Jak zabezpieczyć kapitał kiedy nadchodzi kryzys?

Rozmowa z Martą Baczewską-Golik

Mariusz Ciołeszyński

Ten artykuł liczy 1843 słów i przeczytasz go w około 6 min. i 9 sek.

Rozmowa z Martą Baczewską-Golik – przedsiębiorcą, właścicielką agencji nieruchomości, autorką podcastu Ruszamy Nieruchomości, która pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł.

Mariusz Ciołeszyński: Zanim porozmawiamy o tym czy warto teraz inwestować w nieruchomości, proszę powiedzieć czytelnikom Opolskiego Rynku Nieruchomości klika słów o sobie, czym się pani zajmuje na co dzień.

Marta Baczewska-Golik: Krótko mówiąc pomagam ludziom znajdować ich domy marzeń lub inwestycje marzeń. Bo od wielu lat prowadzę własną agencję nieruchomości i faktycznie zrobiłam już trochę transakcji. Pracowałam z ludźmi, którzy szukają nieruchomości dla siebie, ale coraz częściej pracuję też z inwestorami, którzy poszukują dobrej inwestycji.

Mariusz Ciołeszyński: Słyszałem, że kiedy jeszcze studiowała pani politologię i czytała książki napisane przez znanych rentierów pojawiły się finansowe marzenia, do których miały doprowadzić zakupione okazyjnie nieruchomości. Jakie były początki w tej branży?

Marta Baczewska-Golik: Tak to prawda, mówiłam o tym u Marcina Iwuć w podcaście Finanse Bardzo Osobiste, że jeszcze na studiach kupiłam swoją pierwszą nieruchomość. Trochę przy pomocy zdolności kredytowej moich rodziców. Ta pierwsza nieruchomość była moją szkołą życia, bo zarobiłam na niej sporo, ale też popełniłam dużo błędów. Ta pierwsza nieruchomość pokazała mi, że w nieruchomościach faktycznie są pieniądze, że warto je mieć.

Mariusz Ciołeszyński: A jak wygląda pani podejście do nieruchomości dzisiaj, czy marzenia ze studiów się spełniły?

Marta Baczewska-Golik: Wyspecjalizowałam się w metodach zarabiania na nieruchomościach, a dzisiaj jestem na takim etapie, że chciałabym żyć tylko i wyłącznie z dochodów pasywnych. Jestem na etapie budowania takiego portfela nieruchomości, który da mi całkowicie stały przepływ gotówki bez angażowania czasowego. Więc taką wiecznie zieloną strategią, jak ja to mówię, jest inwestowanie w nieruchomości na najem długoterminowy. Jestem teraz na tym etapie, że wiem, jak można pracować i zarabiać na nieruchomościach.

Mariusz Ciołeszyński: Porozmawiajmy o inwestowaniu kapitału w nieruchomości, jak to robić?

Marta Baczewska-Golik: Będąc w biznesie nieruchomości, dostrzegam, że jest to ogromny rynek i jest tu szerokie spektrum możliwości działania. Takie typowo inwestycyjne i wymarzone pasywne dochody są jak dla mnie na samym końcu, najpierw trzeba w jakiś sposób pieniądze zarobić, żeby faktycznie trafiał do naszego portfela, a nie na raty kredytów i różne inne rzeczy. W tym miejscu warto przypomnieć wszelkiego rodzaju formy przekształceń nieruchomości. Swego czasu była bardzo popularna metoda kupowania gruntów rolnych i przekształcania ich na grunty budowlane.

Przy dużych arteriach w miastach ludzie często kupują lokale mieszkalne i zamieniają je na usługowe, bo przy głównej ulicy nikt nie chce mieszkać. Możemy inwestować w kamienice, odnawiając je, robiąc rewitalizację, wziąć się za deweloperkę, nawet jeżeli to jest budowa bliźniaka, co już jest formą deweloperki.

Mariusz Ciołeszyński: A co z kredytami hipotecznymi? Czy są pomocne?

Marta Baczewska-Golik: Ja w ogóle nie lubię kredytów. Ale to chyba też wyniosłam z domu. Aczkolwiek gdyby nie kredyty, to pewnie jakiejś nieruchomości bym nie kupiła. Więc moim zdaniem do kredytu trzeba podchodzić jak do narzędzia, którego trzeba użyć, gdy jest faktycznie konieczne do użycia. Teraz są różne strategie, kombinacje, żeby ominąć ten obowiązkowy wkład własny. I to też nie jest droga do tego, bo później jest duży stres. Coś się wysypie, zwłaszcza gdy nie masz dobrej pracy, która w razie co pokryłaby te raty kredytu, albo jakichś innych możliwości spłacania tych rat, gdyby był jakiś przestój itp. Dlatego bardzo ważna jest dobra strategia. Mam na myśli wybór odpowiedniej formy inwestowania. Trzeba brać pod uwagę, że nie wszystko, co robią inni, zadziała u nas, z różnych względów. Zresztą na to bardzo uczulamy. Nagrałam taki kurs z Martą Smith, związany z inwestowaniem, i tam przywiązujemy dużo wagę do tego, jak wybrać strategię. Więcej o tym napisałam na naszej stronie www.dwiemarty.pl, gdzie można się zainspirować i przemyśleć swoją strategię, którą się kierujemy podejmując decyzje finansowe.

Mariusz Ciołeszyński: To prawda, że długoterminowa strategia pozwala przetrwać najtrudniejsze zawirowania na rynku. Ostatnio często powraca pytanie, jak się zabezpieczyć przed utratą kapitału?

Marta Baczewska-Golik: Takie pytanie zadaje sobie dziś wiele osób. Jednak, aby znaleźć na nie odpowiedzi, musimy zrozumieć zdecydowanie szerszy koncept funkcjonowania gospodarki. O naturze kryzysu opowiada Jan Fijor, przedsiębiorca, inwestor, założyciel wyższej szkoły biznesu ASBIRO. Człowiek z bardzo dużym doświadczeniem inwestorskim, ale również wnikliwy obserwator gospodarczych zjawisk, o których pisze na swoim blogu Milion Plus. Cała nasza wiedza ekonomiczna zdominowana jest przez błędną teorię ekonomisty Johna Maynarda Keynes’a, który oparł środek ciężkości myśli ekonomicznej o stronę popytową i konsumpcję, dochodząc do wniosku, że jak ludzie będą więcej zarabiać, to wszystkiego nie wydadzą, tylko zaczną oszczędzać. Konsumpcja była w jego przekonaniu sposobem na zażegnanie kryzysu.

Mariusz Ciołeszyński: Jego koncepcja była chyba reakcją na wielki kryzys gospodarczy z lat 30?

Marta Baczewska-Golik: Dokładnie tak i miała na celu przeciwdziałać zaburzonej równowadze stosunku oszczędności do inwestycji. W istocie zakłada wprowadzenie progresywnych podatków i zwiększanie świadczeń socjalnych dla uboższych grup społecznych. Keynes jakoby zaprzeczał teorii wolnorynkowej. Uważał, że rynek pozostawiony sam sobie zawsze prowadzić będzie do kryzysu, bo nie ma dobrych mechanizmów samoregulacji. Wiele z państw po dziś dzień swoje działania prowadzi w myśl teorii Keynes’a. Niestety prowadzi to często do obniżania wartości pieniądza, bo wbrew założeniom ekonomisty, gdy ludziom dobrze się powodzi coraz chętniej i więcej konsumują, zamiast oszczędzać.

Mariusz Ciołeszyński: Jak ważne jest oszczędzanie?

Marta Baczewska-Golik: Ponieważ cały proces powinien przebiegać w takiej kolejności: najpierw oszczędzanie, potem inwestowanie, a na końcu konsumpcja. Keynes odwrócił ten proces, przez co konsumpcja stała się dla nas najważniejsza. Efekt jest taki, że kupujemy na kredyt dom, a później nie jesteśmy w stanie zaciągniętego kredytu spłacić, ponieważ bez oszczędności nie ma ani wzrostu gospodarczego ani inwestycji. Jeśli spada produkcja, ludzie kupują mniej i zaczyna brakować pracy. Zamiast rozwoju jest zadłużenie, bezrobocie i brak dochodów. Żadne programy socjalne nie rozwiążą tego problemu, ponieważ jeśli ludzie nie pracują, nie ma skąd brać pieniędzy na rządowe programy. Tylko drukarnie mogą zaspokoić potrzebę gotówki. Przykładem może być Program 500+, czyli zapożyczanie się państwa w celu zwiększenia konsumpcji obywateli. Jednak wraz ze wzrostem zadłużenia, zmniejsza się wolność. Doświadczają tego Stany Zjednoczone, gdzie ponad 60 proc. obywateli ma domy, samochody, sprzęt, ale nie ma żadnego majątku, ponieważ wartość netto ich zasobów jest mniejsza niż 20 dolarów.

Mariusz Ciołeszyński: A jak jest w naszych realiach?

Marta Baczewska-Golik: Na szczęście Polacy są nieufni w stosunku do banków, dlatego nie zadłużają się tak bardzo jak Amerykanie czy Niemcy. Są również bardziej świadomi – jeśli kupią nieruchomość za 300 000 zł przy wkładzie własnym 60 000 zł, to wiedzą, że dom nie należy do nich, tylko do banku.

Drukarnie pracują, pieniędzy przybywa, ale problem nie zostaje rozwiązany. Wydrukowane pieniądze nie mają bowiem wartości. W sytuacji, gdy na rynku przybywa pieniędzy, ale ilość towarów i usług pozostaje taka sama, pieniądze tracą na wartości. Nadchodzi inflacja.

Sytuację pogarsza brak edukacji ekonomicznej. Ekonomia jest nauką o tym, jak utrzymać się na tym świecie i jak przeżyć, produkując dobra i usługi. Na zasadzie popytu i podaży ludzie ustalają wartość rzeczy czy usługi. Regulacje rządowe, które narzucają sztywne ceny, są destruktywne. Ludzie to istoty dynamiczne.

Mariusz Ciołeszyński: Jakie ma to przełożenie na podejmowane decyzje finansowe?

Marta Baczewska-Golik: Domy i mieszkania są bardzo wrażliwe na oprocentowanie pieniądza i na koszt kredytów, który obecnie są bardzo tanie. Również oprocentowanie, po jakim bank centralny pożycza innym bankom pieniądze, jest bardzo tanie. Do tego stopnia, że większość banków nie wypłaca w ogóle żadnych odsetek od depozytów. Jeśli ktoś trzyma 200 000 czy 300 000 zł na lokacie oprocentowanej 1 proc. to dlatego, że nie wie, co z tymi pieniędzmi zrobić. Dlatego ludzie rezygnują z oszczędzania w bankach i wybierają akcje lub obligacji, co obecnie jest bardzo ryzykowne, ponieważ przy takim dodruku pustego pieniądza, zarówno jedne jak i drugie nie dają żadnej gwarancji.

Mariusz Ciołeszyński: Czy wobec tego warto lokować swój kapitał w nieruchomości?

Marta Baczewska-Golik: Nieruchomości to najłatwiejszy towar, który można kupić. Polacy wolą mieszkać w mieszkaniach, domy są mniej płynne. I jeżeli liczysz na wzrost, to fajnie jest inwestować w nieruchomości mieszkalne. Chcąc jak najbardziej zmniejszyć ryzyko inwestycji, warto kupować nieruchomości w dobrej lokalizacji. Dobrej z punktu widzenia ryzyka, a nie wygody. Należy więc unikać bliskości torów, stadionów, a nawet szkół. Okolica powinna być ładna, zielona i spokojna, koniecznie z dostępem do komunikacji publicznej, ale nie bezpośredniej. Nikt nie chce przystanku autobusowego pod balkonem. Miejmy nadzieję, że każdy kryzys kiedyś się skończy. Ceny zostaną zredukowane do prawdziwej wartości, żeby z czasem znów zacząć rosnąć. Inwestowanie w nieruchomości wymaga rozwagi i głębokiej analizy, zwłaszcza w aktualnej sytuacji.

Uważam, że mimo wszystko nieruchomość jest dobrem pierwszej potrzeby, zaraz po jedzeniu. Każdy potrzebuje mieć dach nad głową. Więc na to dobro zawsze będą chętni.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Wszystkich słuchaczy podcastów zapraszamy do podcastu „Ruszamy nieruchomości”, który jest stricte poświęcony tematyce inwestowania. Drugim miejscem jest platforma www.dwiemarty.pl – to inicjatywa, którą Marta Baczewska-Golik prowadzi razem z Martą Smith, która jest Polką, ale mieszka i inwestuje w Wielkiej Brytanii, dokładnie w Walii. Tam znajdziecie Państwo, a szczególnie panie, wiele inspiracji dla branży nieruchomości. Dodatkowo dla zainteresowanych pogłębieniem tematu, który został poruszony, prezentujemy tytuły książek polecanych przez Martę Baczewską-Golik: Ekonomia dla każdego – Thomas Sowell, Ekonomia i polityka – Ludwig von Mises, Złoto, banki i ludzie – Murray Newton Rothbard, Tajniki bankowości – Murray Newton Rothbard, Inwestowanie w trudnych czasach – Doug R. Casey.