Pomoc w transakcji życia cz. III

Kredyty hipoteczne

Katarzyna Strzałkowska

Ten artykuł liczy 858 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 52 sek.

Kupujący mieszkanie lub dom stają przed wieloma wyborami. Podjęcie decyzji dotyczącej tego, gdzie będziemy mieszkać i jak urządzimy nasze nowe lokum często okazuje się być jedną z łatwiejszych. To obszar, w którym wielu z nas ma bardzo precyzyjne wymagania. O wiele więcej dylematów budzi w nas wybór banku i kredytu hipotecznego, które pozwolą nam sfinansować marzenia. Dlatego też warto wiedzieć jak najwięcej o tak specyficznym produkcie, jakim jest kredyt hipoteczny.

W poprzednim numerze pisaliśmy na temat wyboru banku i czynnikach, jakie wpływają na cenę kredytu. Tym razem przeanalizujmy:

Raty równe, czy malejące?

Nie każdy ma możliwość wyboru rodzaju rat, gdyż na ratę malejącą klient musi posiadać wyższą zdolność kredytową. Różnica pomiędzy tymi ratami wynika ze sposobu spłaty części kapitałowej i odsetkowej. Rata malejąca jest bardziej opłacalna z punktu widzenia spłaty większej części pożyczonych od banku pieniędzy, a tym samym mniejszych odsetek. Musimy jednak liczyć się z tym, że pierwsze raty są znacznie wyższe niż przy ratach równych. W większości przypadków, przy kredytach hipotecznych, klienci decydują się na ratę równą, która jest mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu w pierwszych latach spłaty. Decydując się na jeden rodzaj rat sugerujmy się tym, czy stać nas będzie na spłatę w systemie rat malejących. Często nabywana nieruchomość wymaga odświeżenia czy większego remontu, rata malejąca znacznie pomniejszy domowy budżet w pierwszych latach spłaty w stosunku do raty równej.

Biznesmeni © Fotolia

Okres spłaty.

Rekomendacja SKNF-u narzuciła na banki obowiązek polecania 25-letniego okresu spłaty, powołując się na to, iż dłuższy okres spłaty niesie z sobą zwiększone ryzyko zarówno po stronie banku, jak i kredytobiorcy. W teorii, im krótszy okres kredytowania tym lepiej, szybciej spłacimy kredyt o mniejszych odsetkach dla banku. W praktyce jednak najczęściej wybieramy jak najdłuższy czas spłaty kredytu, po pierwsze dlatego, że mamy wyższą zdolność kredytową, a po drugie, niższą ratę. Zawsze można kredyt nadpłacać, a tym samym skrócić sobie okres kredytowania lub zmniejszyć ratę.

Dodatkowe produkty, czyli coś za coś.

Jeśli myślimy, że bank zaproponuje nam dobrą marżę nie oczekując niczego w zamian, to możemy się bardzo rozczarować. Praktycznie każda oferta banków ubrana jest w dodatkowe produkty, które kryją się pod szumną nazwą „pakiet promocyjny”, w żargonie bankowym nazwany cross-sell. Musimy mieć na uwadze, że w naszej ofercie znajdzie się bonus w postaci karty kredytowej, konta osobistego, wszelkiego rodzaju ubezpieczeń, czy planów systematycznego oszczędzania. Właśnie te wszystkie „prezenty” od banku powodują, że koszt całkowity zaciągniętego kredytu rośnie. Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, jakiego rodzaju „promocje” bank dla nas przygotował, przeanalizować, co i czy w ogóle może być nam przydatne z oferowanego pakietu oraz sprawdzić, po jakim czasie i czy w ogóle możemy zrezygnować z dodatkowych produktów.

Prowizje i opłaty.

Nie sposób uciec od wszelkiego rodzaju prowizji i opłat. Należy jedna sprawdzić, jak wielką ich liczbą nasz kredyt może być obciążony oraz w jakiej są wysokości. W tej dziedzinie będziemy mieli do czynienia z prowizją za udzielenie kredytu – uzależniona od wyżej wymienionych dodatkowych produktów może być na poziomie 0%, jak również nawet 5%. Wszystko zależy od aktualnej oferty danego banku i z jakich produktów skorzystamy przy zawarciu umowy kredytowej. Prowizja ta podlega negocjacji, o czym warto pamiętać i korzystać z tej możliwości.

Prowizja za wcześniejszą spłatę – bardzo ważny element podczas wyboru najlepszej oferty dla tych, którzy biorąc kredyt hipoteczny wiedzą, że będą go nadpłacać, czy też po prostu spłacą wcześniej. Najczęściej banki stosują okres tzw. karencji, czyli np. do 5 pierwszych lat, klient zapłaci prowizje za nadpłatę częściową lub całkowitą, a po 5 latach, bez żadnych kosztów. Pamiętać należy, iż o zamiarze wcześniejszej spłaty należy bank powiadomić i złożyć odpowiednią dyspozycję. Przelanie większej kwoty na konto do spłaty, bez złożenia dyspozycji, nie skutkuje nadpłatą kredytu.

Wycena nieruchomości – koszt wyceny w zależności od tego, czy jest to lokal mieszkalny czy dom jednorodzinny waha się od 150 zł do nawet 1100 zł. W niektórych bankach dopuszczalne jest dostarczenie gotowej wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę akceptowanego przez daną jednostkę.

Ważna informacja – jeśli budujemy dom lub kupujemy go od dewelopera ważne jest, aby wiedzieć, czy opłatę za inspekcję nieruchomości, przed wypłatą kolejnej transzy, wnoszona jest przez nas, czy przez bank udzielający kredytu.

Przed nami jeszcze jeden odcinek cyklu na temat kredytów hipotecznych. Wybierając bank bądźmy niezwykle ostrożni, analizujmy wszelkie za i przeciw, bądźmy zdystansowani. W finansach emocje nigdy nie są dobrym doradcą.