Próba wyłudzenia nienależnego świadczenia

OSRN odpowiada na spływające skargi i pytania

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 644 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 9 sek.

Do Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości corocznie spływają skargi i zapytania niezadowolonych klientów z usług pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami. Jeśli pośrednik czy zarządca jest członkiem stowarzyszenia, wówczas taką skargę rozpatruje Sąd Koleżeński. Po zbadaniu sprawy Sąd składa wniosek do Zarządu OSRN o ukaranie winnego lub oddalenie skargi, jeśli uzna, że jest bezzasadna.

Natomiast stowarzyszenie nie może rozpatrywać spraw dotyczących osób nie będących członkami. W takich przypadkach informujemy skarżącego o rodzajach drogi prawnej do dochodzenia roszczeń.

Najczęściej skargi dotyczą domagania się wynagrodzenia przez pośrednika, który twierdzi, że wykonywał usługę ale nie zawarł umowy pośrednictwa przed jej rozpoczęciem.

Pośrednik powinien dobrze wiedzieć, że nie ma prawa domagania się wynagrodzenia, gdy nie świadczył usługi pośrednictwa, a także gdy taką usługę świadczył a nie zawarł z klientem umowy pośrednictwa w formie pisemnej, gdyż ustawa o gospodarce nieruchomościami*Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie nakazuje zawieranie umów w tej formie pod rygorem nieważności. Niezależnie od tego czy pośrednik wykonywał czynności kojarzenia stron transakcji, czy też doprowadził do finalizacji transakcji albo też nic nie robił – w każdym z tych przypadków domaganie się wynagrodzenia jest niedopuszczalne.

Niejednokrotnie skarżący podaje, że pośrednik nachodzi go, straszy, nęka, próbuje wymusić zapłatę. Jeśli byłby to członek stowarzyszenia, wówczas najprawdopodobniej zostałby ukarany za niedopuszczalną praktykę, choć w dwudziestoletniej działalności OSRN taki przypadek wśród członków się nie wydarzył. Jeśli zaś pośrednik nie jest zrzeszony, wówczas skarżący otrzymuje od stowarzyszenia informację, że z tego typu sprawą należy zwrócić się do prokuratury w związku z podejrzeniem popełnienia przestępstwa wyłudzenia nienależnego świadczenia. I tak należy zrobić.

W grę mogą również wchodzić naruszenia innych przepisów prawa w przypadku działania bez umowy pośrednictwa, tak w zakresie praw konsumenta*Dz. U. 2014 poz. 827 ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta jak i rozbudowanej ochrony danych osobowych*Dz. U. 2018 poz. 1000 ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych i Rozporządzenia RODO*Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE oraz dotkliwych sankcji wynikających z ustawy o przeciwdziałaniu prania pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu*Dz. U. 2018 poz. 723 ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Taki pośrednik może się także liczyć z zarzutami karnoskarbowymi*Dz. U. 1999 nr 83 poz. 930 ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy.

Na wielu płaszczyznach działalności gospodarczej, szczególnie po bezmyślnej deregulacji, nawarstwiają się przypadki nieetycznych czy bezprawnych działań. Licencjonowanie wielu zawodów wymuszało uzyskanie stosownej wiedzy i przestrzeganie ustalonych standardów zawodowych. W przypadku stwierdzonych zaniedbań czy nieprawidłowości można było stracić licencje, a zarazem prawo wykonywania zawodu. Obecnie to organizacje zawodowe stały się ostoją dobrych praktyk i przestrzegania branżowych zasad.

W zakresie rynku nieruchomości warto pytać pośrednika lub zarządcę o posiadanie licencji, jako potwierdzenie kompetencji, choć obecnie już nieobowiązkowej. Warto pytać o przynależność do organizacji zawodowych dających rękojmię uczciwego i etycznego działania członków. Także o posiadanie obligatoryjnego obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Po takim zweryfikowaniu konsumentowi łatwiej będzie podjąć decyzję wyboru przedsiębiorcy, który zajmie się jego sprawami.