Jak mocno inflacja uderza w nieruchomości?

Alarmujące zjawisko ekonomiczne

Mariusz Ciołeszyński

Ten artykuł liczy 1814 słów i przeczytasz go w około 6 min. i 3 sek.

Alarmujące zjawisko ekonomiczne w Polsce jest ostatnio szeroko komentowane również na rynku nieruchomości, ponieważ mamy najwyższą inflację w Unii Europejskiej. Wzrost cen w październiku 2020 r. według Eurostatu wyniósł w naszym kraju 3,8%, na drugim miejscu znalazły się Węgry, gdzie inflacja wynosi 3%, na trzecim miejscu są Czechy z inflacją 2,9%. Trudno tego nie zauważyć, skoro wiele państw wspólnoty ma u siebie deflację. Największa występuje w Grecji, gdzie ceny spadły o 2%, w Estonii 1,7%, w Irlandii 1,5%. Ceny w całej Unii Europejskiej wzrosły ostatnio o 0,3%. Polska, jak widzimy, zajmuje obecnie najwyższe miejsce na niepokojącym podium inflacyjnym w Europie. To budzi niepokój inwestorów, którzy widzą jak wartość ich oszczędności w banku maleje. Jeszcze większy niepokój wywołuje głębsza analiza ekonomiczna i spojrzenie na inflację bazową tzn. bez żywności, energii, alkoholu i wyrobów tytoniowych. Dochodzimy wówczas do poziomu inflacji 5,1%, a nasza przewaga nad srebrnymi medalistami Węgrami wzrasta dwukrotnie, a nad średnią w Europie aż pięciokrotnie.

Jak wynika z dostępnych zestawień finansowych, w naszym regionie większość inwestorów to osoby o ostrożnym podejściu, poszukujący realnej ochrony swojego kapitału przed inflacją. Zarobione pieniądze najchętniej lokują bezpiecznie dbając o zachowanie realnej wartości środków i spokój, że ich depozytom nic nie grozi. Sytuacja jednak komplikuje się z miesiąca na miesiąc, obniżone stopy procentowe, które zbliżają się do zera oraz wzrost realnej inflacji wytwarza coraz wyższą temperaturę w bankach, gdzie w mgnieniu oka złotówki, które niestety nie są ze złota ulegają procesowi wyparowywania. Analitycy obliczają, że gdyby tylko utrzymał się aktualny poziom inflacji oraz stóp procentowych to mamy gwarancję, że za 10 lat realne oszczędności Kowalskiego zmniejszą się o 33%.

A dodajmy, że niewiele wskazuje, że ta krzywa utrzyma się na stałym poziomie w dobie pandemii i zamykania gospodarki co kilka miesięcy. Dodajmy do tego działania NBP, który wprowadził na rynek świeżutko wydrukowane banknoty powodując wzrost ilości pieniądza w obiegu o 16% rok do roku. Jak chronić swój kapitał zanim inflacja w Polsce odpali na dobre i trudno będzie ją zatrzymać. Jak dywersyfikować ryzyko i chronić tzw. poduszkę finansową budowaną często przez wiele lat kosztem wielu wyrzeczeń? Jak przygotować się na życie w nowych realiach podatkowych w 2021 roku, kiedy zaczną obowiązywać wyższe podatki? Czeka nas nowa wyższa opłata “mocowa”, która ma zacząć obowiązywać 1 stycznia 2021 r. Eksperci od energetyki mówią, że spowoduje ona podwyżki rachunków o ok. 10-12 zł miesięcznie. Będzie wyższy abonament RTV, podniesiona zostanie miesięczna opłata abonamentowa za korzystanie z telewizora lub radia. Z obecnych 22,70 zł wzrośnie do 24,50 zł. Kolejna podwyżka nie zaskoczy przedsiębiorców, którzy już zdążyli przyzwyczaić się do corocznych podwyżek ZUS-owskich, duży ZUS wyniesie po podwyżce ok. 1450 zł, czyli 20 zł miesięcznie więcej. Możemy dorzucić jeszcze zmiany w VAT w pakiecie e-commerce, dotyczący chińskich platform zakupowych. Do tej pory takie zakupy były wolne od cła, zmieni się to po 1 lipca 2021 r. Dotknie to kupujących droższe towary, przede wszystkim elektronikę. W górę pójdą też opłaty od alkoholu sprzedawanego w małych butelkach czy podatek od cukru. Więcej zapłacą także przedsiębiorcy prowadzący firmy w formie spółek komandytowych. Do tego wszystkiego dodajmy jeszcze opłatę przekształceniową OFE.

Jednego możemy być pewni, że rząd nie rozważa rezygnacji z podwyżek, bo jak stwierdził ostatnio premier, pytany o to na konferencji prasowej, środki podatników są państwu niezbędne, by ratować podatników. MFW określił tarcze finansowe w Polsce, jako jedne z największych w Europie, biorąc pod uwagę relację do PKB. Potrzebne są zatem duże środki z podatków na ratowanie gospodarki i najbardziej zagrożonych branż. Jak się chronić przed tymi wszystkimi nowymi okolicznościami 2021 roku? Co na ten temat doradzają analitycy i przedsiębiorcy?

Marcin Iwuć, ekonomista, przedsiębiorca, menedżer i publicysta w zakresie rynków kapitałowych i finansów osobistych:

„Inflacja, to słowo odmieniane obecnie przez wszystkie przypadki. Żywią się nim ekonomiści, dziennikarze piszący o kryzysie i zwykli ludzie, którzy martwią się o swoje majątki. W Polsce ruszyło bowiem „drukowanie pieniędzy” – rząd się zadłuża, emituje obligacje, a te są kupowane przez NBP za „wydrukowane” złotówki.

Do tej pory nie specjalnie się tym przejmowałem, bo od 1995 roku, odkąd mamy nowe złotówki – nie było drukowania pustych pieniędzy na taką skalę w Polsce – nawet w czasie poprzedniego Kryzysu Finansowego w 2008 roku. Tym razem naruszono pewne „tabu” – więc trzeba ze wzmożona uwagą śledzić zachowanie się banku centralnego, zagranicznych inwestorów oraz poziomu złotówki.

W scenariuszu wysokiej inflacji towarzyszącej dobremu wzrostowi gospodarczemu (np. po epidemii) dobrze radzą sobie takie aktywa jak: obligacje indeksowane inflacją, złoto, surowce, nieruchomości, akcje. Przy wysokiej inflacji źle zachowują się natomiast następujące aktywa: gotówka, depozyty bankowe, fundusze obligacji.”

W czerwcu w rozmowie na łamach Opolskiego Rynku Nieruchomości z dr Witoldem Potwora, ekonomistą, prorektorem Wyższej Szkoły Zarządzania i Administracji w Opolu zatytułowanej: ”Czas na podejmowanie rozsądnych decyzji finansowych” na pytanie: Jakie aktywa radzą sobie najlepiej w takiej niepewnej sytuacji, jaką mamy obecnie? mogliśmy przeczytać:

„Myślę, że zawsze fundamentem są trzy aktywa: niewątpliwie na pewno to jest złoto. Nigdy, jak świat światem, złoto nie zawiodło. Drugim bezpiecznym aktywem są oczywiście nieruchomości, to jest ponad wszelką dyskusją. Ktoś mnie trzy miesiące temu pytał, czy jest sens kupować mieszkanie i jak mówiłem, że ceny wcale nie spadną to się ktoś dziwił, ale miałem rację, cena nieruchomości nie spadła. Trzecie bezpieczne aktywo to jest waluta międzynarodowa.

Co możemy powiedzieć, w tym kontekście, o samych nieruchomościach? Myślę tutaj o nieruchomościach dlatego, bo jest to inwestycja długoterminowa. Jeżeli wiemy, że będziemy potrzebowali mieszkania, mamy dorastające dzieci czy coś w tym stylu, to jest argument, żeby to zrobić już teraz. Tak jak ja miałem, w czasie poprzedniego kryzysu, że w 2008 roku, widząc co się dzieje, zdecydowałem się na budowę domu i dzięki temu mniej straciłem”.

W numerze lipcowym Opolskiego Rynku Nieruchomości ukazał się artykuł: „Mieszkaniowy rynek pierwotny nadal ma się dobrze. Wzrasta inflacja i drożeją materiały budowlane” autorstwa Andrzeja Jakiela, w którym wyraźnie powiedziano:

„Mamy najwyższą inflacje w Europie. Można przypuszczać, że opisany trend utrzyma się przez najbliższe miesiące. Jeśli jesienią nie zagonią nas ponownie do siedzenia w domu i po raz kolejny nie zamrożą gospodarki, to mamy szanse na szybkie przezwyciężenie pandemicznego kryzysiku i możemy spać spokojnie. Jeśli jednak powtórzy się wiosenna, nieracjonalna skądinąd sytuacja ogólna i rządy ponownie ulegną chaotycznej presji WHO, to możemy mieć już poważny problem w kraju”.

A miesiąc później w sierpniu w artykule: „Domy i działki ponownie na topie. Zmiany na rynku nieruchomości” Andrzej Jakiel zauważył: „Niewątpliwe koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkalnych nadal napędza ucieczka wolnego kapitału i lokowanie go w nieruchomości. Zamożniejsi kupują kolejne lokale mieszkalne, znacznie rzadziej lokale użytkowe, chyba że po okazyjnych cenach. Mniej zamożni swoje oszczędności inwestują w działki gruntu. Alokacja kapitału w nieruchomości wydaje się najbezpieczniejszym sposobem jego ochrony w dobie zagrożenia kryzysowego, którego realność jest możliwa nie tylko w opiniach uznanych ekspertów i przestrzeni medialnej, ale także w intuicyjnych odczuciach światlejszej części społeczeństw na całym świecie.”

W październiku wróciliśmy do rozmowy z dr Witoldem Potwora, analizując burzliwe miesiące pandemii w Polsce w artykule: „Można wyjść obronną ręką z każdej sytuacji.”

„Ja od początku mówiłem, że nie ma takiego mądrego w kraju czy na świecie, który by sformułował precyzyjne prognozy sytuacji, która nigdy na rynku światowym i na rynku krajowym nie wystąpiła. W dalszym ciągu uważam, że jeśli chodzi o wszelkie prognozy to powinno to się robić z bardzo dużym dystansem i z dużym wyczuciem, niektóre prognozy np. głównych ekonomistów polskich banków mówią o ledwie 2-procentowym spadku PKB na koniec roku. Ja życzyłbym sobie takiej sytuacji, ale wiem, że będzie to trudne do osiągnięcia.

Wszystkie dane i wszystkie informacje wskazują, że nie bylibyśmy w stanie sobie poradzić z zamknięciem gospodarki całej Polski, co jest poza wszelką dyskusją. To by oznaczało bardzo poważny kryzys państwa i bardzo poważny kryzys finansów publicznych. To by oznaczało dramat, jeśli chodzi o funkcjonowanie samorządów, dlatego mam nadzieję, że politycy zrobią wszystko, żeby do tego drugiego lock downu nie doszło”.

Zapytaliśmy na koniec rozmowy: „Czy w najbliższym czasie coś się może zmienić na rynku nieruchomości jeśli chodzi właśnie o ceny mieszkań?”

Witold Potwora: „Ja myślę, że ani z jakimiś wielkimi spadkami ani z wielkimi wzrostami do czynienia mieć nie będziemy, dlatego, że tak jak mówię warto trzymać pewien procent inwestycyjny. Myślę że mieszkania, to jest dość rozsądna lokata kapitału. Nie mówiąc o tym, że mieszkanie to jest takie dobro, na którym się w dłuższej perspektywie nie traci. Jeśli chodzi o rynek wtórny to tu też nie możemy oczekiwać nagle jakiejś dużej przeceny.

W inwestowaniu trzeba mieć na uwadze cele, które się stawia, czy to są krótkoterminowe, czy to są długoterminowe. Czy jesteśmy skłonni zaryzykować czy też nie. Generalnie warto mieć, jakiś plan na życie – idea jakoś to będzie – ani nie jest motywacyjna, ani też nie pomaga w życiu.”

Miesiąc temu w listopadzie w artykule: „Stan faktyczny rynku nieruchomości” Andrzej Jakiel podsumował swoje obserwacje wnioskiem: „Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym utrzymują się na poziomie z początku roku. Łatwiej jest negocjować indywidualne obniżki cenowe przez potencjalnych nabywców. Warto więc wykorzystać tą sytuację do nabywania mieszkań i domów deweloperskich, póki jeszcze można zaciągać kredyty hipoteczne oraz likwidować lokaty i wycofywać się z innych instrumentów. Lokowanie w nieruchomości jest nadal najbardziej korzystnym zabezpieczeniem swoich aktywów – swojej przyszłości. Radzę nie spóźnić się na czekający pociąg, gdyż może …”.