Jesienny sezon najmów

Ochrona interesów najemcy

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 1194 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 59 sek.

Z końcem wakacji, jak co roku, wchodzimy w sezon najmu mieszkań i domów, także kwater dla studentów. Najem lokali mieszkalnych budzi pewne obawy właścicieli nieruchomości spowodowane nadmierną ochroną najemcy, kosztem wynajmujących, którą wprowadziła ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 roku.*Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1610, z 2017 r. poz. 1442.

Zwykła umowa najmu

Praktycznie nie ma większych obaw, jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkań czy pokoi dla studentów, gdyż taki najem związany jest z okresowym pobieraniem nauki. W umowie najmu należy wskazać uczelnię i rok akademicki, na który wynajmowany jest lokal.

Podobnie jest z wynajmowaniem mieszkań i domów dla firm na okresowe zakwaterowanie pracowników.

W obu przypadkach nie ma ryzyka zajmowania lokalu przez najemców bez tytułu prawnego.

Gorzej przedstawia się najem dla zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych rodzin. Może zdarzyć się, że najemca zaprzestanie opłacania czynszu, lokal jednak nadal używa i nie ma ochoty się z niego wyprowadzić. Wynajmujący działając zgodnie z prawem nie ma innej drogi jak uzyskanie tytułu egzekucyjnego w postępowaniu sądowym, co trawa 2 – 3 lata. Na tym jednak kłopoty wynajmującego się nie kończą, gdy lokal nadal jest zajęty. Czas więc na eksmisję. Jeśli nie ma gdzie eksmitować nieuczciwych najemców wówczas, do czasu uzyskania lokalu zastępczego, wynajmujący będzie otrzymywał pewną rekompensatę od gminy, jednak nie będzie ona pokrywać utraconych dochodów. To czarny scenariusz, ale realny.

Jedyną receptą na przesadnie rozbudowane prawa lokatorów i nieruchawy wymiar sprawiedliwości jest najem okazjonalny.*Tamże, art. 19a

© Fotolia

Najem okazjonalny

Obejmuje jedynie nieruchomości mieszkalne, dotyczy tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej. W praktyce jest jednak rzadko stosowany, pomimo, że daje jedyną prawną gwarantującą najskuteczniejszej ochrony praw właścicieli nieruchomości.

Najem okazjonalny jest znacznie sformalizowana. Niedotrzymanie któregokolwiek z wymogów określonych ustawą niweczy ochronne skutki. Zabezpiecza właścicieli nieruchomości, którzy z łatwością mogą pozbyć się nieuczciwych lub uciążliwych lokatorów.

Przy tego rodzaju najmie nie obowiązuje okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich. Procedura jest jednak bardzo sformalizowana i przedstawia się następująco:

wymagana jest forma pisemna umowy najmu pod rygorem nieważności,
umowa musi być zawarta tylko na czas określony nie dłuższy niż 10 lat,
w umowie najemca musi wskazać lokal, do którego się przeniesie gdy najem się skończy,
najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym podda się dobrowolnie egzekucji (oświadczenie jest załącznikiem do umowy najmu),
wymagana jest nadto pisemna zgoda właściciela wskazanego przez najemcę na przyjęcie go i osób z nim zamieszkujących pod swój dach (wynajmujący ma prawo żądać poświadczenia notarialnego takiej zgody),
właściciel lokalu w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu musi dokonać zgłoszenia zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego,
wygaśnięcie umowy najmu następuje wskutek upływu okresu, na jaki była zawarta lub wskutek upływu okresu wypowiedzenia,
jeśli najemca nie chce dobrowolnie wydać lokalu, wynajmujący występuje z żądaniem opróżnienia i wydania lokalu w terminie minimum 7 dni od doręczenia najemcy takiego żądania (żądanie powinno być sporządzone na piśmie z podpisem właściciela urzędowo poświadczonym),
po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy (patrz wyżej),
aktu notarialny z oświadczeniem najemcy opatrzony przez sąd klauzulą wykonalności, bez procesu sądowego, właściciel nieruchomości składa do komornika celem podjęcia czynności egzekucyjnych.

Przedstawiona skrótowo procedura poprzez wielość warunków formalnych nie jest pomocna przy sprawnym i łatwym zawieraniu umów najmu okazjonalnego, lecz jako jedyna daje wynajmującemu gwarancję szybkiego odzyskania lokalu od nieuczciwego najemcy.

Jak każdy stosunek umowny, tak i stosunek najmu posiada dwie strony – wynajmującego i najemcę. Teraz słów kilka o ochronie interesu najemcy.

Ochrona interesu najemcy

Niejednokrotnie się zdarza, że najemcy w swym niedoświadczeniu i ufności narażają swój interes. Nie zawsze wynajmujący są uczciwi lub świadomi swych obowiązków.

Na co głównie należy zwrócić uwagę przy wyborze lokalu i zawieraniu umowy najmu:

sprawdzić kto jest właścicielem lokalu; nie zawsze osoba ogłaszająca czy okazująca lokal posiada tytuł prawny do obciążania nieruchomości najmem; najlepszym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta; jeśli wynajmujący odmawia udostępnienia numeru księgi, to lepiej poszukać innego lokalu;
jeśli właścicielami lokalu są małżonkowie (wpisani w dziale II KW), to zgodnie z Kodeksem rodzinnym obciążanie nieruchomości najmem muszą dokonywać małżonkowie wspólnie – inaczej umowa taka jest nieważna z mocy prawa;*Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 682.
sprawdzić dział III KW czy czasami nie zawiera ostrzeżenia o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym; w przypadku licytacji nieruchomości najemca znajdzie się w trudnej sytuacji;
sprawdzić dokładnie czy lokal nie posiada wad uniemożliwiających zamieszkanie, a jeśli takie pojawią się w późniejszym okresie to najemca ma prawo żądać od właściciela ich usunięcia lub obniżenia czynszu najmu;
umowa na krótki okres nie wymaga formy pisemnej, jednakże już przy okresie powyżej jednego roku powinna być zawarta na piśmie;
najemca może żądać ujawnienia zawartej umowy najmu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, oczywiście za zgodą wynajmującego;
sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy; wszystkie uszkodzenia lokalu, mebli oraz urządzeń opisać dokładnie i najlepiej udokumentować fotograficznie; protokół powinien być podpisany przez obie strony umowy;
kaucja jest typowym zabezpieczeniem interesu wynajmującego, jednak nie powinna być nadmiernie wysoka; typowa kaucja to równowartość jednomiesięcznego czynszu; wyższa kaucja może mieć uzasadnienie gdy lokal posiada wysoki standard; umowa powinna określać zasady rozliczenia kaucji i termin jej zwrotu;
drobne naprawy w lokalu z zasady obciążają najemcę (cieknący kran, uszczelnienie drzwi, wymiana rozbitej szyby itp.); główne naprawy i przeglądy okresowe nieruchomości i instalacji obciążają wynajmującego;
zwyczajowo ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych powinien dokonywać wynajmujący; ubezpieczenie od kradzieży i OC pozostaje po stronie najemcy; warto te zagadnienia unormować w umowie najmu.

W razie wątpliwości lub obaw o prawidłowe zabezpieczenie swoich interesów i bezpieczeństwo najmu należy zwrócić się o pomoc do doradcy rynku nieruchomości, biura nieruchomości, biura zarządcy czy kancelarii prawnej.