Przemiany w obrocie nieruchomościami (cz. 2)

Analiza rynku nieruchomości

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 1180 słów i przeczytasz go w około 5 min. i 15 sek.

W poprzedniej części omówione zostały czynniki normalizujące krajowy rynek nieruchomości oraz dokonano krótką analizę porównawczą zachodniego i polskiego rynku nieruchomości.

Wyłączność porządkuje i normalizuje rynek nieruchomości

Wyłączność nie tylko normalizuje rynek nieruchomości, ale także usprawnia jego działanie podnosząc efektywność obrotu. W ogólnym rozrachunku pomniejsza koszty i potencjalnie przyspiesza transakcje. Wyłączność pośrednictwa jest dla klientów bezpieczniejszym i oszczędniejszym sposobem sprzedaży nieruchomości.

Aby wyłączność pośrednictwa rozwijała się na polskim rynku pomyślnie, konieczne jest spełnienie określonych warunków, min.:

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności powinna być poprawnie zredagowana z pełnym poszanowaniem praw konsumenckich, a istotne jej warunki muszą być indywidualnie uzgodnione, gdyż jednostronne narzucenie przez przedsiębiorcę istotnych warunków umowy nie wiąże konsumenta;
pośrednik przyjmujący ofertę na wyłączność zobowiązany jest przed wystawieniem oferty do bardzo starannego i dokładnego zbadania nieruchomości, tak pod względem jej stanu prawnego, technicznego jak i faktycznego;
pośrednik powinien podjąć intensywną, efektywną i wielokanałową promocję oferty, nie ograniczając się jedynie do umieszczenia oferty na własnej stronie internetowej i kilku portalach nieruchomościowych;
pośrednik nie może ograniczać dostępu do oferty na wyłączność potencjalnym klientom i innym pośrednikom, jak to się najczęściej odbywa przy tzw. ofertach otwartych;
pośrednik powinien być uczestnikiem systemu wymiany ofert pomiędzy innymi pośrednikami (biurami) udostępniając ofertę na każde wezwanie, nawet wówczas, gdy sam ma swoje „przymiarki” do oferowanej nieruchomości, gdyż przy wyłączności liczy się efekt a nie koniunkturalne kalkulacje;
cena usługi pośrednictwa powinna być uczciwie zmiarkowana, zawierać rekompensatę koniecznego nakładu pracy pośrednika, rzeczywistych kosztów ogólnych i szczególnych związanych min. z promocją oferty a także uwzględniać godziwy zysk biura;
wynagrodzenie pośrednika powinno być pobierane tylko od jednej strony transakcji, czyli od właściciela nieruchomości; nabywca nieruchomości nie powinien być obciążany opłatami na rzecz pośrednika, gdyż ma do pokrycia ogromne koszty: cenę zakupu, podatek, taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizje bankowe, koszty remontu, modernizacji lub odświeżenia nieruchomości, przeprowadzki;
pośrednik powinien dołożyć starań, aby konsument był przekonany do dobrodziejstwa wyłączności a nie jej unikać; w tym zakresie niezbędne jest właściwe przygotowanie pośrednika obejmujące aspekty ekonomiczne, prawne, marketingowe i psychologiczne;
pośrednik powinien zapewnić konsumentowi poczucie bezpieczeństwa i fachowej opieki, zaangażowania i uczciwego prowadzenia sprawy.

Spełnienie powyższych warunków daje szanse normalizacji polskiego rynku nieruchomości.

business partners © Fotolia

Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności

Zagadnienia dotyczące umów są wielowątkowe i skomplikowane. Skoncentruję się głównie na poszanowaniu praw konsumentów. Tylko umowy pozbawione niejasnych i wieloznacznych zapisów, zgodne z przepisami prawa mogą budować zaufanie klientów do wyłączności, jako bezpiecznej formy zamawiania usług pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa, jako umowa nazwana, zdefiniowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która nakazuje zawierać umowę na piśmie pod rygorem nieważności*Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2015 poz. 782)., co oznacza nie mniej, nie więcej: nie ma umowy – nie ma usługi pośrednictwa – nie ma wynagrodzenia. Nadto ustawa nakłada obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w związku z wykonywaniem usług pośrednictwa, które zapewniona ochronę każdemu klientowi na wypadek powstałej szkody w związku z błędem popełnionym przez pośrednika.

Pozostałe warunki umów podlegają ogólnej zasadzie swobody ich zawierania, co nie oznacza swobody absolutnej. Na straży kontraktowania stoją przepisy innych ustaw: Kodeksu cywilnego, ustawy o cenach, ochrony danych osobowych, ustaw podatkowych, ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i innych aktów normatywnych.

Z uwagi na rozbudowany charakter umowy pośrednictwa, koniecznym jest stosowanie wzorców umownych, które usprawniają codzienną obsługę klientów. Z wzorcem umownym powinien być zapoznany konsument jeszcze przed zawarciem umowy pośrednictwa. Kodeks cywilny w art. 384 jednoznacznie stanowi, że „ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy.”*Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, 827, z 2015 r.), art. 384 § 1. Oznacza to, że niezapoznanie konsumenta z wzorcem daje mu możliwość uwolnienia się od zapisów umowy. Nadto, jeśli wzorzec nie jest sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały należy tłumaczyć go na korzyść konsumenta (§ 2)*Tamże, art. 384 § 2..

Kolejna zasada, również wynikająca z K.c., dotyczy obowiązku dokonywania z konsumentem indywidualnych uzgodnień istotnych warunków umownych, min. takich jak sposób liczenia wynagrodzenia, wysokość odsetek karnych za nieterminową zapłatę, okres ważności umowy i wypowiedzenia, sposób naliczania kary umownej. Skutki nieprzestrzegania tej normy są dla pośrednika niebezpieczne: „Art. 3851. § 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go [konsumenta – przyp. AJ], jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).”*Tamże, art. 385 § 1.

W dostępnym publicznie rejestrze niedozwolonych klauzul stosowanych przez przedsiębiorców we wzorcach umownych (tzw. klauzul abuzywnych) prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jest aż nadmiar wpisów, bo ponad sześć tysięcy. Ponad pół tysiąca klauzul dotyczy obszaru nieruchomości (umów deweloperskich, spółdzielni mieszkaniowych, pośrednictwa itp.).
Ochrona konsumentów jest w pełni uzasadniona, gdyż wszyscy usługodawcy powinni, jako specjaliści, świadczyć profesjonalnie swoje usługi z równoczesnym poszanowaniem praw swoich klientów. Nadużywanie swej specjalistycznej wiedzy, znajomości branży, procedur przy tworzeniu niekorzystnych zapisów umownych zasługuje nie tylko na negację, grozi także dotkliwymi skutkami przewidzianymi przepisami prawa.

Reasumując, umowa pośrednictwa powinna być:

zawarta w formie pisemnej z umożliwieniem konsumentowi zapoznania się z treścią przed jej podpisaniem,
warunki umowne powinny być indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
treść umowy powinna być zrozumiała i jednoznaczna,
umowa nie może zawierać niedozwolonych klauzul umownych, które z łatwością można znaleźć w publicznym rejestrze klauzul niedozwolonych na stronie internetowej UOKiK*Internet: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, https://uokik.gov.pl pod adresem: www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php

Chcąc tworzyć nowoczesny rynek nieruchomości wszystkie biura powinny zadbać, aby umowy pośrednictwa, szczególnie z klauzulą wyłączności, spełniały powyższe standardy a konsument, niezależnie od poziomu świadomości swoich praw, mógł czuć się bezpiecznie. Postępując w taki sposób mamy szansę na budowanie i pozyskiwanie zaufania konsumentów do biur nieruchomości i pracujących w nich pośredników.

Ciąg dalszy w następnej części.