Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

LIPIEC 2021

CZYTAJ

Nowe ustawy nowe wyzwania

Rozmowa ze Zbigniewem Kubińskim, Andrzejem Jakielem i Jackiem Podolińskim

Nowe ustawy nowe wyzwania

Rozmowa ze Zbigniewem Kubińskim, Andrzejem Jakielem i Jackiem Podolińskim

Opolski Rynek Nieruchomości

Rozmowa z p. Zbigniewem Kubińskim – prezydentem Federacji Polskiego Rynku Nieruchomości,
na temat ustawy rolnej 2016

Redakcja – Czy ograniczenia wprowadzone przez ustawę dotyczące wstrzymania sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych mocno skomplikowały sytuację rolników na rynku nieruchomości?

Zbigniew Kubiński – Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zmieniła sporo w zakresie obrotu prywatnymi nieruchomościami rolnymi. Oprócz tego, że zablokowała na okres 5 lat sprzedaż tychże nieruchomości należących do Skarbu Państwa, dotknęła określoną grupę osób prywatnych, które w tej sytuacji nie mogą nabywać państwowych gruntów. Takim nabywcą może być, zgodnie z ustawą, na przykład rolnik indywidualny, który kupuje nieruchomość państwową do swojego gospodarstwa rodzinnego, i to do powierzchni nie większej niż 300 ha. Ustawa przewiduje szereg wyjątków łagodzących te restrykcje. Nie dotyczą one na przykład osób, które powiększają swoje gospodarstwa rodzinne i mieszkają tam, gdzie dana nieruchomość jest położona. Jednak wprowadzenie ustawy zablokowało możliwość nabywania gruntów państwowych osobom, które nie są związane z rolnictwem, a które dotychczas kupowały tego rodzaju działki w celach budowlanych i zamieszkiwały na nich. Oczywiście ustawa przewiduje możliwość nabywania i obrotu nieruchomości gruntowych, których powierzchnia jest mniejsza niż 3000 m2 i one są wyłączone spod tej ustawy, jak również nieruchomości, które w planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzjach o warunkach zabudowy, które zaistniały przed wejściem w życie ustawy, zostały przeznaczone do celów innych niż rolne. My rozumiemy, że idea tej ustawy jest taka, aby ziemię rolną chronić i żeby trafiała ona w ręce rolników, jednak wydaje się, że to prawo powinno ulec złagodzeniu dlatego, że został całkowicie zahamowany obrót ziemią oraz, że definicja nieruchomości rolnej nie jest określona jednoznacznie.

konferencja-w-opolu

Red. – A jak widzi pan kwestie związane z udzielaniem kredytów hipotecznych przez banki?

Z. K. – Zwracamy również uwagę na zapisy dotyczące zabezpieczenia hipotecznego wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości rolnej. Otóż w tej chwili hipoteka nie może przewyższać wartości nieruchomości, co powoduje ogromne perturbacje. W sytuacji, kiedy kupujemy nieruchomość pod budowę domu, zwykle bierzemy kredyt, który znacznie przekracza wartość samej ziemi, bowiem uwzględnia on wartość całej nieruchomości, razem z budynkiem, który dopiero powstanie. A to właśnie wartość budynku podnosi wartość nieruchomości, bywa że dwu i trzykrotnie. W tej sytuacji banki często wycofują się z kredytowania, a nawet hamują udzielanie kredytu w stosunku do już rozpoczętych procedur. Wydaje się, że ten przepis jest wręcz szkodliwy dla obrotu gospodarczego. Wyboraźmy sobie, jak zabezpieczyć kredyty pobierane przez rolnków na działalnośc rolniczą i inwestycje, jeżeli bank nie będzie miał pełnego zabezpieczenia wartości udzielanego kredytu? Myślę, że jest to przepis, który powinien natychmiast zostać znowelizowany.

Red. – Jakie modyfikacje ustawy Pan by proponował? Co powinno się w niej zmienić?

Z. K. – Moim zdaniem w pierwszej kolejności należy zrezygnować z ograniczenia dotyczącego zabiezpieczenia hipotecznego nieruchomości, gdyż to tylko pozornie służy ludziom, a tak naprawdę niszczy obrót gospodarczy. W moim odczuciu przepis ten jest skierowany przeciwko rolnikom. Przy całym zrozumieniu dla idei tej ustawy, należałoby również zastanowić się nad wyjęciem spod reżimu ustawy powierzchni 3000 m2 pod zabudowę. Wydaje się, że to powinno zostać podniesione minimum do wielkości 2 ha, a to z tego względu, że ta wielkość byłaby zsynchronizowana z wielkością wyłączoną z zakazu sprzedaży nieruchomości rolnych należących do Skarbu Państwa. Z mojego punktu widzenia w ten sam sposób powinny być traktowane zarówno nieruchomości prywatne, jak i państwowe.


Rozmowa z p. Andrzejem Jakielem – prezesem Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości,
na temat nowych regulacji obrotem ziemią rolną

Redakcja – Czy ustawa gruntowa mocno skomplikowała sytuację na rynku nieruchomości? Ustawodawca chciał zabezpieczyć się przed wykupem nieruchomości przez obcokrajowców, a okazało sie, że zmiany w ustawie wpłynęły na wszystkich uczestników rynku.

Andrzej Jakiel – To prawda, tym bardziej, że w Polsce problem z wykupywaniem gruntów przez cudzoziemców praktycznie nie istnieje. Był to problem stworzony na potrzeby mediów, by straszyć obywateli. Pewną kondensację zakupu ziemi odnotowaliśmy w Zachodniopomorskiem, ale nie wpłynęła ona znacząco na sytuację na rynku nieruchomości. Grunty atrakcyjne, które mogłyby być wykupione już dawno są w prywatnych rękach, w tym obcokrajowców. Podobna sytuacja była w Portugalii. Tam również uszczelniono rynek, gdyż obawiano się, że mieszkańcy Europy Zachodniej będa hurtowo wykupywać ziemię, by mieć rezydencje nad oceanem. Po dwóch latach okazało się, że ceny gruntów bardzo spadły i wszystkie te regulacje były niepotrzebne.

Red. – Czy ta sytuacja bardzo komplikuje zakup nieruchomości rolnych, czy faktycznie ustawa blokuje chętnym możliwość wzięcia kredytu w banku?

A. J. – To właśnie jest największym problemem. Banki, słusznie zresztą, czytając ustawę nabrały wątpliwości, jak stosować ustawę w praktyce i przestały udzielać kredytów na zakup ziemi czy inwestycje. Sytuacja ta dotyczy wyłącznie polskich rolników, gdyż zachodni rolnicy, nawet gdyby zechcieli kupować ziemię w Polsce, to nie potrzebują kredytu z polskiego banku. Nowa ustawa utrudnia życie jednak nie tylko rolnikom. Wszędzie tam, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czyli tam, gdzie nie ma wyłączeń z tej ustawy, trudności napotykają wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości.

Red. – W związku z ustawą pojawiają się podobno problemy związane z określeniem wartości nieruchomości.

A.J. – Wiadomo, że kredyt nie może przewyższać wartości nieruchomości. Ponieważ rzeczoznawca musi ustalić wartość danej nieruchomości, pod którą ma być wzięty kredyt, a grunty są wciąż obiektywnie tanie w Polsce, wzięcie kredytu przez rolnika jest praktycznie niemożliwe. Aktualnie 1 hektar kosztuje 30-40 tys. zł. A potrzeby rolników są przecież znacznie wyższe. By unowocześnić gospodarstwo lub otworzyć nową produkcję, rolnik potrzebuje 1-2 miliony złotych.

Red. – Czy wśród pośredników nieruchomości pojawiają się opinie, że należy zmienić tę ustawę i chcecie Państwo aktywnie do tego dążyć? Lobbować w Warszawie, wysyłać petycje do ministerstwa?

A. J. – Już jakiś czas temu odbywały się rozmowy w Resorcie Rolnictwa i w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, bo to jest dla nas właściwe ministerstwo. Jest jedna dobra wiadomość w całej sprawie. Rezultatem wszystkich interwencji było uchwalenie przez Sejm zmian do nowej ustawy, które czekają w Senacie na rozpatrzenie. Zmiany jednak są zbyt fragmentaryczne. Kolejne będą niezbędne.

Red. – Czego Państwo oczekujecie od ustawodawcy?

A. J. – Przede wszystkim cofnięcia zapisów, które blokują obrót ziemią. Tu nie chodzi o to, by otworzyć ten obrót w pełni, skoro ustawodawca ma podejrzenia, że obywatele innych krajów będą wykupywać polską ziemię. Należy zmiany prawa ograniczyć do określonego celu, czyli niech one nie dotyczą Polaków, którzy praktycznie w tej chwili nie mogą kupować ziemi.


Rozmowa z p. Jackiem Podolińskim – rzeczoznawcą majątkowym i pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z Kluczborka

Redakcja – Jak ocenia Pan skutki działania ustawy rolnej na terenie swojej działalności?

Jacek Podoliński – Przede wszystkim zauważalne jest zmniejszenie obrotu, które wskazuje na trudności w sprzedaży użytków rolnych. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa nie ma przepisów wykonawczych, nie wie, w jaki sposób się ustosunkować do wniosków indywidualnych nabywców, którzy by chcieli nabyć grunty rolne, a nie są rolnikami. To jeden z głównych powodów, dla których obrót ziemią rolną się zatrzymał. Dotyczy to szczególnie osób spoza grupy rolniczej.

Red.- W czym prywatni uczestnicy rynku obrotu gruntami rolnymi widzą największy problem? W kłopotach z uzyskaniem kredytu hipotecznego, czy problemach ze sprzedażą i zakupem ziemi?

J. P. – Przede wszystkim przepisy nowej ustawy ograniczają prawo zakupu ziemi. Nie dotyczy to wyłącznie obcokrajowców, lecz również obywateli Polski. Także banki zapatrują się na ustawę w sposób specyficzny, są coraz większe trudności z uzyskaniem kredytu na nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, ponieważ banki obawiają się, że w sytuacji, kiedy właściciel nie będzie w stanie spłacać kredytu nie odzyskają one swoich pieniędzy.

Red. – A jak ustawa wpłynęła na wartość nieruchomości rolnych?

J. P. – Moim zdaniem upłynęło zbyt mało czasu, by rozmawiać na temat zmiany cen użytków rolnych. Sytuacja obecna może wpłynąć na poziom cen gruntów, trudno jednak powiedzieć jednoznacznie, czy grunty te potanieją, ponieważ ustawa wprowadziła jednoczesne ograniczenia w sprzedaży gruntów rolnych będących własnością Skarbu Państwa i może to w pewien sposób złagodzić skutek ograniczenia obrotu. Musimy poczekać kilka lub kilkanaście miesięcy, by zobaczyć skutki jej działania.

Red. – Już dziś wiadomo, że ustawa rolna będzie korygowana. Jakie zmiany, Pana zdaniem, należy wprowadzić?

J. P. – Mam nadzieję, że zmiany pójdą w dobrym kierunku, czyli możliwy będzie obrót użytkami rolnymi. Zdajemy sobie sprawę z tego, że inwestor zagraniczny nie skupuje ziemi na poziomie kilku hektarów, tylko zainteresowany jest dużymi powierzchniami gruntu. Jednak ustawa uderza przede wszystkim w tych, którzy sprzedać czy nabyć chcą niewielkie gospodarstwa wraz z zabudowaniami, bo są to najczęściej powiązane transakcje. Należy uwolnić taką sprzedaż, ponieważ ona w żaden sposób nie powoduje zagrożenia dla indywidualnych rolników. Trzeba realnie patrzeć na to, co się dzieje na rynku, a nie wylewać dziecka z kąpielą.

Rozmawiał: Mariusz Ciołeszyński

Opolski Rynek Nieruchomości

Zespół redakcyjny Opolskiego Rynku Nieruchomości

Udostępnij ten artykuł
Zobacz wszystkie nowe osiedla