Inflacja i jej skutki dla rynku nieruchomości w czasie pandemii

Wywiad z Urszulą Słowik

Mariusz Ciołeszyński

Ten artykuł liczy 1717 słów i przeczytasz go w około 5 min. i 43 sek.

Z Urszulą Słowik – wykładowcą Europejskiej Akademii Planowania Finansowego oraz autorką publikacji naukowych o tematyce nieruchomości i inwestycji rozmawia Mariusz Ciołeszyński.

Urszula Słowik
Zawodowo i naukowo od początku swojej pracy związana z rynkiem nieruchomości i rynkiem finansowym. Była wykładowcą na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie oraz w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Autorka publikacji naukowych, współautorka książek naukowych o tematyce nieruchomości i inwestycji. Autorka programów szkoleniowych dla rynku nieruchomości. Wykładowca Europejskiej Akademii Planowania Finansowego.

Mariusz Ciołeszyński: Inflacja to kwestia, która interesuje dzisiaj nie tylko ekonomistów i dziennikarzy, ale przede wszystkim naszych czytelników, czyli ludzi którzy coraz bardziej martwią się o swoje oszczędności ulokowane w banku. W Polsce rząd emituje obligacje, które kupuje NBP za „wydrukowane” złotówki. To dobry moment, żeby porozmawiać o tym, jakie mogą być tego skutki finansowe i jak się to przełoży na inflację?

Urszula Słowik: Z tym jest problem, bo gdzieś w „tle” mamy kwestię pandemii i zmian, które w najbliższej przyszłości będą tym powodowane. Jeśli mówimy o inflacji, to tendencje w ostatnim czasie były wyraźnie w stronę wzrostu inflacyjnego. Obserwowaliśmy napędzanie gospodarki, wzrost konsumpcji zarówno jako skutek pomocy państwa, często zwanego „rozdawnictwem” ale i ogromnego optymizmu, zauważalnego we wzroście kredytów konsumpcyjnych oraz inwestycjach. W każdym razie, w ostatnim czasie, obserwowaliśmy wyraźną tendencję wzrostów inflacyjnych. Jeśli popatrzymy na ostatnie dane z marca to wzrost inflacyjny rok do roku był większy niż szacowano. Jest w tym jednak pewnego rodzaju „kłopot” interpretacji i polega na tym, że ten wzrost uwzględnia już te zakupy, które konsumenci zaczęli realizować po pierwszych sygnałach epidemii, tak więc uwzględnia on też te, w dużym stopniu, zakupy na zapas.

Mariusz Ciołeszyński: Jak ta inflacja może wyglądać w najbliższych miesiącach, w najbliższym czasie?

Urszula Słowik: Tu pojawiają się coraz częściej głosy, że wręcz możemy się spodziewać, że będzie wręcz odwrócona tendencja, że raczej pójdziemy w stronę deflacyjną. Z bardzo prostego powodu, bo już widzimy chociażby tą słynną i głośną sprawę: notowanie cen ropy, ale przede wszystkim spadku popytu, bo część konsumentów traci pracę i zaczyna ograniczać konsumpcję, a część nie ma gdzie jej realizować ze względu na ograniczenia działalności handlowej i usługowej. Z drugiej strony, mamy przedsiębiorców, którym zachwiały się łańcuchy dostaw, one się nie przerwały zupełnie, ale jest tutaj korekta i do tej pory przedsiębiorcy, którzy planowali wzrosty cen mówią, że jednak tych wzrostów nie będzie, bo są zmiany i ograniczenia.

To, jak głębokie będą reorganizacje na rynku pracy i zmiany w konsumpcji, będzie pokazywało, tak naprawdę, tendencję inflacyjną. Teraz często odnosimy się do inflacji marcowej 4,6%, liczonej rok do roku, która jak już wspominaliśmy, uwzględnia zakupy na zapas, ale też była skutkiem wykorzystania „okazji” przez wiele podmiotów do podnoszenia cen, jako efektu swego rodzaju strachu o dostępność dóbr konsumpcyjnych obserwowanego w początkach informowania o pandemii.

Mariusz Ciołeszyński: Zanim rozwiniemy ten temat, czy możemy przybliżyć te trzy ekonomiczne pojęcia: inflacja, deflacja i koszyk inflacyjny?

Urszula Słowik: Inflacja to po prostu wzrost cen dóbr konsumpcyjnych. Kiedy mówimy o 4,6 % w marcu, mówimy rok do roku, czyli od marca 2019 do marca 2020, o tyle faktycznie wzrosły nominalnie ceny. Natomiast deflacja to jest sytuacja, kiedy ceny rok do roku by spadały, jeszcze jej nie obserwujemy. Koszyk inflacyjny natomiast to swego rodzaju zbiór dóbr i usług konsumpcyjnych składający się na wydatki gospodarstw domowych. Myślę, że najbliższe kilka miesięcy dopiero pokaże, w którą stronę pójdą zmiany i będzie to nie tylko zależne od wewnętrznej polityki.

Mariusz Ciołeszyński: Jak się może przełożyć inflacja na rynek nieruchomości, co tu się może wydarzyć?

Urszula Słowik: Tu mamy do czynienia z dwoma aspektami. Jeden to jest ten, o którym już wspomnieliśmy, czyli w którą stronę pójdzie inflacja, a z drugiej strony mamy coś, co najczęściej jest powtarzane, czyli wysoka odporność nieruchomości na inflację. Faktycznie, w sytuacji wysokiej inflacji, najlepszym elementem „uciekania z pieniędzmi” (bo inflacja powoduje przecież, że coraz mniej możemy za dane pieniądze kupić), jest inwestowanie w takie dobra, które mają charakter trwały.

Wszelkiego rodzaju aktywa trwałe, które mają rzeczowy charakter, czyli takie jak nieruchomości, złoto, wszelkiego rodzaju kruszce itp. Tego typu inwestycje zawsze, w okresach inflacyjnych, dawały pewien rodzaj premii, zwroty z nich są mniej więcej o jeden, dwa, do trzech punktów procentowych wyższe niż inflacja.

Mariusz Ciołeszyński: Jeśli inflacja będzie nam w najbliższym czasie rosła, to jakie będą tego skutki?

Urszula Słowik: Po pierwsze, jeśli jest wzrost inflacyjny zyskowność na nieruchomościach, w długich okresach, jednak jest. Po drugie wzrosty inflacyjne powodują też na rynku wzrosty cen również nieruchomości, najczęściej jednak jako efekt popytowy (większe zainteresowanie) lub spekulacyjny, rzadziej jako efekt faktycznego wzrostu kosztów (przecież koszt wytworzenia ziemi nie wzrasta). W związku z tym to, na co warto zwrócić uwagę, to ile ceny ostatnio wzrosły. Na nieruchomości trzeba patrzeć w perspektywie długoterminowej. Nieruchomości mają jedno z najniższych poziomów płynności ze wszystkich inwestycji. To oznacza, że wejście w nieruchomości nie może być nieprzemyślane.

Mariusz Ciołeszyński: Jaka jest alternatywa dla nieruchomości, czy lokaty, obligacje, akcje, złoto?

Urszula Słowik: Lokaty – nie. Akcje z reguły też dają premie, ale też dają bardzo duże ryzyko, zdecydowanie częstsze zmiany i konieczność częstszych zmian w portfelu, nie są to inwestycje o charakterze lokacyjnym. Akcje mogą dać trzy do czterech procent, ale tu już jest potrzebna zdecydowanie większa analiza i większa wiedza co do wyboru tych firm, w które mamy inwestować. Jeśli mowa o obligacjach, to są takie rodzaje obligacji skarbowych „nomen omen”, które są liczone w ten sposób, że oprocentowanie jest liczone względem inflacji .

Na złocie jest więcej spekulacji jeśli chodzi o rynek, w ogóle. Ma bardziej globalny charakter. Nieruchomości mają bardziej lokalny charakter. Tu zawsze będziemy mieli większe ryzyko związane z tym, że ta spekulacja na złocie będzie większa. W przypadku nieruchomości inaczej będzie na amerykańskim rynku nieruchomości, a inaczej na polskim – co jest nie bez znaczenia, jeżeli mamy do czynienia z inwestorem jakim jest polskie gospodarstwo domowe. Tego człowieka nie interesuje skala makro, tego przeciętnego człowieka interesuje gospodarstwo domowe – skala, którą on jest w stanie objąć umysłem. A tak na marginesie, to trudno sobie go wyobrazić jako skupującego złoto inwestycyjne.

Mariusz Ciołeszyński: Na co warto jeszcze zwrócić uwagę podejmując długoterminowe decyzje finansowe w tym czasie?

Urszula Słowik: Jeżeli mówimy o nieruchomości, to z jednej strony będziemy mieli sytuację skonsumowania tej inwestycji w postaci wzrostu wartości, a z drugiej strony ona daje nam możliwość, szczególnie to ważne przy utracie pracy, dodatkowych dochodów. Jest to determinantą dla tych, którzy mają swoje środki i nie chcą, żeby były one zjadane przez inflację. Uruchamiam niejako te środki po to, aby dawały dodatkowe źródło dochodów. A więc będzie kolejna przewaga, korzyść, której nie będzie przy zakupie złota czy innych inwestycji. I to jest przewaga nieruchomości, niewątpliwie.

Mariusz Ciołeszyński: Czego można się spodziewać obecnie, biorąc pod uwagą pandemię i jej skutki gospodarcze?

Urszula Słowik: Jeśli faktycznie będą mocne weryfikacje na rynku pracy to weryfikacje w sensie ilościowym zatrudnienia, przeprofilowania działalności. Część firm, na przykład, zauważyła, że może pracować zdalnie – to poskutkuje tym, że tych inwestorów, którzy kupowali w celach wynajmu powinno być mniej, a skoro tak, to oni nie będą tą grupą, która napędza popyt. To skutkować powinno tym, że ceny nie powinny wzrastać.

Jednak stosując zasadę ostrożności, nigdy nikomu nie mówię co ma zrobić, ale mogę mu powiedzieć nad czym się powinien zastanowić, co należy rozważyć, ale to on musi podjąć decyzję, czyli odpowiedzieć sobie sam jakie ryzyko jest skłonny zaakceptować. Jedną z najgorszych cech inwestora jest nerwowość. Zatem nie podejmujmy nieprzemyślanych decyzji i nie wchodźmy w wieloletnie inwestycje (a w przypadku nieruchomości nawet kilkudziesięcioletnie) pod wpływem impulsu lub strachu.

Nie spodziewam się na rynku nieruchomości mocnych zawirowań. Zapewne będą skłonności do spekulacji, do wykorzystywania pandemii jako pretekstu do wzrostów cen lub wręcz odwrotnie do przejmowania poniżej wartości (co już obserwujemy na południu Europy). Tym bardziej więc powinien uważać ten, kto dzisiaj na rynek wchodzi.

Natomiast reorganizacja, jeśli chodzi o rynek pracy, zapewne poskutkuje zmianami na rynku najmu. Tu mam zawsze jeden kłopot – rynek najmu w Polsce nie jest normalny, bardziej elegancko powiem: nie jest porównywalny do rynków zachodnioeuropejskich.

Innymi słowy, rynek nieruchomości powiązany jest z wszystkimi aspektami gospodarki, a jak każdy rynek jest swego rodzaju grą. I bez względu na to, czy są kryzysy czy pandemie, boom inwestycyjny czy hossa, jak w każdej grze, są wygrani i przegrani. Aktualna sytuacja częściej skłania nas do poczucia, że będziemy w tej drugiej grupie, ale specyfika nieruchomości w połączeniu z rozsądkiem daje mi jednak podstawy do wiary, że większą szansę, na rynku nieruchomości, mamy na wygraną.

Mariusz Ciołeszyński: Bardzo dziękuję za rozmowę i za ten optymistyczny akcent.