Koniec użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste od 1 stycznia 2019

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 977 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 15 sek.

Koniec użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele nieruchomości mieszkaniowych – prawo własności górą.

Większość Polaków uważa użytkowanie wieczyste za relikt PRL-u. Jednakże jego historia jest znacznie wcześniejsza, gdyż sięga okresu wczesnego dziewiętnastowiecznego kapitalizmu. Wówczas, dzięki dynamicznemu rozwojowi przemysłu, następował napływ ludności do miast, gdyż tam budowano manufaktury. Trzeba było zapewnić mieszkania dla tworzącej się klasy robotniczej. Częściowo potrzeby te zapewniali właściciele fabryk, stalowni czy kopalń budując tzw. czworaki. Znaczna jednak większość musiała korzystać z tzw. prawa zabudowy na gruntach państwowych lub gminnych. Mogli na tych gruntach budować swoje domy.

To były początki użytkowania wieczystego. Po II wojnie światowej dekretem z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy podtrzymano instytucję wieczystego użytkowania. Trwa to do dnia dzisiejszego. Obejmuje tereny pod budownictwo mieszkaniowe oraz na cele komercyjne (prowadzenia działalności gospodarczej).

Na cele mieszkaniowe około 2 mln użytkowników wieczystych gruntów ma użytkowanie na gruntach gminnych, a około 500 tys. użytkowników na gruntach Skarbu Państwa. Nie jest to więc problem marginalny i wymagał od lat śmiałych ustrojowych rozwiązań.

Ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, Sejm zakończył częściowo funkcjonowanie użytkowania wieczystego. W artykule 1 postanowił, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Określono także co należy rozumieć przez zabudowę na cele mieszkaniowe. Są to: grunty zabudowane obiektami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wielorodzinnymi (jeśli co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne) oraz grunty zabudowane budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Ustawodawca nie objął obecną zmianą terenów pod zabudowę niemieszkalną, których w skali kraju są tysiące hektarów.

Co ważne, istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Podobnie prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność daje wymierne korzyści – prawo własności jest silniejsze od prawa użytkowania wieczystego, jest nieograniczone w czasie, nie ma potrzeby wnioskowania o jego przedłużenie, gdy zbliża się koniec okresu. Różni się też tym, że jest prawem nieodpłatnym a przy u.w. corocznie należy dokonywać opłatę dla właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa lub gminy.

Omawiane przekształcenie ujawniane jest w księgach wieczystych w uproszczony sposób – w oparciu o zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydane przez właściwy organ (starostę, wójta czy odpowiednich prezesów/dyrektorów AMW, KWOR, MSWiA). Zaświadczenie organ powinien wydać z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, a na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę za przekształcenie, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

W niemieckim systemie prawnym istnieje możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego także na gruntach będących we własności prywatnej. Polski system prawny na razie takiej formy nie dopuszcza, choć kilka lat temu i taką możliwość rozważali politycy.

Przekształcenie niestety jest odpłatne. Osoby, które od 1 stycznia 2019 roku stały się z mocy prawa właścicielami gruntów, są zobowiązane do uiszczenia za nabycie prawa własności opłat corocznych przez okres 20 lat, które odpowiadają wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia. Zwolnienie z obowiązku wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia mają osoby, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego oraz osoby, które uzyskały wieczyste użytkowanie w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r.

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od opłaty za dany rok w odniesieniu do gruntów stanowiących własność. Przy gruntach należących do Skarbu Państwa do 60 proc., przy jednostkach samorządowych, wg uchwał właściwej rady lub sejmiku i mogą być znacznie wyższe. Ta uchwalona różnica w wysokości opłat uzależniona od właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) jest obecnie dyskutowana i może zostanie zmieniona.

Warto podkreślić, obowiązek wnoszenia opłaty obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Ponadto, nabywca nieruchomości może wystąpić do właściwego organu o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Właściwy organ może podjąć postępowanie w tej sprawie z urzędu.

Jak widać, stopniowo pozbywamy się reliktowych rozwiązań prawnych. Własność, która ma być ostoją gospodarki wolnorynkowej jest umacniana. Gdyby tak jeszcze system prawny był sprawniejszy, uporządkowany i trwały, wówczas w przyszłość można by patrzeć spokojnie – i tego powinniśmy sobie życzyć.