąć w cenach, a pokrycie najmem wzrastać. Nadal będą przybywać nowobudowane obiekty magazynowo-składowe. Koniunktura w tym segmencie rynku nieruchomościami od kilku lat wykazuje wzrosty i może załamać ją tylko w dwóch przypadkach: radykalnego pogorszenia sytuacji gospodarczej w UE oraz nieodpowiedzialnych decyzji politycznych w kraju.
Obiekty i tereny rekreacyjne rzadko poddawane są analizie. W tym segmencie rynku nieruchomości przewiduję istotny przyrost ofert, głównie prywatnych domków letniskowych w całej gamie technologicznej, od drewnianych altan po murowane mini wille letniskowe. Podobnie będzie z niezabudowanymi działkami rekreacyjnymi. Ceny w 2016 roku utrzymają na dotychczasowym poziomie, co ograniczy ich obrót. W latach następnych ceny powinny już spadać.
Na rynku mieszkaniowym poziom aktywności inwestorów indywidualnych w 2016 będzie utrudniony i droższy. Droższy, bo banki przerzucą na klientów wprowadzone ostatnio opodatkowanie aktywów bankowych. Utrudnione, bo wzrasta wkład własny kredytów hipotecznych z 10 do 15 procent wartości nieruchomości.
W drugiej połowie roku można się także spodziewać wyczerpania przewidzianej na 2016 rok puli środków w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM). Co prawda postuluje się podwyższenie puli środków, wymaga to jednak zmian ustawy budżetowej. Omawiane utrudnienia dotkną przede wszystkim ludzi młodych, co powinno spowodować zwiększenie zainteresowania najmem lokali mieszkalnych – nie tyle z wyboru co z konieczności ekonomicznej.
