Stan faktyczny rynku nieruchomości

O rynku nieruchomości piszą różnie, przekaz jest niespójny

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 1035 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 27 sek.

Przeglądając prasę, Internet, oglądając telewizję – wiele mądrych głów wypowiada się o rynku nieruchomości, dokonuje jego ocen, wpływu pandemii na popyt i podaż, podejmuje próby prognoz. Jednak głosy te są rozbieżne, niejednolite, zaprzeczające sobie.

Rynek budowlany obejmujący nie tylko mieszkaniówkę, ale też komercję i infrastrukturę, wytwarza blisko trzysta miliardów złoty PKB, zatrudniając przy tym blisko 3 miliony osób. To potężne koło zamachowe naszej gospodarki, jak i każdego państwa. W dobie nakręcanej medialnie i politycznie paniki pandemicznej gospodarka zaczyna coraz bardziej odczuwać nieracjonalne ograniczenia burzące dotychczasowy porządek w państwie, także na świecie. Są przecież strefy, również w Europie, gdzie nie rujnuje się gospodarki i nie ulega histerii – choćby Skandynawia.

Czy taki nienaturalny stan rzeczy szkodzi rynkowi nieruchomości? Oczywiście tak, widać to poprzez zmniejszenie transakcji na nieruchomościach – tak na rynku wtórnym, jaki i na pierwotnym. Szacuje się, że w skali globalnej spadek wynosi co najmniej 40 % licząc od początku marcowego wygaszania gospodarki.^{1Adam Białas, dyrektor w agencji Core PR / dziennikarz, Internet: https://inzynierbudownictwa.pl/koronawirus-a-rynek-mieszkaniowy/} To bardzo niepokojące sygnały, które obecną dużą podaż na rynku deweloperskim mogą stopniowo ograniczać co skutkować będzie przyśpieszoną recesją. Jeśli władze się nie pohamują w swych pandemicznych zapędach, czekać nas będzie ogromny kryzys – chyba, że o to właśnie chodzi.

Dane GUS za okres styczeń-wrzesień 2020 roku potwierdzają korzystną przedpandemiczną dynamikę budownictwa mieszkaniowego. Pamiętać tu należy, że procesy budowlane rozłożone są w czasie i to co zaczęło się dajmy na to w II połowie 2018 i w całym 2019 roku skutkuje wzrostem oddanych mieszkań o 7,4 proc. r/r. W tym deweloperzy oddali do użytkowania o 11,1 proc. więcej mieszkań, a inwestorzy indywidualni o 5,6 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku.^{2GUS, Informacja sygnalna 21.10.2020}

GUS wskazuje, że „w okresie trzech kwartałów 2020 roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 191,8 tys. mieszkań (o 4,6% mniej niż przed rokiem) oraz rozpoczęto budowę 167,3 tys. mieszkań (odpowiednio o 6,2% mniej).”^{3GUS, Sytuacja społeczno-gospodarcza kraju I-III kwartał 2020 r.}

Spadek sprzedaży w okresie od marca do października 2020 roku nie skłania deweloperów, jako głównych kreatorów rynku mieszkaniowego w Polsce, do inicjowania kolejnych projektów inwestycyjnych, szczególnie dużych zadań. Będzie to skutkować zmniejszoną podażą w kolejnych okresach, gdyż proces inwestycyjny w budownictwie jest rozłożony w czasie. Mniej inwestycji, mniej środków w obrocie, mniej zatrudnionych, mniej zużytych materiałów budowlanych, zmniejszona produkcja, mniej wynagrodzeń, zmniejszenie zakupów konsumenckich, mniejsze obroty handlu detalicznego, mniej wpływów podatkowych …

Przy zmniejszającym się popycie na pierwotnym rynku mieszkaniowym nadal wyraźnie utrzymuje się przewaga nabywców lokujących wolne środki w nieruchomości nad nabywcami zaspokajającymi swoje własne potrzeby mieszkaniowe. Można przyjąć, że jest to stosunek 60/40 proc. Odpływa więc pieniądz z sektora bankowego, funduszy inwestycyjnych i innych instrumentów finansowych. Zmniejsza się poziom inwestowania we własne firmy polskich przedsiębiorców, co z kolei zmniejsza postęp technologiczny i konkurencyjność rodzimych firm na rynkach zbytu towarów i usług.

Jeśli do opisywanych danych dodamy efekt starzenia się społeczeństwa, wzrastający udział osób w wieku przed i poprodukcyjnym w stosunku do mieszkańców Polski w wieku produkcyjnym (uczestniczącym w wytwarzaniu PKB), zmniejszający się przyrost naturalny, to tylko dwa parametry demograficzne mogą cieszyć: zmniejszona umieralność Polaków r/r i zmniejszona ilość rozwodów, gdyż sądy były zamknięte.^4Tamże

Ceny mieszkań na rynkach lokalnych od 2014 do 2019 roku znacznie wzrosły. Ilustruje ten trend analiza wykonana przez Emmerson, a opublikowana przez Business Insider.^{5Internet: https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/ceny-mieszkan-w-2020-2021-i-2022-roku-prognozy-ekspertow/hrnltvj}

Źródło: Emmerson Evalution – Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w polskich miastach w latach 2014-2019

W raporcie Emmerson Evalution słusznie się zauważa, że w okresie pierwszego lockdown „realizowano na rynku w zasadzie jedynie wcześniej uzgodnione transakcje. Od początku maja obserwujemy stopniowy powrót rynku do normalności. Należy jednak podkreślić, że w międzyczasie praktycznie wszystkie banki istotnie zaostrzyły politykę kredytową, podnosząc wymagany poziom wkładu własnego, marże oraz ograniczając akceptowane w liczeniu zdolności kredytowej źródła dochodu. Ponadto oprocentowanie lokat uległo dalszemu obniżeniu (w wyniku dwóch obniżek stóp procentowych NBP), co jeszcze bardziej zachęca osoby posiadające gotówkę do lokowania jej na rynku nieruchomości. Jednak liczba osób mogąca pozwolić sobie na zakupy gotówkowe jest ograniczona. Z całą pewnością więc ograniczenie akcji kredytowej będzie miało odczuwalny wpływ na wolumen zawieranych transakcji w kolejnych miesiącach bieżącego roku. Do spadku realnego popytu na rynku nieruchomości w znacznym stopniu będą przyczyniać się m.in.: nieunikniony wzrost bezrobocia, cięcia płac w wielu firmach oraz ogólna niepewność.” Dokonując analizę rynku jej autorzy nie sądzili, że dojdzie do drugiego lockdown, który zapewne nie przyniesie poprawy sytuacji, a raczej może zepchnąć nas w otchłań niepewności, lęku i kryzysu.

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym utrzymują się na poziomie z początku roku. Łatwiej jest negocjować indywidualne obniżki cenowe przez potencjalnych nabywców. Warto więc wykorzystać tą sytuację do nabywania mieszkań i domów deweloperskich, puki jeszcze można zaciągać kredyty hipoteczne oraz likwidować lokaty i wycofywać się z innych instrumentów.

Lokowanie w nieruchomości jest nadal najbardziej korzystnym zabezpieczeniem swoich aktywów – swojej przyszłości. Radzę nie spóźnić się na czekający pociąg, gdyż może …

Zdrowia, powodzenia i trafnych decyzji inwestycyjnych życzę.

1. Adam Białas, dyrektor w agencji Core PR / dziennikarz, Internet: https://inzynierbudownictwa.pl/koronawirus-a-rynek-mieszkaniowy/

2. GUS, Informacja sygnalna 21.10.2020

3. GUS, Sytuacja społeczno-gospodarcza kraju I-III kwartał 2020 r.

4. Tamże

5. Internet: https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/ceny-mieszkan-w-2020-2021-i-2022-roku-prognozy-ekspertow/hrnltvj