Ocena rynku nieruchomości w obliczu pandemii

Z Andrzejem Jakielem, Piotrem Ociepa i Bartoszem Borskim rozmawia Mariusz Ciołeszyński

Mariusz Ciołeszyński

Ten artykuł liczy 3475 słów i przeczytasz go w około 11 min. i 35 sek.

Mariusz Ciołeszyński: Jak panowie oceniają rynek nieruchomości w pierwszych czterech miesiącach 2020 roku?

Andrzej Jakiel: Końcówka roku 2019 była słaba, od września nasz rynek zachowywał się dość dziwnie, ludzie byli zdezorientowani tym, czy będą spadać ceny czy też nie. Komunikaty prasowe analityków były różne od wielkiego kryzysu po hossę. Praktycznie od 2 stycznia powróciło zainteresowanie nieruchomościami, szczególnie na rynku pierwotnym, bo ten mnie szczególnie interesuje i było nieźle do momentu pojawienia się paniki koronawirusowej.

Od marca było powściągliwiej, spadła ilość telefonów i maili ok. 75 proc., tak było mniej więcej do świąt. Obecnie zaczyna wręcz skokowo przybywać klientów zainteresowanych nieruchomościami, głównie na rynku pierwotnym, choć na wtórnym również. Ludzie pytają najczęściej o działki i mieszkania. Po raz pierwszy w historii biura, umowy rezerwacyjne w całości zrobiłem przez internet razem ze wszystkimi załącznikami, a więc przeniosło się takie normalne kontraktowanie w biurze na skuteczne kontraktowanie na odległość.

Piotr Ociepa: Do połowy marca tego roku był duży popyt na rynku nieruchomości, banki z jednej strony chętnie udzielały kredytów, ludzie kupowali mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, bardzo duże zainteresowanie również było zakupem nieruchomości przez osoby, które inwestują kapitał w nieruchomości, stopa zwrotu z mieszkania pod wynajem wynosiła ok. 7-8 proc. w skali roku, żaden bank nie oferował nawet podobnych odsetek z lokat. Klienci kupowali nieruchomości z rynku pierwotnego i rynku wtórnego, w połowie marca wszystko, ze względu na epidemię, się zahamowało. Ilość zapytań spadła, ilość prezentacji ze względu na ograniczenia wprowadzone przez rząd w przemieszczaniu się, też się zmniejszyła.

Klienci nadal byli zainteresowani nieruchomościami, ponieważ obserwowaliśmy wzmożony ruch na naszej stronie internetowej. Nawet w okresie, po ogłoszeniu epidemii, również były transakcje, tylko one wynikały z wcześniej zawartych umów przedwstępnych. Teraz już obserwujemy tendencję wzrostową, klienci znów decydują się na zakup nieruchomości i to pomimo epidemii. Oczywiście nie jest to na taką skalę, ale obserwujemy silną tendencję wzrostową.

Bartosz Borski: Zarówno czwarty kwartał 2019 roku jak też początek 2020 był bardzo dobrym okresem sprzedażowym dla naszej firmy, praktycznie do momentu, kiedy nie została oficjalnie ogłoszona pandemia. W ślad za ogłoszeniem pandemii nastąpiło znaczne spowolnienie naszej działalności. Obecnie w biurze przeprowadzamy transakcje przez cały czas z tym, że oczywiście, jest ich mniej. Są to przede wszystkim umowy przenoszące własność danych nieruchomości, związane z wcześniej podpisanymi umowami przedwstępnymi lub developerskimi. Teraz te transakcje się po prostu finalizują. Nie brakuje jednak nowych zapytań o nieruchomości. Szczególnie po pierwszych informacjach o „odmrażaniu gospodarki” mamy coraz więcej nowych zapytań od klientów.

Mariusz Ciołeszyński: Jaki wpływ na rynek nieruchomości ma obecnie, i będzie miała w dającej się przewidzieć przyszłości, panika z powodu koronawirusa?

Bartosz Borski: Koronawirus wprowadził na rynku pewnego rodzaju „pauzę” – można to tak nazwać, stan wyczekiwania dla wielu klientów. To, na przykład, klienci inwestycyjni z kapitałem, którzy obserwują, jak ten rynek będzie się układał i którzy będą czekali na okazje pojawiające się w perspektywie dwóch, trzech i więcej miesięcy. To właśnie ci klienci, którzy będą chcieli nabyć nieruchomości, które mogą być wystawione w bardzo okazyjnych cenach.

Druga rzecz jest taka, że możemy mieć, moim zdaniem, do czynienia z faktem, iż w ogóle i to nie w ujęciu polskim, ale w ujęciu ogólnoświatowym, będą wystawiane na sprzedaż nieruchomości, które nigdy na rynek, przy normalnej sytuacji, by nie trafiły. Dla przykładu: jeżeli ktoś przed pandemią posiadał bardzo dobrze prosperujące przedsiębiorstwo i posiada pięknie położony hotel nad morzem w pierwszej linii brzegowej i to jest na dzień dzisiejszy jego dodatkowa działalność, a w tej chwili jego podstawową działalnością jest np.: sieć klubów fitness, które teraz są zamknięte i nie wiadomo, kiedy będą otwarte i kiedy wrócą do nich ludzie. Taki biznes w tej chwili generuje właścicielowi jedynie straty. Podobnie jest np. z właścicielem biur podróży, które z dnia na dzień zostały zamknięte, i nagle może się okazać, że ten przykładowy atrakcyjny hotel, który nigdy nie trafiłby na rynek w normalnym czasie, obecnie może być wystawiony na sprzedaż. O tych ofertach i transakcjach będą wiedzieli w przeważającej większości tylko pośrednicy. Takie oferty nie pojawiają się bowiem prawie nigdy na wolnym rynku. Transakcje dokonywane są bez publikowania ofert np. w internecie.

Piotr Ociepa: Uważam, że sytuacja związana z wybuchem epidemii spowoduje kryzys nie tylko w Polsce, ale na całym świecie, gdzie rynki są powiązane ze sobą i spowoduje to, co za tym idzie, spowolnienie na rynku nieruchomości. Spadnie popyt na mieszkania, domy, działki i obiekty. Będzie trudniej sprzedać nieruchomość. Bardzo dużą rolę do odegrania będą miały profesjonalne biura nieruchomości, ponieważ osoby prywatne nie poradzą sobie ze sprzedażą na własną rękę, będą potrzebowali do tego firm, które mają odpowiednią infrastrukturę, narzędzia marketingowe, bazę klientów kupujących, wiedzę na temat rynku nieruchomości. Dla właścicieli dobry pośrednik, dobre biuro nieruchomości będzie niezbędne, żeby w dzisiejszych czasach sprzedać swoją nieruchomość.

Kolejna kwestia odnośnie rynku nieruchomości to ceny, które oczywiście będą uzależnione od lokalizacji nieruchomości. Jeśli nawet chwilowo nieco spadną to wrócą do tych samych poziomów i będą nawet jeszcze droższe, niż są obecnie. Dla osób posiadających oszczędności, w okresie kryzysu, bezpieczne lokowanie kapitału w nieruchomościach zabezpieczy go przed inflacją. Potem można nieruchomości wynajmować i mieć dodatkowy dochód.

Powtórzę jeszcze raz, że profesjonalne biura nieruchomości posiadające odpowiednią infrastrukturę będą skutecznie pomagać klientom w sprzedaży ich nieruchomości, ponieważ agenci ze sobą współpracują, mają wspólną bazę w ramach systemu MLS, przeprowadzają transakcje krzyżowe, co jest nieosiągalne dla osób prywatnych.

Andrzej Jakiel: Pytanie dotyczyło pandemii, jej wpływu na rynek i co będzie dalej? Pandemia wpłynęła na rynek zamrażająco i to głównie ze względu na panikę, obawy o zakażenie, dezorientację, która w mediach jest powszechna. To rzeczywiście Polaków powstrzymało, ale mamy naturę słowiańską i długo w takim reżimie nas trzymać nie da rady. Ludzie z tego lęku, frustracji i obaw już się budzą, przyzwyczajają się do tych wszystkich ograniczeń. Ci, którzy mają swoje oszczędności, muszą coś z nimi zrobić, bo jeżeli się powtórzy czarny czwartek z lat 20-ych, 30-ych ubiegłego stulecia, to wszystko stracą. W tej sytuacji, moim zdaniem, koniunktura się nakręci i będzie trwała co najmniej do wakacji, natomiast co będzie potem? Do wakacji będzie ożywienie i prawdziwa ucieczka kapitału z banków, czyli wycofywanie wszelkich lokat i innych instrumentów finansowych po to, żeby zabezpieczyć swój majątek. Kto tego nie zrobi, może się obudzić któregoś pięknego poranka i nie mieć nic, tak w jak w okresie wielkiego kryzysu lat 20-ych i 30-ych. Moim zdaniem jednak będzie to taki kryzysik i wyjdziemy z niego, a ten prawdziwy nastąpi za jakiś czas.

Mariusz Ciołeszyński: Czy kryzys gospodarczy będzie pogłębiający się i długotrwały, czy też szybko ustąpi po odmrożeniu gospodarki?

Piotr Ociepa: Od 2013 roku obserwowaliśmy wzrosty na rynku nieruchomości, był bardzo duży popyt, ogólnie w gospodarce w Polsce i na całym świecie dużo dobrego się działo, ta górka była dosyć długotrwała. Oceniam, że teraz będzie dołek i on będzie długotrwały. Kryzys, który powstanie, będzie ogólnoświatowy. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, on będzie nadal funkcjonował, ludzie będą kupować, będą sprzedawać, oczywiście będzie trudniej. Osoby, które będą lokować swój kapitał na rynku nieruchomości, wygrają i nie odczują tego kryzysu tak mocno, ponieważ ich majątek będzie zabezpieczony przed inflacją.

Andrzej Jakiel: Kryzys będzie krótki. Po odmrożeniu tego koronawirusowego absurdu nastąpi szybkie nadrabianie gospodarczego dołka. Powinno być jak w Chinach, które znowu powracają do roli wiodącej gospodarki na świecie.

Bartosz Borski: Bardziej chętnie skłaniałbym się do wypowiedzi Andrzeja, też chciałbym, żeby kryzys był szybki, żeby nie trwał długo, żebyśmy wrócili do sytuacji, którą mieliśmy dwa miesiące temu, ale z drugiej strony, rynek nieruchomości jest bardzo powiązany z rynkiem finansowym i na razie z banków nie mamy dobrych informacji. Banki bardzo mocno zaostrzyły kryteria, jeśli chodzi o udzielanie kredytów. Jak wiemy, większość transakcji na rynku nieruchomości odbywa się jednak przy udziale banków i jesteśmy, jako branża, mocno połączeni z całym tym światowym systemem finansowym .

Zobaczymy na ile ten kryzys finansowy w dużej mierze dotknie firmy, które np. przestaną realizować swoje płatności, czyli pieniądze z udzielonych kredytów przestaną do banków wpływać. Na razie mamy taką sytuację, że te płatności zostały zamrożone. Firmy i klienci zrobili sobie wakacje kredytowe, wakacje leasingowe itd. To bezpieczne formy przy założeniu pozytywnym, czyli że gospodarka rusza po pandemii do przodu, z tym że musimy pamiętać, że muszą być narzędzia do stymulacji tej gospodarki, ona sama z siebie w wielu dziedzinach szybko nie ruszy. Teraz będzie miało znaczenie jak sektor finansowy świata zachowa się w tej sytuacji. Ludzie chcą nadal realizować swoje plany, ale pytanie – na ile realia po pandemii im na to pozwolą?

Piotr Ociepa: Na podstawie danych NBP wiemy, że 65-70 proc. klientów, którzy nabywali nieruchomości, nabywali je przy udziale kredytów hipotecznych, jednakże w przypadku mieszkań kupowanych tylko z myślą o dalszej ich odsprzedaży, transakcje gotówkowe stanowiły aż 73%. Ten duży odsetek osób czy firm, które nabywały nieruchomości za gotówkę szczególnie było widać na rynku mieszkań i dotyczyło osób, które nabywały nieruchomość, aby podnieść jej standard i sprzedać z zyskiem. Te działania były opłacalne tylko wtedy, kiedy rynek nieruchomości był wzrostowy. Jednakże na rynku pozostaną inwestorzy, którzy długoterminowo będą lokować kapitał w nieruchomości oraz osoby nabywające nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe.

Andrzej Jakiel: Jeśli można uzupełnić, to moim zdaniem, rynek w tej chwili będzie nie dla kredytobiorców, ale dla ludzi, którzy mają gotówkę i będą chcieli uciekać z nią w nieruchomości albo złoto, bo to są dwa aktywa, w które warto inwestować. Tutaj koledzy mówią o 70 proc. nabywanych nieruchomości z udziałem kredytów, niezależnie od tego, w jakim celu są nabywane te nieruchomości. Z moich statystyk wynika, że większość nabywanych mieszkań: 60 – 90 proc. nabywano za gotówkę.

Mariusz Ciołeszyński: Wiele osób ma spore oszczędności ulokowane w banku. Co, panów zdaniem powinien zrobić statystyczny Polak, aby uniknąć ujemnych skutków tego kryzysu?

Andrzej Jakiel: Jak najszybciej uciekać z banku i to jest jedyne rozwiązanie. Nie ma innego wyjścia. Jeżeli ktoś prześpi ten moment to będzie sobie pluł w brodę, a może również jego dzieci, a nawet wnuki.

Bartosz Borski: Jeżeli chodzi o kwestię wyciągania pieniędzy z banku, to jak najbardziej, ludzie powinni wyciągać te pieniądze i kupować za nie nieruchomości. Nieruchomość jest, moim zdaniem, najbardziej bezpieczną przystanią dla lokaty kapitału. Nieruchomość nie ma kółek, nie odjedzie i nikt jej nie ukradnie. Najbogatsi ludzie na świecie lokują większość swoich aktywów w nieruchomościach.

W tej chwili możemy mieć do czynienia z odpływem z rynku klienta spekulacyjnego, który chciał to przykładowe mieszkanie kupić, wyposażyć i na nim w krótkim czasie zarobić, bo taki inwestor zazwyczaj liczy na to, że kapitał będzie pracował szybko i nie jest nastawiony na inwestowanie długoterminowe.

Banki prawdopodobnie spowodują trend polegający na tym, że mniej osób będzie miało zdolność kredytową do zakupu mieszkania na własne potrzeby. Po pandemii bezrobocie na pewno wzrośnie, inflacja również. Możliwość nabywania przez wiele osób nieruchomości z racji zmniejszenia bądź utraty zdolności kredytowej, będzie ich zmuszała do tego, żeby mieszkanie wynająć. Z kolei ci, którzy w te mieszkania zainwestują – wygrają, bo mieszkanie które jest wynajmowane pracuje na siebie i ta zainwestowana gotówka przynosi profity przez cały czas. Dodatkowym faktem jest zysk polegający na długotrwałym wzroście wartości nabywanej nieruchomości.

Piotr Ociepa: Chciałem jeszcze uzupełnić, że jeżeli będzie bezrobocie to ludzie też będą zmieniać miejsce zamieszkania ze względu na pracę. Będą szukać pracy, będą się przeprowadzać do innych miast i wówczas to również będzie napędzało rynek wynajmu.

Andrzej Jakiel: Moim zdaniem tylko przeszacowane nieruchomości spadną w cenach, te nieruchomości, które są, nazwijmy to, w przyjaznych cenach obecnie, te zostaną na tych samych poziomach. Prawdopodobnie większa będzie tylko spolegliwość deweloperów do negocjacji cen transakcyjnych, ale formalnie ceny nie będą spadały, gdyż na opolskim rynku są, nazwijmy to, normalne.

Bartosz Borski: Chciałem jeszcze uzupełnić wypowiedź: dla mnie najważniejsze są dwie rzeczy, które obronią deweloperów, to po pierwsze lokalizacja. Najlepsze lokalizacje obronią się cenowo. Druga rzecz, która ma duże znaczenie to jest jakość tego, co deweloper podaje na rynek jako swój produkt finalny. Inwestycje różnią się zarówno jeśli chodzi o zastosowane materiały, technologie, rozwiązania. O to, jakie są w tych budynkach np. windy, balustrady, okna, jak one wyglądają, jak są zaprojektowane… tych części składowych jest bardzo dużo.

Piotr Ociepa: Duże znaczenie też będzie miała renoma dewelopera, w takich niestabilnych czasach jednak klienci będą woleli nabywać nieruchomości u dużych, sprawdzonych deweloperów, którzy od wielu lat budowali, wybudowali setki, a nawet więcej mieszkań i są w dobrej kondycji finansowej.

Mariusz Ciołeszyński: Jakie mają panowie wyobrażenia dotyczące rozwoju rynku nieruchomości w dalszej perspektywie czasowej?

Piotr Ociepa: Nasza sieć wprowadza innowacyjne rozwiązania już teraz, a myślę o digitalizacji nieruchomości, o prowadzeniu np. wirtualnych wizyt 360 stopni. Klienci również mogą bez wychodzenia z domu obejrzeć mieszkanie, dzięki prezentacjom wideo, gdzie agent nieruchomości zamiast na żywo pokazywać nieruchomość, może to zrobić w postaci filmu, który będzie udostępniany na stronie internetowej biura lub w mediach społecznościowych. Rynek nieruchomości poprzez tą digitalizację się zmieni w ten sposób, że osoby fizyczne i firmy będą mogły inwestować na rynku nieruchomości podobnie jak teraz inwestują osoby, które kupują akcje, czyli bez wychodzenia z domu na dzień dzisiejszy każdy może kupić i sprzedać akcje, czy mieszka w Opolu w Londynie czy w Nowym Jorku. Tak samo również będzie z rynkiem nieruchomości, gdzie ktoś, kto mieszka w Londynie będzie mógł kupić mieszkanie w Polsce, zobaczyć jej poprzez nowoczesne narzędzia marketingowe jakie już posiadają pośrednicy i będzie mógł docelowo również zawrzeć elektroniczny akt notarialny bez wychodzenia z domu, o czym obecnie już myślą notariusze. Popatrzmy jak wygląda obecnie pozyskiwanie dokumentów w urzędach, kiedyś trzeba to było wszystko załatwiać osobiście, dzisiaj możemy to załatwić przez telefon, przez internet, pocztą możemy otrzymać dokumenty niezbędne do sprzedaży nieruchomości, także urzędy zmieniają się.

Bartosz Borski: Na pewno to, co już powiedziano, w dalszej perspektywie nastąpi. Możliwe, że Ci inwestorzy, dla których nie jest to nieruchomość, w której będą mieszkali, będą korzystali z takich rozwiązań. Z mojej perspektywy, my jako firma, próbowaliśmy wielu nowoczesnych rozwiązań, jeśli chodzi o prezentowanie nieruchomości i te rozwiązania nie do końca się nie sprawdzały. Uważam, że mimo wszystko klienci, jeżeli tylko będzie możliwe standardowe obejrzenie nieruchomości, a będzie to nieruchomość z przeznaczeniem dla nich, w której będą mieli mieszkać przez wiele lat, to i tak będą tam jechali i będą oglądali na żywo przed jej zakupem.

Poza tym, moim zdaniem, będziemy mieć do czynienia ze wzmożonym zainteresowaniem rynkiem zabudowy: szeregowej, bliźniaczej, domami i działkami. Z powodu pandemii wiele osób nie miało możliwości korzystania z chociażby kawałka własnej działki czy ogrodu. Ta przestrzeń zyska teraz na wartości.

Andrzej Jakiel: Najbardziej rozwiniętym rynkiem nieruchomości jest rynek amerykański, najbardziej zaawansowanym technologicznie krajem jest Ameryka. Przeżyli kryzys 2008 i w pierwszym okresie po kryzysie spadła liczba pośredników, bo nieruchomości spadły w Ameryce nawet do 50 %. Jednak rynek amerykański się odrodził i pomimo, że technologicznie są bardziej zaawansowani, to jednak żywych ludzi nie zastąpiły żadne urządzenia technologiczne. Moim zdaniem, tak dalece rynek nie pójdzie, to by było wynaturzenie. Agent jako człowiek jest potrzebny, on jest nośnikiem informacji, on jest nośnikiem wiarygodności, w internecie można sobie wszystko zrobić, ale to nie jest wiarygodne, może będzie to dotyczyć naszych wnuków, ale my współcześni ludzie, nie przejdziemy do nieruchomości w taki sposób, o którym mówi Piotr. To jest, moim zdaniem, jakieś wynaturzenie, które naszej branży mogłoby jedynie zaszkodzić, a nie pomóc. Nie mówię tu o wizytach wirtualnych, o wycieczce z agentem, to może być, ale to jest jeden z elementów naszej pracy, natomiast żywy kontakt jest potrzebny, transakcja w obecności notariusza jest niezbędna. Moim zdaniem rynek nieruchomości będzie wyglądał tak jak wygląda, z dodatkowymi elementami technologicznymi, które jednak nie wykluczą kontaktu człowiek-człowiek.

Mariusz Ciołeszyński: Zbliżamy się do końca naszej rozmowy, dlatego proszę o krótkie wnioski na temat bezpiecznego inwestowania kapitału w tym trudnym, niepewnym czasie?

Bartosz Borski: Jeżeli mówimy o bezpiecznym inwestowaniu, to ja osobiście bezpieczniejszego inwestowania, niż w nieruchomość, nie znam. Na tym się znam, to rekomenduję, nawet jeśli będziemy mieć do czynienia z jakąś korektą rynku, to ten rynek się odbije i dobrze jest zainwestować w nieruchomość mieszkaniową czy nawet komercyjną. Lokal dobrze wynajęty to też nie jest złe rozwiązanie. Można kupić lokal, wynająć i też wiele lat czerpać korzyści z uzyskiwanego stałego przychodu. W nieruchomościach ryzyko jest znikome, niewielkie. Jak już dzisiaj wspominałem nieruchomość nie ma kółek, nie odjedzie, nieruchomości nikt nikomu nie ukradnie, nieruchomość przez pewien czas może być mniej warta, ale potem jest warta więcej, ceny nieruchomości w ujęciu długoterminowym historycznie przez cały czas rosną.

Andrzej Jakiel: Inwestowanie w nieruchomości nie niesie ryzyka, oczywiście jeżeli nieruchomość jest dobrze sprawdzona, prawidłowo przygotowana do przeniesienia własności, nie ma jakichś ciężarów, ukrytych wad. Taka nieruchomość jest najlepszą formą lokowania środków, a lokowanie środków w tej chwili jest żywotną potrzebą każdego, kto posiada wolne środki.

Piotr Ociepa: Nieruchomości mieszkaniowe są jedną z najważniejszych potrzeb człowieka. Nieruchomości są również bezpieczną przystanią dla kapitału w tych niespokojnych czasach. Nieruchomość zabezpieczy nasze oszczędności przed inflacją oraz zapewni nam, w przypadku wynajmu, stopę zwrotu dużo wyższą, niż oferują banki na lokatach.

Mariusz Ciołeszyński: Panowie, bardzo dziękuję za konstruktywną i szczerą rozmowę. Jesienią wrócimy do tematu i zobaczymy jak rynek nieruchomości zachowa się w obliczu nowej sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie.