Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

KWIECIEŃ 2021

CZYTAJ

Wakacyjna akademia nieruchomości

Podatki i opłaty związane z nieruchomościami

Wakacyjna akademia nieruchomości

Podatki i opłaty związane z nieruchomościami

Andrzej JakielAndrzej Jakiel

Zagadnienie danin publicznoprawnych, czyli podatków, w polskiej rzeczywistości jest niezwykle skomplikowane, ustawicznie podlegające zmianom, brak systemowi podatkowemu spójności i przejrzystości. Prawo podatkowe reguluje ustawa Ordynacja podatkowa.

Podatnikiem jest osoba, której bezpośrednio dotyczy obowiązek podatkowy a płatnikiem osoba, która ma obowiązek obliczenia i pobrania podatku od podatnika.

Przystępną definicję podatku prezentuje ministerstwo finansów: Podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz państwa.”*Internetowy System Aktów Prawnych: http://isap.sejm.gov.pl/KeyWordServlet?viewName=thasA

Podatki różnią się od siebie podmiotem i przedmiotem opodatkowania oraz sposobem jego poboru. Dzielą się na dwie podstawowe grupy: podatki bezpośrednie i pośrednie.

Podatki bezpośrednie to:

  • podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT),
  • podatek dochodowy od osób prawnych (CIT),
  • podatek od spadków i darowizn,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • podatek od nieruchomości,
  • podatek rolny,
  • podatek leśny,
  • podatek od środków transportowych,
  • podatek tonażowy,
  • podatek od wydobycia niektórych kopalin

Natomiast podatkami pośrednimi są:

  • podatek od towarów i usług (VAT),
  • podatek akcyzowy,
  • podatek od gier.

© Fotolia

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy jest podatkiem osobistym, co oznacza, że podatnikiem jest każda osoba fizyczna osiągająca dochód. Zasada ta ma również zastosowanie do małżonków, chyba że wystąpią oni z wnioskiem o łączne opodatkowanie dochodów.

Źródłami przychodów w rozumieniu ustawy są min.:

  • działy specjalne produkcji rolnej,
  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze,
  • odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podatnicy, którzy uzyskali dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w danym roku podatkowym, składają zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39 opodatkowane obecnie 19% podatkiem, na zasadach określonych w ustawie*Ustawa o podatku dochodowym art. 30e, oraz obejmujące zwolniona z opodatkowania.*ustawy z dnia 2 października 2003 r. o zmianie ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych i niektórych ustaw (Dz. U. Nr 188, poz. 1840).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z pozarolniczej działalności gospodarczej w wymiarze 8,5%. Podstawę opodatkowania stanowi przychód bez pomniejszania o koszty jego uzyskania.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Wiele dokonywanych czynności prawnych podlega opodatkowaniu. Należą do nich:

  • umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
  • umowy pożyczki, pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
  • umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
  • umowy dożywocia,
  • umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
  • ustanowienie hipoteki,
  • ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
  • umowy depozytu nieprawidłowego,
  • umowy spółki i ich zmiany (akty założycielskie, statuty spółek i ich zmiany).

Podatkowi podlegają także zmiany ww. umów gdy powodują podwyższenie podstawy opodatkowania oraz orzeczenia sądów i ugody.

Podatnikami są osoby fizyczne i osoby prawne będące stronami czynności cywilnoprawnych, z tym iż podatnikiem jest:

  • przy umowie sprzedaży – kupujący,
  • przy umowie zamiany – strony czynności,
  • przy umowie darowizny – obdarowany,
  • przy umowie dożywocia – nabywca własności nieruchomości,
  • przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – podmiot nabywający rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności,
  • przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności – użytkownik lub nabywający prawo służebności,
  • przy ustanowieniu hipoteki – składający oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Podstawa opodatkowania oraz stawki określa ustawa odrębnie dla każdej czynności.

Zwolnione od podatku są m.in. następujące czynności:

  • przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów: sprzedaży, dożywocia, działu spadku, zniesienie współwłasności, darowizny i zamiany,
  • pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy,

Organem podatkowym właściwym rzeczowo w sprawach podatku od czynności cywilnoprawnych jest naczelnik urzędu skarbowego. 

Podatek od spadków i darowizn

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej min. z tytułu:

  • dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego,
  • darowizny, polecenia darczyńcy,
  • zasiedzenia,
  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
  • zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu,
  • nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Płatnikami podatku od spadków i darowizn są notariusze – od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w tej formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą przyjęcia spadku lub innego zdarzenia prawnego wyszczególnionego powyżej.

Grupy podatkowe

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Do grupy I zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Do grupy II zalicza się zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,

Natomiast do grupy III zalicza się innych nabywców.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn określa kwoty wolne od podatku, skale podatkowe, liczne zwolnienia od podatku, w tym ulgi mieszkaniowe.

Zobowiązanie podatkowe z tytułu podatku od spadków i darowizn powstaje z chwilą doręczenia decyzji naczelnika urzędu skarbowego ustalającej wysokość podatku, po uprzednim złożeniu przez podatnika zeznania podatkowego, gdy wartość rynkowa nabytych rzeczy lub praw majątkowych przekroczy kwotę wolną od podatku.

Właściwość miejscową organów podatkowych przy nabyciu nieruchomości lub innych praw związanych stanowi najczęściej miejsce położenia.

© Fotolia

Podatek od nieruchomości

Przedmiotem opodatkowania są: grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części.

Podmioty obowiązane to: właściciele nieruchomości, użytkownicy wieczyści, samoistni posiadacze.

Podatnicy podatku od nieruchomości są obowiązani składać organowi podatkowemu (wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta), właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje sporządzone na formularzach przyjętych przez radę gminy.

Obowiązek składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień na mocy przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (zarówno ustawowych, jak i wprowadzonych uchwałą rady gminy).

Zwolnienia od podatku od nieruchomości obejmują m.in.:

  • budynki gospodarcze lub ich części służące działalności leśnej lub rybackiej,
  • grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków,
  • grunty, budynki lub ich części zajęte na potrzeby oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu,
  • znajdujące się w parkach narodowych lub rezerwatach przyrody,
  • położone na terenie rodzinnego ogrodu działkowego,
  • grunty i budynki lub ich części, stanowiące własność gminy,
  • uczelnie, publiczne i niepubliczne jednostki oświatowe,  instytuty naukowe i pomocnicze jednostki naukowe PAN.

Zwolnienia z podatku od nieruchomości przyznane z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na terenie specjalnych stref ekonomicznych regulują przepisy ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych.[iii]

Rada gminy może wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe od podatku od nieruchomości.

Stawki podatku określa rada gminy w drodze uchwały.

Podatek rolny

Przedmiot opodatkowania grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolna.

Podmioty obowiązane: właściciele gruntów, użytkownicy wieczyści gruntów, posiadacze gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, posiadacze samoistni gruntów oraz dzierżawcy gruntów gospodarstwa rolnego.
Podatnicy podatku rolnego są obowiązani składać organowi podatkowemu (wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta), właściwemu ze względu na miejsce położenia gruntów, deklaracje sporządzone na formularzach według wzoru określonego uchwałą rady gminy.

Obowiązek składania informacji o gruntach oraz deklaracji na podatek rolny dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień i ulg na mocy przepisów ustawy o podatku rolnym, w tym na mocy uchwały rady gminy.

Zwolnienia i ulgi w podatku rolnym przysługują min. na:

  • użytki rolne klasy V, VI i VIz oraz grunty zadrzewione i zakrzewione ustanowione na użytkach rolnych,
  • grunty przeznaczone na utworzenie nowego gospodarstwa rolnego lub powiększenie już istniejącego do powierzchni nieprzekraczającej 100 ha,
  • instytuty badawcze, uczelnie, jednostki oświatowe.*art.12, art.13, art. 13b-13e ustawy o podatku rolnym

Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia i ulgi przedmiotowe niż określone w ustawie.
Stawki podatku rolnego:

  • dla gruntów gospodarstwa rolnego: równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
  • dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu: równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć cenę skupu żyta przyjmowaną jako podstawę obliczenia podatku rolnego na obszarze gminy.

Podatek leśny

Przedmiotem opodatkowania są lasy i grunty leśne sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Podmioty obowiązane to: właściciele lasów, użytkownicy wieczyści lasów, posiadacze lasów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, posiadacze samoistni lasów.

Podatnicy podatku leśnego są obowiązani składać organowi podatkowemu (wójt, burmistrz, prezydent miasta), właściwemu ze względu na miejsce położenia lasu, sporządzone na formularzach określonych uchwałą danej rady gminy.

Obowiązek składania informacji o lasach oraz deklaracji na podatek leśny dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień na mocy przepisów ustawy o podatku leśnym, w tym na mocy uchwały rady gminy.

Zwalnia od podatku leśnego obejmują min.:

  • lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat,
  • lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków,
  • użytki ekologiczne oraz
  • szkoły, placówki oświatowe, uczelnie oraz placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk.

Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe niż wyżej określone, z uwzględnieniem przepisów dotyczących pomocy publicznej.

Stawki podatku leśnego:

  • równowartość pieniężna 0,220 m 3 drewna obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy – od 1ha,
  • dla lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – zniżka o 50% od stawki wyżej określonej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna przyjmowaną  jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Podatek VAT

Czynności wykonywane na terytorium Polski dotyczące odpłatnej dostawy towarów, rozumianej jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel oraz
odpłatnego świadczenia usług, rozumianego jako każde świadczenie na rzecz innego podmiotu, które nie jest dostawą towarów.*ustawa VAT

Podatnicy

Podatnikami podatku VAT są podmioty, które samodzielnie wykonują działalność gospodarczą, bez względu na cel czy rezultat takiej działalności, czyli osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. spółki cywilne, spółki jawne, spółki partnerskie, itp.). W niektórych przypadkach podatnikami mogą być również usługobiorcy oraz podmioty nabywające towary.

Miejsce świadczenia

Przepisy dotyczące miejsca świadczenia mają podstawowe znaczenie dla opodatkowania VAT. Opodatkowane w danym państwie UE są tylko te transakcje, które na podstawie szczegółowych przepisów zostały uznane za dokonane na jego terytorium. W przypadku usług świadczonych przez polskiego podatnika VAT na rzecz podmiotów niebędących podatnikami usługi te są generalnie rozliczane według krajowej stawki VAT.

Dopuszczone wyjątki w tej kwestii dotyczą m.in. usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach oraz ośrodkach wczasowych, usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego – są one uznane za świadczone w miejscu położenia nieruchomości.

Odliczenie podatku naliczonego

Podstawową cechą podatku od towarów i usług jest możliwość potrącenia przez podatnika podatku zapłaconego w poprzedniej fazie obrotu (tzw. podatku naliczonego), od podatku wynikającego ze sprzedaży towarów i usług (tzw. podatku należnego). Prawo do odliczenia podatku naliczonego (obniżenia podatku należnego) przysługuje podatnikowi, co do zasady, w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywanych przez niego czynności opodatkowanych.*http://www.finanse.mf.gov.pl/pp/niezbednik-podatnika/vat

Zwolnienia podmiotowe

Ustawa o VAT zwalnia od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników gdy nie przekroczyła ona łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł.

Deklaracje podatkowe

Podatek od towarów i usług (VAT) rozliczany jest na zasadzie samoobliczenia, bez wezwania organu podatkowego, i dokonywane jest na podstawie złożonych deklaracji podatkowych.*http://www.finanse.mf.gov.pl/pp/niezbednik-podatnika/vat

Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT

Co do zasady sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.*art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych*ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U.1991 Nr 80, poz. 350, ze zm.) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych*ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 1992, Nr 21, poz. 86 z zm.) muszą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

Istotne problemy nadal wiążą się ze sprzedażą gruntów niezabudowanych przez osoby fizyczne. Orzecznictwo sądów oraz indywidualne interpretacje organów podatkowych coraz częściej kwalifikują sprzedaż działek budowlanych (i nie tylko budowlanych) pod ustawę o VAT. Trudno jednak jednoznacznie określić, kiedy sprzedaż działek to działalność gospodarcza. Można się zgodzić z poglądem zamieszczonym na portalu mojbiznesnieruchomosci.pl „Przeprowadzenie pojedynczej transakcji w tym zakresie jest zwykle traktowane przez organy skarbowe jako “rozporządzenie majątkiem osobistym”, ale już sprzedaż kilku działek rocznie prowadzi do konieczności doliczenia do kwot sprzedaży podatku VAT, gdyż stajemy się osobą prowadzącą działalność gospodarczą, nawet jeśli nigdzie jej nie zarejestrowaliśmy.”*Internet: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/kiedy-vat-od-sprzedazy-dzialki/

Najbezpieczniej jednak będzie wystąpić o indywidualną interpretację do organów podatkowych.

Andrzej Jakiel

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
Zobacz wszystkie nowe osiedla