Rynek mieszkaniowy w Polsce utrzymuje wzrostowe ceny

Galopujący wzrost cen już się utrwalił

Andrzej Jakiel

Od dziesięcioleci w Polsce brakuje mieszkań. Szacunki są różne, zależnie od przyjętej metody liczenia, ale najczęściej podaje się liczbę od 2 do 3 milionów brakujących mieszkań. Pomimo ujemnego przyrostu naturalnego, pomimo szumnych zapowiedzi państwa w zakresie wspierania budownictwa, nadal mamy ogromny deficyt mieszkań. Cały ciężar stopniowego zaspakajania potrzeb mieszkaniowych spoczywa na deweloperach i prywatnych inwestorach zabezpieczających swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez indywidualną budowę domów jednorodzinnych.

Galopujący wzrost cen obserwowany od zeszłego roku już się utrwalił. Wydaje się, że drożej być nie powinno, ale taniej również nie, bo wszystkie wskaźniki makroekonomiczne, jak na razie na to nie wskazują.

Występują jednak pewne ujemne przesłanki zakłócające rytmiczną i stabilną cenowo realizację inwestycji mieszkaniowych. Uwidacznia się problem z materiałami budowlanymi, których niedostatek może być wykorzystany przez hurtowników w podbijaniu cen. Także problemy z siłą roboczą w budownictwie są wielkim zmartwieniem przedsiębiorców budowlanych. Pozostają nadal bariery proceduralne prowadzenia procesów inwestycyjnych. Zaczęły nawarstwiać się problemy operatorów dostarczających media ze sprawnym projektowaniem i uzbrajaniem terenów inwestycyjnych, jak spółek wodnokanalizacyjnych, sieciowych operatorów telekomunikacyjnych, a ostatnio także przedsiębiorstw energetycznych (zachód Polski obsługuje Tauron). Jednym słowem rynek inwestycyjny zaczyna się korkować. Kumulacja tych zjawisk wydłuża proces inwestycyjny i może być istotną przyczyną opóźnień w oddawaniu mieszkań nabywcom. Wspomnieć również należy o bodaj najwyższej w Europie inflacji, której tępo wzrostu w ostatnich latach z roku na rok postępuje.

Ciekawie kształtuje się rynek najmów mieszkań na tle Europy. Stawki czynszów w dużych miastach Polski są nadal wysokie, pomimo corocznego przyrostu dziesiątków tysięcy mieszkań. Porównując stawki czynszów do zarobków sytuacja najemców wygląda źle. Na regulację czynszów najmu miał wpłynąć program Mieszkanie Plus, ale przez cztery lata wygenerował mikroskopijną ilość lokali mieszkalnych pod najem, tym samym nie uregulował nic. Z analizy danych Eurostatu dla wszystkich stolic europejskich wynika, że polski najemca na czynsz przeznaczyć musi aż 47 procent miesięcznego budżetu, gdzie dla przykładu najem w stolicy Litwy to 37 proc., Estonii 31 proc., Belgii 30 a Niemiec 28 procent domowego budżetu. I aż się ciśnie na usta sławne już zapytanie: „i jak tu żyć panie premierze?”. Najlepiej w Europie wypada Zurych, gdzie na najem mieszkania przeznacza się tylko 22 proc. pensji.

Popatrzmy teraz na możliwości zakupowe swojego mieszkania w Warszawie i innych stolicach. Ile lat Polak musi oszczędzać całe swoje miesięczne zarobki, aby kupić mieszkanie? Odpowiedź jest smutna – prawie 9 lat. Dla porównania Belg pracować będzie na mieszkanie 4,7 lat, Łotysz 5,8 lat, Ukrainiec 6,5 roku a Niemiec 7 lat.

Zróbmy prostą symulację, ile lat będzie musiał oszczędzać Polak najmujący mieszkanie, które pochłonie prawie połowę jego zarobków – wynik jest druzgoczący, bo nieszczęśnik będzie musiał odkładać całą drugą połowę miesięcznych zarobków przez ponad siedemnaście lat! A skąd ten dzielny inwestor weźmie pieniądze na jedzenie, ubranie, wakacje – tego już ani polskie, ani europejskie instytucje statystyczne nie podają.

Spójrzmy teraz na poziom wzrostu cen ofertowych lokali mieszkalnych na opolskim rynku w okresie ostatnich trzech lat. Opracowanie zamieszczam w formie tabelarycznej na podstawie przeprowadzanych okresowo własnych analiz rynku pierwotnego.

Wzrost cen o ponad 13 procent w połowie 2019 roku r/r to pokaźny wzrost. Natomiast porównanie 2019 roku do 2020 obejmuje okres tylko 8 miesięcy i już wynosi ponad 8,5 procenta. Tak więc na przestrzeni 2,5 roku ceny na opolskim rynku mieszkaniowym wzrosły średnio o blisko 22 procent.