Wakacyjna akademia nieruchomości

Analiza źródeł informacji o rynku nieruchomości

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 1639 słów i przeczytasz go w około 7 min. i 17 sek.

Wyjątkowo niepewne czasy, obawa przed powrotem ogólnoświatowego kryzysu finansowego, niskie oprocentowanie lokat bankowych w ostatnim okresie czasu wyraźnie zwiększyło zainteresowanie lokowaniem środków w nieruchomości. Bezpieczeństwo tego rodzaju inwestycji zawsze było największe.

Popularyzacja wiedzy o nieruchomościach jest programową misją naszego czasopisma. Wychodząc naprzeciw tym trendom uruchamiamy wakacyjną akademię nieruchomości ORN. W lipcowym wydaniu przedstawimy źródła pozyskiwania informacji o nieruchomościach.

Źródła informacji o nieruchomościach

Źródła informacji o nieruchomościach podzielić można na dwie grupy: instytucjonalne i pozainstytucjonalne.

Podstawowe instytucje, z których pozyskuje się informacje o nieruchomościach to:

sądy wieczysto – księgowe, które prowadzą księgi wieczyste, przeprowadzają postępowania wieczysto-księgowe, wydają odpisy,
ewidencja gruntów i budynków, która prowadzi zasoby map, ewidencję i kartoteki budynków i lokali,
wydziały architektury i budownictwa, które między innymi przechowują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, prowadzą też postępowania w zakresie wydawania decyzji pozwolenia na budowę obiektów budowlanych,
ewidencja ludności,
spółdzielnie mieszkaniowe, administracje budynków, wspólnoty mieszkaniowe.

Pozostałe źródła informacji o nieruchomościach to:

rejestry transakcji z lokalnego rynku nieruchomości prowadzone przez starostów,
opracowania władz samorządowych dotyczące inwestycji i polityki gospodarczej gminy, powiatu, województwa i regionu,
opracowania naukowe i naukowo-badawcze.

Do pozainstytucjonalnych źródeł zaliczyć można min.:

Internet – wszechobecne medium w dzisiejszych czasach,
prasę lokalną i czasopisma specjalistyczne,
systemy sieciowe współpracy biur nieruchomości,
podmioty inwestujące na lokalnych rynkach nieruchomości,
notariuszy, architektów, urbanistów, geodetów, rzeczoznawców majątkowych, ekspertów prawnych, budowlanych, doradców rynku nieruchomości i innych uczestników rynku nieruchomości,
poprzednich właścicieli nieruchomości, sąsiadów.

Pozyskiwanie informacji o nieruchomościach z ksiąg wieczystych

Podstawowym dokumentem stanowiącym tytuł prawny do nieruchomości jest księga wieczysta. Z ksiąg pozyskuje się odpisy, które stanowią urzędowe poświadczenie prawa własności lub wieczystego użytkowania. Bez księgi wieczystej nie jest możliwe skuteczne rozporządzanie nieruchomością.
Księgi wieczyste prowadzi w systemie informatycznym. Są one powszechnie dostępne w Internecie na stronie ministerstwa sprawiedliwości w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych*Internet: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do. Informacje o prawnych aspektach korzystania z systemu EKW zawarte są na stronie ministerstwa*Internet: https://ekw.ms.gov.pl/pomoc/wprowadzenie.pdf.

Wydruki z CBDKW wystarczają do większości podejmowanych czynności prawnych.

W obrocie prawnym występują dwa rodzaje odpisów z ksiąg wieczystych: zwykły i zupełny. Odpis zwykły zawiera ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i informacje o złożonych do księgi wieczystej wnioskach, które oczekują na rozpatrzenie. Odpis zupełny księgi wieczystej, oprócz treści aktualnej księgi, zawiera wpisy wykreślone oraz wykreślone wzmianki – jest to stan obecny księgi wraz ze stanem historycznym.

Pamiętać należy o podstawowych zasadach związanych z prowadzeniem ksiąg wieczystych: zasadą jawności ksiąg wieczystych oraz zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zasada jawności oznacza, że każdy ma prawo pozyskać informacje o stanie dowolnej księgi wieczystej. Jednakże do akt księgi wieczystej mają dostęp ci, którzy wykażą interes prawny oraz notariusze, komornicy, prokuratorzy i urzędy skarbowe. Zapisy w księgach wieczystych w zasadzie powinny odzwierciedlać rzeczywisty i aktualny stan prawny każdej nieruchomości. Proszę jednak zwrócić uwagę na zwrot „w zasadzie powinny”, gdyż praktyka pokazuje, że nie zawsze tak jest.

Bezpieczeństwo obrotu zapewnia zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni nabywców nieruchomości, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Badanie księgi wieczystej polega na wnikliwym przeanalizowanie wszystkich wpisów w czterech działach księgi wraz z podstawami ich dokonania. Przy analizie zwracać należy szczególną uwagę na wzmianki o wnioskach. Taki zapis oznacza, że do sądu wpłynął dokument – wniosek, który dopiero po pewnym czasie, według sądowej kolejności dokonywania wpisów, zostanie rozpatrzony i ujawniony w danej księdze wieczystej. Zastąpi on wówczas umieszczoną doraźnie wzmiankę, której celem jest ostrzeganie o tym fakcie.

Warto także pamiętać, że pierwszeństwo zapisów dotyczących własności nieruchomości w dziale drugim posiada nieodzownie księga wieczysta, natomiast pierwszeństwo, co do oznaczenia nieruchomości w dziale pierwszym posiada ewidencja gruntów i budynków – kataster nieruchomości.

Pozyskiwanie informacji o nieruchomościach z ewidencji gruntów i budynków – katastru nieruchomości

Do prowadzenia ewidencji z mocy ustawy uprawniony jest starosta. Zgodnie jednak z ustawowym upoważnieniem może on te zadania przekazać wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi).
Tak jak tytułem własności nieruchomości jest księga wieczysta, tak oznaczenie nieruchomości, poprzez nadanie jej niepowtarzalnych, indywidualnych cech jest domeną ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem morza terytorialnego.

Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są:

jednostka ewidencyjna, która obejmuje obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta – również w granicach administracyjnych miasta. Jednostkę ewidencyjną określa nazwa własna oraz identyfikator krajowego rejestru urzędowego podziału terytorialnego kraju. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby ewidencyjne.
obręb w jednostce ewidencyjnej jest określony przez nazwę i numer lub tylko przez numer. Podaje się go w skali 1:10.000 lub 1:25.000. Podziału na obręby dokonuje starosta.
działka ewidencyjna obejmuje ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
W obszarze obrębu działka ewidencyjna jest wyróżniana przez jej numer, wyrażony liczbą naturalną.

Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty,
budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i danych ogólnych,
lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się:

właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części,
miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych powyżej,
informacje o wpisaniu do rejestru zabytków,
wartość nieruchomości w przypadku wprowadzenia podatku katastralnego, który na razie nie obowiązuje w Polsce.

Zwrócić uwagę należy także na umiejętność czytania map, wyrysów i wypisów. Szczególnie mapa zasadnicza wymaga sporych umiejętności w identyfikacji poszczególnych oznaczeń, których szczególnie dużo naniesionych jest w zurbanizowanych terenach miejskich.

Pozyskiwanie informacji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

Planowanie przestrzenne w gminie rozpoczyna się od podjęcia uchwały przez radę gminy o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, ma jednak istotne znaczenie gdyż wiąże organy gminne przy sporządzaniu miejscowych planów. Studium uwzględnia zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala rada gminy określając w nim przeznaczenie terenów oraz sposób jego zagospodarowania i zabudowy.
Plan miejscowy uwzględniać musi ewentualnie planowane inwestycje celu publicznego.
Integralną częścią uchwały rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest graficzny załącznik przedstawiający granice obszaru objętego planem i sposób zagospodarowania terenu oraz rodzaj zabudowy – wszystko oznaczone kolorowymi kombinacjami i symbolami liczbowo-literowymi, których znaczenie należy odnaleźć w zamieszczonej legendzie.

Zgodnie z art. 15, ust. 2 ustawy o planowaniu przestrzennym, wszystkie plany miejscowe obowiązkowo muszą określać:

przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania,
zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego,
zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych,
parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy,
granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym,
szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy,
zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej,
sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłaty*Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 nr 80 poz. 717 z późn. zm.)..