Spowolnienie na rynku mieszkaniowym

Rynek mieszkaniowy

Andrzej Jakiel

Wzrosty cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce w pierwszym półroczu 2019 roku już nie znajdują miejsca w drugiej połowie roku. Należy się spodziewać, że IV kwartał również nie przyniesie wyższych cen. Wg. danych GUS ceny w II kwartale wzrosły o 8,1 proc w stosunku do tego samego okresu roku 2018. Oczywiście jest to uśredniony wskaźnik, gdyż w różnych rejonach kraju, szczególnie w dużych miastach, był różny. „W 10 dużych miastach (10M: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) ceny hedoniczne utrzymały się na podobnych poziomach (3% kw/kw oraz 10,4% r/r), a w Warszawie, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, spadły o 0,2% kw/kw jednak wzrosły r/r o 7,8%.”¹

W 2018 roku sprzedaż mieszkań będących w budowie była wysoka i większość inwestycji mieszkaniowych była zakontraktowana w całości jeszcze przed zakończeniem budowy. W tym okresie także trudno było osiągnąć ceny sprzedaży niższe od ofertowych.

W drugiej połowie 2019 roku widać już wyraźnie zmianę dotychczasowego trendu. Oferty mieszkań na inwestycjach rozpoczętych nie znajdują obecnie tylu nabywców co przed rokiem. Ponadto wzrostowe ceny ofertowe ośmieliły obecnie nabywców do ich negocjowania. Należy przypuszczać, że tak będzie również w 2020 roku.

Warto zwrócić uwagę na wzrastającą ilość mieszkań w dużych miastach Polski, która rosła w ostatnich latach z roku na rok. W tym roku ilość pozwoleń na budowę budynków wielo i jednorodzinnych zmalała, co oznacza, że deweloperzy zaczynają ostrożniej podchodzić do inwestowania. Pomimo braku mieszkań, przy rosnących cenach i oznakach spowolnienia, nabywców jest nieco mniej, gdyż serwowane ceny przewyższają już możliwości finansowe i kredytowe znacznej części społeczeństwa. Gdy do tego dołożymy jeszcze ujemne wskaźniki demograficzne (ujemny przyrost naturalny, nagły wzrost zgonów) oraz nieunikniony wzrost stóp procentowych, rynek nieruchomości utrzyma, a może także pogłębi tendencje spadkowe.

Ciekawe zestawienie, na podstawie analizy danych NBP, opracował aleBank.pl². Widać w nim wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań w prawie wszystkich miastach w latach 2017-2018, poza Warszawą, Olsztynem i Białymstokiem, gdzie odnotowano spadki. Opole jest w środku stawki i odnotowało 30 procentowy wzrost r/r.

Źródło: aleBank.pl²

Na opolskim rynku mieszkaniowym również nastąpił wzrost cen mieszkań. Wg. własnych analiz lokalnego rynku nieruchomości w czerwcu 2018 roku średnia cena mieszkań na opolskim rynku pierwotnym wynosiła 5.007 zł za metr kw., a w czerwcu 2019 już 5.820 zł. Jest to wysoki wzrost o 16 proc. Zawyżają go monstrualne, jak na opolski rynek, ceny kilku inwestycji przekraczające 7 i 8 tys. zł za metr kw.

Można się spodziewać, że końcówka roku i pierwszy kwartał 2020 roku nie przyniosą zmian w Opolu. Korekty cenowej można się spodziewać od II kwartału 2020 roku. Może w ofertowych cenach nie będzie widocznego ruchu, zapewne jednak w cenach transakcyjnych nastąpi spadek cen. Cóż, tak kupujący jak i deweloperzy muszą przygotować się do twardych negocjacji cen sprzedaży.

Źródła:
1. Internet: https://alebank.pl/nbp-rynek-mieszkaniowy-byl-nadal-w-fazie-ekspansji-i-wzrostu-cen-w-ii-kw-2019-r/?id=301092&catid=22871&cat2id=30292
2. Internet: https://alebank.pl/sprzedaz-mieszkan-w-warszawie-pobila-historyczny-rekord/?id=300634&catid=22871&cat2id=30292