Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

LIPIEC 2024

CZYTAJ

Jesienny sezon najmów

Ochrona interesów najemcy

Jesienny sezon najmów

Ochrona interesów najemcy

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 1194 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 59 sek.

Z końcem wakacji, jak co roku, wchodzimy w sezon najmu i ów, także kwater dla studentów. Najem lokali mieszkalnych budzi pewne obawy właścicieli nieruchomości spowodowane nadmierną ochroną najemcy, kosztem wynajmujących, którą wprowadziła ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 roku.*Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1610, z 2017 r. poz. 1442.

Zwykła umowa najmu

Praktycznie nie ma większych obaw, jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkań czy pokoi dla studentów, gdyż taki najem związany jest z okresowym pobieraniem nauki. W umowie najmu należy wskazać uczelnię i rok akademicki, na który wynajmowany jest lokal.

Podobnie jest z wynajmowaniem mieszkań i dla firm na okresowe zakwaterowanie pracowników.

W obu przypadkach nie ma ryzyka zajmowania lokalu przez najemców bez tytułu prawnego.

Gorzej przedstawia się najem dla zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych rodzin. Może zdarzyć się, że najemca zaprzestanie opłacania czynszu, lokal jednak nadal używa i nie ma ochoty się z niego wyprowadzić. Wynajmujący działając zgodnie z prawem nie ma innej drogi jak uzyskanie tytułu egzekucyjnego w postępowaniu sądowym, co trawa 2 – 3 lata. Na tym jednak kłopoty wynajmującego się nie kończą, gdy lokal nadal jest zajęty. Czas więc na eksmisję. Jeśli nie ma gdzie eksmitować nieuczciwych najemców wówczas, do czasu uzyskania lokalu zastępczego, wynajmujący będzie otrzymywał pewną rekompensatę od gminy, jednak nie będzie ona pokrywać utraconych dochodów. To czarny scenariusz, ale realny.

Jedyną receptą na przesadnie rozbudowane prawa lokatorów i nieruchawy wymiar sprawiedliwości jest najem okazjonalny.*Tamże, art. 19a

© Fotolia

Najem okazjonalny

Obejmuje jedynie nieruchomości mieszkalne, dotyczy tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej. W praktyce jest jednak rzadko stosowany, pomimo, że daje jedyną prawną gwarantującą najskuteczniejszej ochrony praw właścicieli nieruchomości.

Najem okazjonalny jest znacznie sformalizowana. Niedotrzymanie któregokolwiek z wymogów określonych ustawą niweczy ochronne skutki. Zabezpiecza właścicieli nieruchomości, którzy z łatwością mogą pozbyć się nieuczciwych lub uciążliwych lokatorów.

Przy tego rodzaju najmie nie obowiązuje okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich. Procedura jest jednak bardzo sformalizowana i przedstawia się następująco:

  • wymagana jest forma pisemna umowy najmu pod rygorem nieważności,
  • umowa musi być zawarta tylko na czas określony nie dłuższy niż 10 lat,
  • w umowie najemca musi wskazać lokal, do którego się przeniesie gdy najem się skończy,
  • najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym podda się dobrowolnie egzekucji (oświadczenie jest załącznikiem do umowy najmu),
  • wymagana jest nadto pisemna zgoda właściciela wskazanego przez najemcę na przyjęcie go i osób z nim zamieszkujących pod swój dach (wynajmujący ma prawo żądać poświadczenia notarialnego takiej zgody),
  • właściciel lokalu w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu musi dokonać zgłoszenia zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego,
  • wygaśnięcie umowy najmu następuje wskutek upływu okresu, na jaki była zawarta lub wskutek upływu okresu wypowiedzenia,
  • jeśli najemca nie chce dobrowolnie wydać lokalu, wynajmujący występuje z żądaniem opróżnienia i wydania lokalu w terminie minimum 7 dni od doręczenia najemcy takiego żądania (żądanie powinno być sporządzone na piśmie z podpisem właściciela urzędowo poświadczonym),
  • po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy (patrz wyżej),
  • aktu notarialny z oświadczeniem najemcy opatrzony przez sąd klauzulą wykonalności, bez procesu sądowego, właściciel nieruchomości składa do komornika celem podjęcia czynności egzekucyjnych.

Przedstawiona skrótowo procedura poprzez wielość warunków formalnych nie jest pomocna przy sprawnym i łatwym zawieraniu umów najmu okazjonalnego, lecz jako jedyna daje wynajmującemu gwarancję szybkiego odzyskania lokalu od nieuczciwego najemcy.

Jak każdy stosunek umowny, tak i stosunek najmu posiada dwie strony – wynajmującego i najemcę. Teraz słów kilka o ochronie interesu najemcy.

Ochrona interesu najemcy

Niejednokrotnie się zdarza, że najemcy w swym niedoświadczeniu i ufności narażają swój interes. Nie zawsze wynajmujący są uczciwi lub świadomi swych obowiązków.

Na co głównie należy zwrócić uwagę przy wyborze lokalu i zawieraniu umowy najmu:

  1. sprawdzić kto jest właścicielem lokalu; nie zawsze osoba ogłaszająca czy okazująca lokal posiada tytuł prawny do obciążania nieruchomości najmem; najlepszym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta; jeśli wynajmujący odmawia udostępnienia numeru księgi, to lepiej poszukać innego lokalu;
  2. jeśli właścicielami lokalu są małżonkowie (wpisani w dziale II KW), to zgodnie z Kodeksem rodzinnym obciążanie nieruchomości najmem muszą dokonywać małżonkowie wspólnie – inaczej umowa taka jest nieważna z mocy prawa;*Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 682.
  3. sprawdzić dział III KW czy czasami nie zawiera ostrzeżenia o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym; w przypadku licytacji nieruchomości najemca znajdzie się w trudnej sytuacji;
  4. sprawdzić dokładnie czy lokal nie posiada wad uniemożliwiających za, a jeśli takie pojawią się w późniejszym okresie to najemca ma prawo żądać od właściciela ich usunięcia lub obniżenia czynszu najmu;
  5. umowa na krótki okres nie wymaga formy pisemnej, jednakże już przy okresie powyżej jednego roku powinna być zawarta na piśmie;
  6. najemca może żądać ujawnienia zawartej umowy najmu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, oczywiście za zgodą wynajmującego;
  7. sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy; wszystkie uszkodzenia lokalu, mebli oraz urządzeń opisać dokładnie i najlepiej udokumentować fotograficznie; protokół powinien być podpisany przez obie strony umowy;
  8. kaucja jest typowym zabezpieczeniem interesu wynajmującego, jednak nie powinna być nadmiernie wysoka; typowa kaucja to równowartość jednomiesięcznego czynszu; wyższa kaucja może mieć uzasadnienie gdy lokal posiada wysoki standard; umowa powinna określać zasady rozliczenia kaucji i termin jej zwrotu;
  9. drobne naprawy w lokalu z zasady obciążają najemcę (cieknący kran, uszczelnienie drzwi, wymiana rozbitej szyby itp.); główne naprawy i przeglądy okresowe nieruchomości i instalacji obciążają wynajmującego;
  10. zwyczajowo ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych powinien dokonywać wynajmujący; ubezpieczenie od kradzieży i OC pozostaje po stronie najemcy; warto te zagadnienia unormować w umowie najmu.

W razie wątpliwości lub obaw o prawidłowe zabezpieczenie swoich interesów i bezpieczeństwo najmu należy zwrócić się o pomoc do doradcy rynku nieruchomości, biura nieruchomości, biura zarządcy czy kancelarii prawnej.


Zobacz również:

Działka 37 arów w Opolu

Działka w dzielnicy Winów

Nowe mieszkanie 55,2 m² w Opolu-Chmielowicach

3 pokoje na nowym osiedlu w zielonej dzielnicy Opola

Opolskie Targi Nieruchomości już w październiku 2024

Jubileuszowe Targi oraz 9. Opolska Wystawa Mieszkań i Domów

Dom wolnostojący CALM HOUSE 2

Dom 136 m², Działka 750 m², Garaż 21 m²

NOVO Apartamenty w Nysie

Dziennik Budowy Maj 2024

Osiedle Belweder Park w Nysie

Dziennik Budowy Maj 2024

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł

Rynek Nieruchomości Opole Nowe Mieszkania Domy Apartamenty Rynek pierwotny Rynek wtórny

Działka 37 arów w Opolu - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka 37 arów w Opolu

Działka w dzielnicy Winów

ALMAR - Podłogi i drzwi Opole - sprzedaż i montażPartner

ALMAR

Podłogi i drzwi Opole - sprzedaż i montaż

Na sprzedaż dom 191 m² w Opolu - Opolski Rynek Nieruchomości

Na sprzedaż dom 191 m² w Opolu

Dom o pow. użytkowej 151 m²

Nowe mieszkanie 37 m² w Brzegu - Opolski Rynek Nieruchomości

Nowe mieszkanie 37 m² w Brzegu

2 pokoje na nowym osiedlu

Zajazd z dużym ogrodem blisko autostrady A4 - Opolski Rynek Nieruchomości

Zajazd z dużym ogrodem blisko autostrady A4

Hotel, restauracja, parking

Dom 94 m² w Lędzinach pod Opolem - Opolski Rynek Nieruchomości

Dom 94 m² w Lędzinach pod Opolem

Nowo budowany dom z ogrodem i garażem

Domy wolnostojące CALM HOUSE - Opolski Rynek Nieruchomości

Domy wolnostojące CALM HOUSE

Oferta sprzedaży - 3 różne domy

Nowe mieszkanie 55,2 m² w Opolu-Chmielowicach - Opolski Rynek Nieruchomości

Nowe mieszkanie 55,2 m² w Opolu-Chmielowicach

3 pokoje na nowym osiedlu w zielonej dzielnicy Opola

Dom 124 m² po remoncie bardzo blisko Opola - Opolski Rynek Nieruchomości

Dom 124 m² po remoncie bardzo blisko Opola

Dom jednorodzinny z ogrodem

Dom wolnostojący CALM HOUSE 2 - Opolski Rynek Nieruchomości

Dom wolnostojący CALM HOUSE 2

Dom 136 m², Działka 750 m², Garaż 21 m²

INVESTBUD - Profesjonalne usługi wyburzeń i rozbiórek na terenie całej PolskiPartner

INVESTBUD

Profesjonalne usługi wyburzeń i rozbiórek na terenie całej Polski

Na sprzedaż nowy dom 138 m² w Opolu - Opolski Rynek Nieruchomości

Na sprzedaż nowy dom 138 m² w Opolu

Dom o pow. użytkowej 103 m², z garażem 19 m²

Bardzo pilnie sprzedam dom: Pilnie sprzedam dom w doskonałej lokalizacji. Nie czekaj, zadzwoń.