Konsekwencje ustawy o obrocie ziemią

Problemy z uzyskaniem kredytu na budowę domu

Katarzyna Strzałkowska

Ten artykuł liczy 707 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 21 sek.

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie początkiem maja br., sparaliżowała rynek kredytów budowlano-hipotecznych, jak również rynek budowlany.

Przepisy, które miały głównie chronić rolników przed zakupem ziemi przez obcokrajowców i zwiększaniu ich cen, spowodowały nieoczekiwane, nowe problemy dotyczące ograniczenia dostępu do finansowania przez banki głównie budowy lub remontu domów położonych na działkach rolnych.

Z dnia na dzień banki wstrzymały przyjmowanie wniosków kredytowych, wydawanie decyzji, a najbardziej odczuli to ci klienci, którzy mieli już podpisane umowy kredytowe, gdyż one również zostały wstrzymane. Żaden z banków nie potrafił zająć stanowiska w tej kwestii. Największym problemem jest brak możliwości ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na działkach, które w świetle ustawy są traktowane jako rolne, tj. przede wszystkim działek o powierzchni powyżej 3000 m2, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub z działek objętych tym planem, ale przeznaczonych na cele rolne.

Dom i ogród © Fotolia

Przed 30 kwietnia br. bank, który kredytował daną inwestycję odnosił się do dwóch wartości nieruchomości, aktualnej (obecny stan zaawansowania inwestycji) i przyszłej, po wybudowaniu, a tym samym mógł zabezpieczyć się hipoteką od 130 nawet do 200% wartości kredytu udzielonego wnioskodawcy. Taki wniosek był składany w sądzie w wydziale ksiąg wieczystych, wpis w dziale IV zabezpieczał m.in. kapitał pożyczony od banku , odsetki oraz ewentualne koszty windykacyjne.

Po 30 kwietnia suma hipotek, jaka może być ustanowiona na nieruchomościach objętych ustawą, nie może przewyższać wartości aktualnej na dzień złożenia wniosku w sądzie, wyliczonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Innymi słowy, kwota hipoteki nie może być wyższa niż aktualna wartość nieruchomości w momencie starania się o kredyt hipoteczny, czyli w większości przypadków jest to wartość samej działki. W konsekwencji banki nie mają zabezpieczenia, a tym samym muszą odmówić klientowi udzielenia kredytu.

Kolejną wątpliwością, jaką wzbudziła ustawa jest odpowiedź na pytanie, kto będzie miał pierwszeństwo w zajęciu takiej nieruchomości w przypadku windykacji, bank czy Agencja Nieruchomości Rolnych?

Obecnie każdy z banków wypracowuje swoje podejście do tej ustawy, jednakże większość z nich zajęło to samo stanowisko. Mianowicie banki zabezpieczają się na nieruchomościach, dla których obowiązuje mpzp i przeznaczenie terenu jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (niestety około 75% działek w Polsce nie posiada mpzp) i jednocześnie w ewidencji gruntów musi być właściwe oznaczenie (B, Bp, Bi).

Jeżeli gmina nie posiada mpzp, wymagana jest zmiana klasyfikacji gruntów w ewidencji gruntów, czyli właściwe oznaczenie „B”, „Bp” – tereny mieszkaniowe, tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane) i np. w przypadku budowy domu: prawomocne pozwolenie na budowę, działka <3000 m2, oraz uaktualnienie przeznaczenia działki w dziale I księgi wieczystej. Powyższe zasady dotyczą również dróg dojazdowych.

Większość banków nie zabezpieczy się na działkach o przeznaczeniu rolniczym, zagrodowym, siedliskowym, do zalesienia, do zadrzewienia, czy wiejskim osadniczym. Kwestia podejścia i możliwości ewentualnego kredytowania inwestycji jest bardzo indywidualna, warto więc w tej kwestii zasięgnąć porady doradcy kredytowego.

Dodatkowym, rzadko jednak stosowanym rozwiązaniem dla klientów planujących budowę czy remont domu na działce objętej ustawą, może być również inna nieruchomość, jako zabezpieczenie czy budowanie z środków własnych.

Miejmy nadzieję, że już wkrótce wejdzie nowelizacja ustawy, która będzie bardziej czytelna i przejrzysta dla wszystkich jej odbiorców, co pozwoli na łatwiejszy dostęp do kredytów.

Znowelizowana ustawa, nie tylko martwi banki i klientów banku, ale również deweloperów, w związku z tym, iż większość działek w Polsce nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmniejszy się dostęp do działek, na których można by było rozpocząć nowe inwestycje mieszkaniowe.