Analiza cen nieruchomości

Rynek mieszkaniowy w II połowie 2018 roku

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 747 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 19 sek.

W pierwszych siedmiu miesiącach 2018 roku wydano więcej pozwoleń na budowę – bo ponad 151 tys., czyli o 0,4 proc. więcej niż przed rokiem.

Co prawda NBP nie opublikował jeszcze raportu z rynku mieszkaniowego za II kwartał 2018 roku, ale inne ośrodki analityczne podają już wyniki lipcowe. Dla przykładu Bankier.pl, na podstawie cen ofertowych mieszkań pochodzących z wiodącego polskiego portalu nieruchomościowego Otodom podaje, że wzrosty cen mieszkań nastąpiły w prawie każdym regionie kraju. Najdziwniejsza jednak jest nowa tendencja wzrostu cen rynku wtórnego nad rynkiem pierwotnym. Do połowy roku było to zjawisko właściwe dla rynku opolskiego, teraz zaczyna się upowszechniać w Polsce. Obserwowana zmiana niczym nie jest uzasadniona i paradoksalnie zamiast pomagać rynkowi wtórnemu, szkodzi mu zwiększając jedynie popyt na nowe mieszkania.

Każdy rozsądnie myślący inwestor, mając do wyboru zakup rupiecia w droższej cenie i coś nowego w tańszej, nadto w nowej technologii, z zachowaniem współczesnych norm energooszczędności, nieskażonego bytami poprzednich pokoleń właścicieli – decyduje się na zakup nowego. Taki wybór wydaje się dość oczywisty, chyba, że komuś wyjątkowo zależy na centralnej lokalizacji lub jest miłośnikiem śródmiejskich kamienic. W większości przypadków zyskują jednak deweloperzy, tracą natomiast nienasyceni właściciele używanych mieszkań.

Wróćmy jednak do wyników analizy Bankiera.*Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-lipiec-2018-Raport-Bankier-pl-7603927.html

Źródło: Bankier.pl https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-lipiec-2018-Raport-Bankier-pl-7603927.html

„Podwyżki cen mieszkań dotykają zarówno poszukujących mieszkania od dewelopera, jak i tych z drugiej ręki. Świadczą o tym raporty o cenach transakcyjnych i ofertowych, przygotowywane dla Bankier.pl przez serwis nieruchomości Otodom.pl.”*Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-lipiec-2018-Raport-Bankier-pl-7603927.html

Innego zdania są analitycy Business Inside w raporcie pt.: „Nad polskim budownictwem zbierają się dwie ciemne chmury.”*Źródło: https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/budownictwo-w-polsce-w-ii-pol-2018-r/xs829ws?utm_source=onet40&utm_medium=referral&utm_campaign=share_from_list Ich zdaniem zauważalna jest spora zmienność dynamiki produkcji budowlanej. Uważają, że w II kwartale br. mogą ciążyć na produkcji budowlanej ograniczenia wydatków inwestycyjnych samorządów terytorialnych ze względu na rok wyborczy.

Twarde dane zaprzeczają jednak wnioskom Business Inside, gdyż w zakresie rozpoczętych budów mieszkań od stycznia do lipca 2018 roku w ilości 132.566, uzyskano wzrost o 6,6 proc. w stosunku do analogicznego okresu z 2017 roku. W tym samym okresie oddano do użytkowania o 3 proc. więcej mieszkań niż 2017 roku.

Kolejną przesłanką potwierdzającą nadal trwającą szarżę inwestorów na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest wyraźnie zauważalny od II kwartału br. wzrost cen materiałów budowlanych i braki materiałów ściennych. Po dziesięciu latach powróciły zapisy i okresy oczekiwania na bloczki i pustaki od polskich producentów oraz powtarza się interwencyjny import z Niemiec. Przypomina to okres boomu mieszkaniowego z lat 2005 -2008. Pamiętamy jednak czym się on zakończył.

Wzrosty rozpoczętych inwestycji i oddanych mieszkań odnotowują nie tylko deweloperzy. Inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę ponad 53 tys. mieszkań, spółdzielnie mieszkaniowe prawie 1,6 tys. mieszkań (wobec 1,2 tys. przed rokiem) a pozostali inwestorzy blisko 1,8 tys. mieszkań (przed rokiem niespełna 1,4 tys.).*Dane GUS Jak widać z przytoczonych liczb wszyscy uczestnicy rynku mieszkaniowego odnotowują wzrosty. Także w pierwszych siedmiu miesiącach 2018 roku wydano więcej pozwoleń na budowę – bo ponad 151 tys., czyli o 0,4 proc. więcej niż przed rokiem.

Prognozy dla rynku nieruchomości na najbliższy okres są dobre a utrzymanie trendu wzrostowego raczej pewne. Deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, gminy nadal mają przed sobą przyjazne perspektywy, tym bardziej jeśli niedawno uchwalona specustawa zadziała zgodnie z intencjami ustawodawcy, gdyż przyśpieszenie i uproszczenie procesów inwestycyjny ma ogromne znaczenie. Niepokojącym jednak zjawiskiem jest wzrost cen materiałów budowlanych i specjalistycznych usług branżowych. Braki materiałów ściennych mogą spowodować przestoje i opóźnienia w terminowej realizacji inwestycji. Tendencja wzrostowa nie będzie trwała długo. W przyszłym rok tępo wzrostowe przypuszczalnie się osłabi, co spowoduje zatrzymanie wzrostu cen, może także zauważalne spadki. Chyba, że powtórzy się kryzysowy scenariusz sprzed dekady, wówczas zupełnie inna sytuacja makroekonomiczna zastopuje wzrosty we wszystkich branżach.