Najem okazjonalny

Zbliża się jesienny sezon na najem mieszkań i kwater

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 745 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 19 sek.

Najem lokali mieszkalnych nadal budzi obawy właścicieli nieruchomości spowodowane nadmierną ochroną najemcy, która wprowadzona została ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.*Dz.U.2005.31.266 - tekst jednolity z późn.zm.

Jedyną receptą na przesadnie rozbudowane prawa lokatorów jest najem okazjonalny wprowadzony do obrotu prawnego przez ustawodawcę nowelizacją z 17 grudnia 2009 roku.*Dz.U.2010.3.13

Najem okazjonalny, obejmujący tylko nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne jest jedyną formą gwarantującą właścicielom nieruchomości najskuteczniejszą ochronę ich praw. Dotyczy on tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, w tym posiadaczy własnościowych spółdzielczych praw do lokalu.

Najem okazjonalny jest sformalizowany i niedotrzymanie któregokolwiek z wymogów określonych ustawą niweczy jego skutki. Zabezpiecza jednak właścicieli nieruchomości, którzy z łatwością mogą pozbyć się nieuczciwych lub uciążliwych lokatorów.

Przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora (obejmujący okres zimowy od 1 listopada do 31 marca), możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

najem

Poniżej zasady zawierania umów najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego:

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu pomiędzy właścicielem a najemcą wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowa może być zawarta tylko na czas oznaczony, jednakże nie dłuższy niż 10 lat.
W umowie najemca wskazuje lokal, do którego wraz z nim zamieszkującymi osobami przeniesie się z lokalu podlegającemu najmowi okazjonalnemu.
Możliwe jest zastrzeżenie kaucji do wysokości 6-miesięcznego czynszu najmu.
Najemca zobowiązany jest do sporządzenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się dobrowolnie egzekucji w rozumieniu art. 777 Kpc, co oznacza, że opróżni i wyda najmowany lokal w terminie nie krótszym niż 7 dni przenosząc się do wskazanego przez siebie lokalu. Oświadczenie to jest załącznikiem do umowy najmu.
Nadto do umowy najmu załącza się pisemną zgodę właściciela wskazanego przez najemcę lokalu na przyjęcie najemcy i osób z nim zamieszkujących na żądanie wynajmującego. Oświadczenie może być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym i również stanowi załącznik do umowy najmu.
W terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu właściciel musi dokonać zgłoszenie zawartej umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca jego zamieszkania, pod rygorem utraty uprawnień z umowy najmu okazjonalnego.
Wygaśnięcie umowy najmu następuje wskutek upływu okresu, na jaki była zawarta lub wskutek upływu okresu wypowiedzenia.
Gdy najemca utraci możliwość opróżnienia do wskazanego lokalu (patrz pkt 3 i 5) ma obowiązek w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w przeciwnym wypadku właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego za 7-dniowym okresem wypowiedzenia.
W zależności od tego czy najemca dobrowolnie wykona obowiązek opróżnienia i wydania lokalu czy też nie, podejmowane są przez wynajmującego odpowiednie kroki.
Jeśli najemca dobrowolnie wydaje opróżniony lokal, jest on ponownie we władaniu właściciela.
Jeśli najemca nie chce dobrowolnie wydać lokalu, po zakończeniu okresu najmu albo po upływie okresu wypowiedzenia, wynajmujący występuje z żądaniem opróżnienia i wydania lokalu w terminie minimum 7 dni od doręczenia najemcy takiego żądania. Żądanie powinno być sporządzone na piśmie z podpisem właściciela urzędowo poświadczonym.
Po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy, dołączając:
a) żądanie opróżnienia lokalu właściciela z dowodem doręczenia najemcy lub wysłania przesyłką poleconą,
b) dowód na tytuł prawny właściciela do lokalu będącego przedmiotem opróżnienia,
c) potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego.
Akt notarialny z oświadczeniem najemcy opatrzony klauzulą wykonalności, bez procesu sądowego, właściciel nieruchomości składa do komornika celem podjęcia czynności egzekucyjnych.

Jak wynika z powyżej opisanej procedury, a także z obserwacji rynku nieruchomości, wielość warunków formalnych nie jest pomocna przy sprawnym i łatwym zawieraniu umów najmu okazjonalnego. Podkreślić jednak trzeba, że jest to jedyna bezpieczna dla właścicieli nieruchomości forma najmu w naszym systemie prawnym.