Przemiany w obrocie nieruchomościami (cz. 1)

Analiza rynku nieruchomości

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 1419 słów i przeczytasz go w około 4 min. i 44 sek.

Pośrednictwo to nowy zawód, zaledwie z blisko dwudziestoletnim stażem, ale dynamicznie rozwijający się w gospodarce wolnorynkowej. W 1997 roku ustawodawca powołał pośrednictwo w obrocie nieruchomościami do prawnego i gospodarczego życia, ale już w 2013 roku politycy PO wykreślili go z systemu prawnego, pozwalając wykonywać zawód każdemu, niezależnie od posiadanych umiejętności i wiedzy, nie mówiąc już o wykształceniu i doświadczeniu.

W wąsko wyspecjalizowanym współczesnym świecie, również w rozwijającej się Polsce, pośrednictwo zapewne nadal będzie funkcjonowało, jednakże zakres świadczonych usług i sposób ich wykonywania będzie ulegał zmianom, nie tylko ze względu na niedawną deregulację zawodu, ale postęp technologiczny, informatyzację życia, czerpanie z wzorców rozwiniętych państw oraz zmianę pokoleniową.

W poprzednich częściach cyklu, zamieszczonego w Opolskim Rynku Nieruchomości, zwrócono uwagę na złą konotację społeczną samej nazwy zawodu, odniesiono się do charakterystycznej dla pośrednictwa swobody działania w zakresie przedmiotowym i podmiotowym oraz organizacji czasu pracy. Dokonano analizy kosztów ponoszonych przez pośrednika oraz ilości utrzymywanych przez biura nieruchomości ofert. Wskazano także na patologiczne praktyki ujawniające się na rynku nieruchomości oraz omówiono zagadnienia dotyczące wynagradzania pośrednika. Odniesiono się także do modelowych rozwiązań funkcjonujących na rynku nieruchomości wybranych państw zachodniego świata.

business partners © Fotolia

Czynniki normalizujące obrót nieruchomościami

Aby normować krajowy rynek nieruchomości i objąć opieką specjalistów dokonywane na nim transakcje, niezbędne są do spełnienia następujące elementy:

upowszechnienie umów pośrednictwa na wyłączności,
pobierane wynagrodzenia pośrednika tylko od właścicieli nieruchomości, czyli jednostronne,
utworzenie własnego, należącego do pośredników, ogólnopolskiego portalu nieruchomości, spełniającego funkcję systemu wymiany ofert, dostępnego dla wszystkich pośredników, niezależnie od przynależności organizacyjnej; utworzona marka powinna być powszechnie rozpoznawalna, jak np. Funda w Holandii czy stanowe MLS-y w USA,
zwiększenie udziału pośredników w świadczeniu usług pośrednictwa w krajowym obrocie nieruchomościami,
stworzenie uniwersalnych standardów wykonywania zawodu pośrednika, których brakuje od początku istnienia zawodu,
unowocześnienie zakresu wykonywania usług pośrednictwa poprzez wprowadzanie innowacyjnych rozwiązań zmniejszających koszty pracy, a zarazem stwarzających możliwość racjonalnego kształtowania wynagrodzenia za usługę.

Z sześciu wymienionych czynników normalizujących polski rynek nieruchomości w zakresie obrotu wydaje się, że dynamiczne upowszechnianie umów pośrednictwa na wyłączność jest możliwe do osiągnięcia w najkrótszym czasie, gdyż wyłączność dopuszczona jest prawnie i od lat stosowana.

Co do prawnego zakresu nie ma wątpliwości, że art. 550 K.c. dopuszcza stosowanie wyłączności, definiując ją w następujący sposób: „ Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność (…) w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą (…), sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.” Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku w przedderegulacyjnym brzmieniu również dopuszczała stosowanie wyłączności w odesłaniu do cytowanej normy prawnej.

Jednakże w praktyce krajowego obrotu nieruchomościami stosowanie wyłączności nie jest już tak jednoznaczne. Tylko nieliczne firmy obsługują klientów indywidualnych i instytucjonalnych na warunkach wyłączności. Znacznie większa grupa firm, w tym uznanych, stosuje równolegle obie formy kontraktowania – na zasadach wyłączności i tzw. umów „otwartych”. Niestety, znaczna część rozdrobnionego rynku nie potrafi uporać się z wyłącznością. Są też i tacy przedsiębiorcy, którzy otwarcie odrzucają wyłączność.

Najczęściej używanym zarzutem przeciwko wyłączności jest rzekome ograniczenie dostępu do oferty. Przeciwnicy wyłączności twierdzą, że dając nieruchomość do siedmiu czy dwunastu biur nieruchomości zwiększa się tym samym możliwość jej zbycia bądź najmu.

Czy z bolącym zębem idziemy do sześciu dentystów, ilu ściągamy hydraulików do pękniętego grzejnika, a prowadzenie procesu sądowego powierzamy dziesięciu adwokatom? Ilu więc potrzebujemy pośredników do sprzedaży mieszkania czy wynajęcia domu? Odpowiedź jest prosta. Każdemu z wymienionych usługodawców trzeba zapłacić. A pośrednikom za usługę świadczoną w oparciu o umowę bez wyłączności, tzw. otwartą – NIE!

Klient, zlecając usługę sprzedaży czy najmu swojej nieruchomości bez wyłączności spodziewa się, że pośrednik będzie promował nieruchomość, szukał potencjalnego nabywcy, poświęcał swój czas i pieniądze, aby pozyskać nabywcę. Jednakże pośrednik tylko, gdy będzie miał szczęście doprowadzi do transakcji i otrzyma umówione wynagrodzenie. Klient, zlecając tą samą usługę kolejnym kilkunastu pośrednikom świadomy jest, podobnie jak sami pośrednicy, że tylko jeden otrzyma wynagrodzenie, pozostali poniosą jedynie koszty. Bywają również takie kalkulacje klientów, że pośrednicy „nagonią” klientów a do transakcji dojdzie poza nimi, wówczas żaden nie otrzyma wynagrodzenia. Uczestniczenie pośredników w takim procederze jest krótkowzroczne, psuje rynek i stanowi trwałą przeszkodę w jego unormowaniu.

Ogólne porównania

Wyłączność sprzedaży na rynku nieruchomości jest osnuta w niektórych regionach kraju pewną tajemniczością a nawet nieufnością. W większości rozwiniętych państw współczesnego świata wyłączna sprzedaż jest, że tak powiem „oczywistą oczywistością” – normalną, sprawdzoną i powszechnie stosowaną formą kontraktowania. Nie sięgając już do Kanady czy USA, wystarczy przywołać Holandię, kraj ludzi przedsiębiorczych i nadzwyczaj zaradnych. Holendrzy – naród dobrze wykształcony, znający po kilka języków, obyci w świecie, potrafiący doskonale liczyć – w 98 procentach transakcji powierzają je pośrednikom, przy czym wszystkie umowy zawierane są na wyłączność. Prawie wszystkie transakcje dokonywane na nieruchomościach w Holandii obsługiwane są przez fachowców, a obrót nieruchomościami jest uporządkowany i bezpieczny. Nadto, prawie każdy Holender chcąc sprzedać lub kupić dom czy apartament dzwoni do pośrednika, tak jak będąc chorym telefonuje do lekarza rodzinnego a chcąc wrócić z urodzin u kolegi, po taksówkę.

W Polsce szacuje się, że pośrednicy uczestniczą jedynie w około 30 procentach dokonywanych transakcjach na nieruchomościach. Ofert z klauzulą wyłącznością jest jeszcze mniej – około 25 procent. Dlaczego? Może taka nasza natura a może znaczna część pośredników nie potrafi swoim klientom proponować usług z klauzulą wyłączności.

Prawie każdy Polak jest najlepszym kierowcą, lekarzem, znawcą prawa … i oczywiście pośrednikiem, bo Polak potrafi …! Nie przeszkadza nam to, że nie znamy języków, jesteśmy na końcu rankingów w zakresie poziomu wykształcenia, zdecydowana większość z nas nie tylko nie jest zamożna, nawet nie posiada zdolności kredytowej. Do czasu, gdy samochody nie były naszpikowane elektroniką, większość Polaków przez oszczędność sama w nich grzebała. Tysiące ludzi poraził prąd przy samodzielnych naprawach instalacji elektrycznej czy sprzętu – wykonywanych z oszczędności i pewności, że przecież się potrafi. Rodacy znacznie rzadziej dochodzą swoich roszczeń przed sądami niż obywatele innych krajów, bo to kosztuje. Wypadkowość na polskich drogach bije rekordy, pomimo, że Polak potrafi …

Gdy ludzie na całym cywilizowanym świecie w piątek po południu już weekendują, to my zabieramy się do pracy. Gdy inni dwa razy w roku jeżdżą na urlopy – my mamy zaległy urlop od trzech lat. Gdy Holender zastanawia się gdzie zainwestować zarobione pieniądze – my czekamy na wyrok analityka bankowego czy da nam kredyt. I nie są to opowieści z poprzedniej epoki, a współczesne obserwacje. Chyba czas wyzbywać się naszych „doskonałych” niedoskonałości.

Jak w takich warunkach mówić o wyłączności? Jednak trzeba, bo Polska i Polacy się zmieniają, bo coraz więcej widzimy i wiemy, bo dawno już kurtyny i mury izolujące nas od Zachodu zostały usunięte. Budujemy drogi, jeździmy coraz lepszymi samochodami, edukujemy społeczeństwo w zakresie zdrowego stylu życia. Mamy jeszcze wiele do zrobienia i nadrobienia, ale postęp widać na każdym kroku.