Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

STYCZEŃ 2021

CZYTAJ

Skutki nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami

Andrzej Jakiel wyjaśnia skutki zmian w prawie

Skutki nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami

Andrzej Jakiel wyjaśnia skutki zmian w prawie

Andrzej JakielAndrzej Jakiel

7 lipca 2017 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, przygotowaną przez MIB.*Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.).

Dokonano zmiany w zakresie wieczystego użytkowania, zasad zbywania nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, opłat adiacenckich. Przywrócono także szereg regulacji dotyczących zawodów rynku nieruchomości, które wg resortu budownictwa mają zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

Zmiany weszły w życie 1 września 2017 roku.

© Fotolia

Bezprzetargowe oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Nowe przepisy wprowadzają możliwość zawarcia bez przetargu umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zdążyły zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia prawa, a deklarują chęć dalszego korzystania z nieruchomości. Zdarzają się przypadki, w których użytkownicy wieczyści bądź ich spadkobiercy mimo zbliżającego się upływu okresu trwania użytkowania wieczystego nie zadbali o złożenie wniosków o przedłużenie tego prawa.

W dotychczasowym stanie prawnym wygaśnięcie użytkowania wieczystego z uwagi na upływ terminu, na który było ustanowione, jest równoznaczne z koniecznością zapłaty przez właściciela na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego wynagrodzenia za budynki usytuowane na nieruchomości. Nieruchomość może zostać wówczas rozdysponowana (sprzedana lub oddana w użytkowanie wieczyste) wyłącznie w drodze przetargu, a osobie, która ją dotychczas użytkowała wieczyście, nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu tej nieruchomości.

Bez pierwszej opłaty

W nowelizacji przewidziano zwolnienie użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę użytkowania wieczystego tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia tzw. opłaty pierwszej. Co do zasady przepis będzie dotyczył użytkowników wieczystych, którzy przed wygaśnięciem prawa wystąpią z żądaniem o przedłużenie użytkowania wieczystego.

Jednakże z uwagi na zmianę omawianą powyżej, umożliwiającą zawarcie kolejnej umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez użytkowników wieczystych bądź ich spadkobierców, którzy nie zgłosili żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia prawa, a deklarują chęć dalszego korzystania z nieruchomości, zaproponowano objęcie zwolnieniem również tych użytkowników. Osoby te wniosły pierwszą opłatę przy zawieraniu umowy, która wygasła.

Jednocześnie w nowelizacji ustawy zakreślono termin, w jakim istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia, bowiem pozostawienie bezterminowej możliwości powodowałoby stan niepewności organu. Jeżeli nie upłynęły 3 lata od dnia wygaśnięcia umowy, nie jest uzasadnione obciążanie tych osób obowiązkiem wniesienia pierwszej opłaty, pobieranej przez właściciela co do zasady jednorazowo przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego.

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego

Nowelizacja przewiduje również, że w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata. Zmiana ma na celu uregulowanie sposobu rozliczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w przypadkach, gdy w trakcie roku kalendarzowego następuje zmiana użytkownika wieczystego w wyniku zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego bądź w efekcie innych czynności lub postępowań, np. sądowych.

W dotychczasowym stanie prawnym nie istniały regulacje określające zasady rozliczeń bądź zwrotu części opłaty za niewykorzystaną część roku. Na podstawie wyroków sądów wydawanych w sprawach indywidualnych samorządy zwracają część opłaty, mimo że nie mają możliwości egzekwowania opłaty za pozostałą część roku od „nowych” użytkowników wieczystych. Przepis wprowadza zasadę, że opłatę roczną wnosi w całości osoba będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który opłata obowiązuje. Natomiast sposób wzajemnych rozliczeń strony będą mogły określić w umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w ramach swobody umów bądź w przypadku zmiany użytkowania wieczystego na mocy wyroku sądu, sposób rozliczeń miedzy dotychczasowym a aktualnym użytkownikiem wieczystym może ustalić sąd.

Zbywanie nieruchomości na rzecz długoletnich dzierżawców

Zmiany ustawy zapewniają również ujednolicenie praktyki zbywania nieruchomości publicznych na rzecz ich długoletnich dzierżawców. Istniejące dotychczas wątpliwości zostały wyeliminowane w szczególności poprzez uwzględnienie wykładni zaprezentowanej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 28 września 2009 r. (sygn. akt II SA/Gl 137/2009).

Zgodnie z sugestią sądu oraz z uwagi na obowiązek gospodarowania nieruchomościami publicznymi w myśl zasad prawidłowej gospodarki, w tym ochrony interesów finansowych jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, zmiana stanowi, że wyjątek od ogólnej zasady przetargowego zbywania nieruchomości publicznych będzie stosowany wyłącznie wobec osób, które wieloletnio gospodarują nieruchomością publiczną. Ponadto rozszerzony został zakres podmiotowy przepisu. Obecnie obejmuje on określoną grupę dzierżawców, jednak z uwagi na fakt, że użytkowanie jest prawem silniejszym od dzierżawy, uwzględniono również osoby, z którymi zawarto umowę użytkowania.

© Fotolia

Liczne zmiany ustawy dotyczą pośredników i zarządców nieruchomości

Przywrócone definicje

W związku z uchwaleniem ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów – czyli ustawy deregulacyjnej (Dz. U. poz. 829), z przepisów ugn usunięto większość regulacji dotyczących zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Spowodowało to wyłączenie możliwości powierzenia niektórych czynności gospodarowania zasobem publicznym osobom wykonującym te zawody.

Nowelizacja przywraca definicje „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”, a także definiuje ponownie pojęcia „pośrednika w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządcę nieruchomości”. Pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny. Dlatego przyjęto, że pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca. Natomiast faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy z przedsiębiorcą. Wg resortu budownictwa dzięki temu ograniczone zostanie ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby.

„Art. 179a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.”

„Art. 184a. Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.”

Przywrócono również ustawowe określenie czym jest pośrednictwo i zarządzanie nieruchomościami.

Art. 179b. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4) innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.”

Art. 184b. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.”

Rozszerzono formę zawierania umów pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami o formę elektroniczną. Każda w tych umów musi być zawierana na piśmie pod rygorem nieważności.

Obowiązek dołączania kopii polisy OC

Nowe przepisy zobowiązują rzeczoznawcę majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcę nieruchomości do dołączania kopii dokumentu ubezpieczenia OC odpowiednio do:

  • operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości,
  • umowy pośrednictwa,
  • umowy o zarządzanie nieruchomością.

Wg założeń resortu budownictwa ten nowy obowiązek pomoże stronie takiej umowy w ewentualnym ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami.

Przywrócenie podstawowych uprawnień pośrednikom

Ustawodawca ponownie przyznał pośrednikom uprawnienia do wglądu i pobierania z różnych instytucji niezbędnych odpisów, wypisów i zaświadczeń. Uprawnienie to może być realizowane tylko w oparciu o zawartą umową pośrednictwa.

Pomimo zgłaszania na kolejnych komisjach sejmowych przez organizacje zawodowe wniosków o przywróceniu tych samych uprawnień zarządcom nieruchomości, sejm jednak wnioski pominął.

Przepisy karne uogn

Resort infrastruktury i budownictwa znacznie podkręcił tryb, zakres i wysokość kar za przewinienia w obszarze zawodów rynku nieruchomości.

Pomimo zgłaszanych wielokrotnie przez Federację PPRN, jako czynnik społeczny zaproszony i uczestniczący w pracach komisji parlamentarnych, ewidentnych błędów w tym zakresie, posłowie nie uwzględnili wniosków i projekt ustawy został przyjęty przez Sejm w brzmieniu opracowanym przez MIiB.

Jedyną rzeczą, którą udało się przeforsować było wykreślenie resortowych propozycji dotyczących całkowitego przejęcia przez rzeczoznawców majątkowych doradztwa na rynku nieruchomości.

„Art. 198b. 1. Kto:

1) dokonuje określenia wartości nieruchomości bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7,

2) wykonuje czynności określone w umowie pośrednictwa, o której mowa w art. 180 ust. 3, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 179a,

3) podejmuje decyzje i wykonuje czynności określone w umowie o zarządzanie nieruchomością, o której mowa w art. 185 ust. 2, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 184a

– podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.

Również wysokie kary ustawodawca przewidział za brak obowiązkowego ubezpieczenia – od 10 do 45 tys. zł.

Podsumowanie

Zmiany dokonane w zakresie wieczystego użytkowania, opłat adiacenckich, prawa pierwokupu należy ocenić pozytywnie. Jednakże przy zmianach dotyczących zagadnień zawodowych nie można się oprzeć wrażeniu, że po siłowym wprowadzaniu deregulacji zawodów nieruchomościowych przez ideologów deregulacji posłów Adama Szejnfelda i Jarosława Gowina, już po trzech latach ustawodawca powraca do regulacji zawodów pośrednika i zarządcy, co prawda tylnymi drzwiami, bez przywracania licencji, ale reperując skutki dzikiej deregulacji.

Wprowadzone zmiany budzą wiele wątpliwości w praktycznych aspektach wykonywania usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W miarę ich wyjaśniania będziemy przekazywać informacje.

Mamy nadzieję, że zapowiadana rekonstrukcja rządu dotknie także resort infrastruktury i budownictwa, co da mam okazja do ponownego postulowania naprawy bubli legislacyjnych z uporem wprowadzanych przez resort.

Andrzej Jakiel

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
Zobacz wszystkie nowe osiedla