Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

GRUDZIEŃ 2022

CZYTAJ

Prognoza dla rynku nieruchomości na 2017 r.

„W warunkach globalnego załamania rynków finansowych prognozowanie sytuacji w peryferyjnej Polsce jest nadzwyczaj ryzykowne. Założyć należy dwa scenariusze.” – mówi analityk rynku nieruchomości Andrzej Jakiel.

Prognoza dla rynku nieruchomości na 2017 r.

„W warunkach globalnego załamania rynków finansowych prognozowanie sytuacji w peryferyjnej Polsce jest nadzwyczaj ryzykowne. Założyć należy dwa scenariusze.” - mówi analityk rynku nieruchomości Andrzej Jakiel.

Andrzej Jakiel

Krótka analiza wyjściowa

Od wielu lat prognozowanie zjawisk na rynku nieruchomości jest bardzo trudne. Ogólnoświatowy kryzys finansowy zapoczątkowany w 2008 roku i kilka kolejnych lat przyniósł w wielu krajach istotne spadki cen transakcyjnych nieruchomości, nawet do 50 procent. W Polsce tendencja spadkowa cen nieruchomości utrzymywała się do końca 2013 roku, po czym stopniowo malała w kolejnych latach.

Miniony rok przyniósł radykalne zmiany polityczno-społeczne w Europie. Nasilający się eurosceptycyzm, problemy migracyjne, wzrastająca fala nacjonalistycznych postaw, populizm, odradzanie się neofaszyzmu, radykalizacja wyznaniowa – przyczyniają się do destabilizacji naszego kontynentu. Nadto zmiany w Białym Domu, pogorszenie sytuacji gospodarczej Chin, coraz śmielsze imperialne zapędy naszego wschodniego sąsiada, to kolejne przesłanki zagrażające spokojowi na świecie. Jak dodamy do tego dmuchanie nowej bańki inwestycyjnej w USA i Kanadzie – mamy zapewnioną powtórkę z 2008 roku, choć de facto jest to dalszy ciąg nieuchronnych zdarzeń zmierzających do największego kryzysu naszej cywilizacji. Kiedy nastąpi kolejna odsłona zależy nie od polityków a wielkiego kapitału, który faktycznie rządzi światem. Pozostaje tylko pytanie kiedy, a nie czy.

© Fotolia

W warunkach globalnego załamania rynków finansowych prognozowanie sytuacji w peryferyjnej Polsce jest nadzwyczaj ryzykowne. Założyć należy dwa scenariusze.

Pierwszy, że rok 2017 jeszcze nie przyniesie przesilenia kryzysowego i gospodarka krajowa będzie tylko stopniowo zwalniać. Wpływ na spowolnienie będzie miało, obok zjawisk globalnych, również nienależyte wykorzystanie strumieni funduszy pomocowych oraz niewątpliwe próby ich pomniejszania przez UE.

Drugi, jest już czarnym scenariuszem, gdzie jakiekolwiek prognozowanie zachowań na rynku nieruchomości mija się z celem.

Podejmuję próbę prognozy w pierwszym wariancie – spowalniania gospodarki i przesileń polityczno-społecznych w kraju.

Próba prognozy na 2017 rok

Prognoza dotyczy wybranych rodzajów nieruchomości i obejmuje rynek pierwotny i wtórny.

Mieszkania, są najbardziej chodliwym rodzajem nieruchomości, sprzedają się od lat dobrze – małe i duże, drogie i tanie.

Do kolejnych inwestycji mieszkaniowych deweloperzy zaczynają jednak podchodzić znacznie bardziej ostrożnie. Można przypuszczać, że w 2017 roku wybudowanych zostanie mniej , niż to następowało w minionych dwóch latach.

Dwie przeciwstawne składowe będą miały wpływ na popyt :

  • inwestowanie nadwyżek pieniężnych w nieruchomości, głównie , poprzez wycofywanie ich z lokat bankowych i coraz bardziej ryzykownej gry finansowej,
  • utrudnień w pozyskiwaniu kapitału wynikających z zwiększenia wkładu własnego, wygaszania MdM, zaostrzania oceny zdolności kredytowej przez banki.

W 2017 roku podjęta przez rząd idea Narodowego Programu Mieszkaniowego i jego składowej + nie będzie miała realnego wpływu na rynek nieruchomości, jako że program jest dopiero w fazie rozruchowej.

Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym powinny utrzymać się na poziomie z 2016 roku. Lokalnie tylko, tam gdzie wystąpi wyraźna nadpodaż nowych , ceny mogą nieznacznie zmaleć. Wzrosnąć natomiast mogą ceny nowych w prestiżowych dzielnicach i ścisłych centrach wielkich miast.

Nadal powinna się utrzymywać duża różnica pomiędzy cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi na rynku wtórnym sięgająca nawet do 20 proc.

Domy jednorodzinne sprzedają się znacznie wolniej. Część deweloperów już w 2016 roku zrezygnowała z kolejnych inwestycji w na korzyść mieszkaniówki wielorodzinnej. Spadek cen ów na rynku pierwotnym i wtórnym jest nadal nieunikniony.

Szczególnie stare z okresu PRL-u sprzedają się bardzo trudno i z dużymi spadkami cen. Coraz wyraźniej klienci zainteresowani zakupem ów używanych zwracają uwagę na energooszczędność, rodzaj i jakość materiałów ściennych, okien, pokryć dachowych, źródeł ciepła. Jeśli oferta nie spełnia ich oczekiwań, wybierają na rynku pierwotnym albo realizacją budowę we własnym zakresie. Także duże o powierzchni powyżej 180 mkw. sprzedają się bardzo trudno, a te, które mają powierzchnię 280 mkw. i więcej – nie sprzedają się prawie wcale. Obecnie nabywcy poszukują małe, parterowe budynki jednorodzinne o powierzchni od 80 do 120 mkw., realizowane w nowych technologiach i reżimie termoizolacyjnym.

Istotny wpływ na osłabione zainteresowanie domami ma ich peryferyjna lub pozamiejska lokalizacja, brak części mediów, kłopoty z dojazdami do pracy czy szkoły, nie mówiąc już o zajęciach pozalekcyjnych. Jest też aspekt odwrotny – oddalenie od miasta strzeże mieszkańców od coraz bardziej dokuczliwego skażenia miejskiego powietrza, co przy podwyższonej świadomości mieszkańców przemawia za ucieczką z miasta.

Pomijam w prognozie rezydencje mieszkalne ze względu na rzadkość ich występowania w naszym rejonie.

Działki budowlane w minionym roku, po wieloletnim zastoju wróciły do łask. Położone w strefach miejskich utrzymywać będą ceny na dotychczasowym poziomie z nieznaczną tendencją wzrostową, szczególnie te, które objęte są miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i pełnym uzbrojeniem terenu.

Działki odległe od miast i położone na terenach wiejskich w 2017 r. powinny utrzymywać się na dotychczasowym poziomie, gdyż w latach poprzednich zaliczyły już istotne spadki cen.

Poszerzenie granic wpłynie zapewne na stopniowy wzrost cen działek budowlanych.

Lokale użytkowe, których spora część nadal stoi pusta, spadną w cenach sprzedaży. Przy najmie lokali sytuacja jest nieco lepsza. Nastąpi jednak dalszy przyrost pustostanów. Zwiększy się również rotacja najemców. Wzrosnąć mogą wymagania wynajmujących co do wysokości kaucji składanych na zabezpieczenie przyszłych roszczeń.

Najem lokali w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (galeriach, centrach) powinien utrzymywać się na dotychczasowym wysokim poziomie czynszowym.

Powierzchnie magazynowo-składowe w 2017 roku będą mniej dynamicznie przyrastać. Stawki czynszowe powinny pozostać na dotychczasowym poziomie. Występująca od lat bardzo dobra koniunktura w tym segmencie rynku nieruchomości zmniejszy się, na co wpływ pierwszorzędny będzie miało spowolnienie gospodarcze kraju i Europy oraz wzrastająca obawa zagranicznych inwestorów związana z niestabilnością polityczną Polski.

Obiekty i tereny rekreacyjne rzadko poddawane są analizie. W tym segmencie rynku nieruchomości przewiduję istotny przyrost ofert, głównie prywatnych domków letniskowych w całej gamie technologicznej i stanu technicznego. Podobnie będzie z niezabudowanymi terenami rekreacyjnymi. Ceny nieruchomości rekreacyjnych będą spadać.

W prognozie pomijam zagadnienie gruntów rolnych, gdyż nowe prawo w tym zakresie przyniosło wyraźną stagnację.

Podsumowanie

Coroczne prognozy rynku nieruchomości w większości sprawdzały się. Obecna prognoza powstaje w wyjątkowo trudnej sytuacji Polski, Unii Europejskiej, Europy, Bliskiego Wschodu, Stanów Zjednoczonych Ameryki i Chin, krótko mówiąc całego świata. Jeśli się sprawdzi, to będzie oznaczyć, że przełomowy 2017 rok spędzimy w kraju w miarę spokojnie.

W 2017 roku najlepiej sprzedawać się będą na rynku pierwotnym i działki budowlane w miastach oraz przedwojenne domki do remontu na terenach wiejskich położonych blisko większych miast.

Zastój utrzyma się na rynku nieruchomości rekreacyjnych, gruntów rolnych, lasów, odległych od miast działek budowlanych oraz starych ów z lat 70/80-tych i starych ów wiejskich położonych w znacznej odległości od miast.

Trudna będzie sprzedaż i wynajmowanie lokali użytkowych przeznaczonych na cele biurowe, usługowe i handlowe, szczególnie mieszczących się w starych obiektach i o powierzchniach powyżej 150 mkw.

Na aktywność inwestorów na rynku nieruchomości w 2017 roku główny wpływ będzie miała chęć bezpiecznego inwestowania wolnych środków w nieruchomości. W drugiej kolejności dopiero inwestowanie w nieruchomości będzie związane z zaspokajaniem podstawowych potrzeb mieszkaniowych, na co bezpośredni wpływ wywrze kilka czynników: brak wsparcia państwa, podwyższenie udziału własnego do 20 proc., coraz trudniejsze pozyskiwanie kredytów hipotecznych. Te utrudnienia dotkną przede wszystkim ludzi młodych, co spowoduje zwiększone zainteresowanie najmem lokali na cele mieszkaniowe.


Zobacz również:

SaniWell – wykończenia wnętrz

Usługa “wchodzisz i mieszkasz”, czyli więcej niż “pod klucz”

Co słychać w firmie Rembud

Prosto od opolskich deweloperów

Apartamenty Eko Park

Równolegle prowadzone są prace przy trzech budynkach

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy

Apartamenty 80,85 m², 4 pokoje, 2 miejsca postojowe

Działka budowlana 31 arów Opole-Wrzoski

Możliwość podziału na 3 działki

Śpij dobrze

Materace SENPO

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł

Rynek Nieruchomości Opole Nowe Mieszkania Domy Apartamenty Rynek pierwotny Rynek wtórny

Gotowe domy w zabudowie bliźniaczej Opole-Chmielowice - Opolski Rynek Nieruchomości

Gotowe domy w zabudowie bliźniaczej Opole-Chmielowice

Nowe domy z rekuperacją i pompą ciepła

Apartamenty Vincent Opole - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Vincent Opole

Nowe mieszkania Opole-Gosławice

Apartamenty szeregowe w Ozimku - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty szeregowe w Ozimku

Ekskluzywne apartamenty 100 m² z ogrodem

Apartamenty Eko Park - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Eko Park

Równolegle prowadzone są prace przy trzech budynkach

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy

Apartamenty 80,85 m², 4 pokoje, 2 miejsca postojowe

Klonowe Zacisze - Opolski Rynek Nieruchomości

Klonowe Zacisze

Apartamenty w zabudowie szeregowej w Lędzinach pod Opolem

Dom z pompą ciepła w idealnej lokalizacji - Opolski Rynek Nieruchomości

Dom z pompą ciepła w idealnej lokalizacji

Apartament w zabudowie bliźniaczej

Odra Prestige Apartamenty - Opolski Rynek Nieruchomości

Odra Prestige Apartamenty

Jedyne takie miejsce w Opolu

Działka budowlana 31 arów Opole-Wrzoski - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka budowlana 31 arów Opole-Wrzoski

Możliwość podziału na 3 działki

ALMAR OpolePartner

ALMAR Opole

Drzwi i podłogi - sprzedaż i montaż

Apartamenty Perłowe – domy tańsze od mieszkań - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Perłowe – domy tańsze od mieszkań

Apartamenty 80,85 m² w Górkach pod Opolem

Domy w zabudowie bliźniaczej - Opolski Rynek Nieruchomości

Domy w zabudowie bliźniaczej

Opole - Chmielowice, ul. Bankietowa