Analiza rynku pierwotnego

GUS prognozuje inflację na poziomie 17,2%

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 955 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 11 sek.

Wszystkie przeciwności losu, jakie od wielu miesięcy występują światowej i krajowej gospodarce nie oszczędzają także rynku nieruchomości. Szczególnie wrażliwym na koniunkturę jest rynek pierwotny, bo to z jednej strony długi cykl realizacyjny, z drugiej inwestowanie ogromnych pieniędzy.

Na krajowym rynku ostatnie lata były okresem prosperity. Ledwie deweloper uzyskał pozwolenie na budowę a sprzedawało się już prawie wszystko. Przy atrakcyjnych inwestycjach czasem jeszcze szybciej. Na taki stan popytu wpływała świadomość potencjalnych nabywców, że trzeba lokować wolne środki i zabezpieczać się na przyszłość, gdyż przy tak niskich stopach procentowych nie opłacało się ich kumulować w bankach. Decyzje zakupowe ponaglała także narastająca świadomość nadchodzącego kryzysu. Tak więc, deweloperzy budowali na potęgę a nabywcy indywidualni i instytucjonalni kupowali jak leci, głównie mniejsze lokale mieszkalne.

Nasilenie popytu nastąpiło po ustaniu pierwszego lockdownu, kiedy to nasi wspaniali politycy w swej jasności umysłu zafundowali nam zamknięcie lasów i parków, gastronomii, hotelarstwa, przemysłu rozrywkowego, siłowni i szkolnictwa, przemysł budowlany pozostawiając jednak w spokoju.

Od czerwca 2020 roku nastało na rynku nieruchomości istne szaleństwo. Schodziły jak ciepłe bułeczki wszystkie lokale mieszkalne a także wszystkie leżakujące od wielu lat nieruchomości, które posiadały choćby skrawek własnej zieleni.

Niestety, pandemiczne szaleństwo zakłóciło łańcuchy dostaw ważnych dla budownictwa surowców i komponentów, co z kolei spowodowało wzrost frachtu a następnie skokowy wzrost cen na krajowym rynku materiałów i usług budowlanych. Ale hossa trwała do końca 2021 roku.

Od początku 2022 roku następowało stopniowe schłodzenie na rynku nieruchomości. Deweloperzy zaczęli być znacznie bardziej zachowawczy w rozpoczynaniu nowych projektów. Drastycznie wzrosły stopy procentowe odcinając od kredytów, jak się szacuje 75 procent potencjalnych kredytobiorców. Drastycznie wzrosły raty kredytowe, co stało się przestrogą dla rozważających zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Także wojna na Ukrainie i kryzys energetyczny wywołany nakładaniem kolejnych sankcji na Rosję spowolnienie nasiliło.

I tu załamała się dobra passa pierwotnego rynku nieruchomości.

Od wiosny tego roku obrót nieruchomościami zaczął wyraźnie wyhamowywać, na co wpływ miały głównie powyżej wskazane przyczyny. Do tego doszły jeszcze od połowy roku obawy – tak po stronie deweloperów jak i potencjalnych nabywców – o nadchodzący kryzys i nastanie ciężkich czasów. Ci deweloperzy, którzy mają rozpoczęte inwestycje muszą je jakoś skończyć i sprzedać. Oczekiwać na nabywców zdziesiątkowanych przez wzrastające stopy procentowe raczej nie mogą. Nadto już chyba każdy wie, że okres stagnacji i kryzysu będzie trwał długo, odmierzać go będziemy nie w miesiącach czy kwartałach ale w latach.

Analiza rynku pierwotnego © stock.adobe.com

Natrafiłem na zapobiegliwego dewelopera, będącego jednym z największych w Polsce, inwestującego nie tylko w Warszawie ale i w wielu innych dużych miastach. Jest nim Dom Development S.A z Warszawy, działający od 1996 roku, a od 2006 notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych. Do końca minionego roku wybudował i sprzedał 43 tysiące mieszkań i apartamentów. Nim jednak zacząłem analizę oferty dewelopera przejrzałem opinie na forach internetowych i ku zaskoczeniu nie znalazłem negatywnych opinii konsumentów poza zaleceniem Prezesa UOKIK o wycofaniu z umów trzech zapisów.

Cóż takiego zwróciło moją uwagę – oferta na stronie internetowej dewelopera www.domd.pl, który powraca do sprawdzonych metod wzbudzania zainteresowania swoją ofertą, tak jak to było po kryzysie z 2008 roku. Dom Development poszedł dalej rozbudowując swoje bonusy.

Oto one*Źródło - Internet: https://www.domd.pl/pl-pl/warszawa/lista-inwestycji/osiedle-wilno/:

1) miejsce postojowe na raty 0% – co oznacza, że nabywca może uzyskać kredyt tylko na samo mieszkanie a miejsce postojowe kupić na raty od dewelopera, które mogą być rozłożone na pięć lat

2) poleć nas i zyskaj – za polecenie deweloper oferuje 5 tys. zł oraz jeden procent upustu ceny lokalu dla nabywcy

3) opcja start – przez pierwsze 3 lata od zakupu mieszkania deweloper przekaże nabywcy nawet 40 tys. zł, która to kwota może być przeznaczona na wcześniejszą częściową spłatę rat kredytu

4) harmonogram płatności 30/70 – przy zawarciu umowy deweloperskiej nabywca płaci jedynie 30 proc. wartości a pozostałe 70 proc. dopiero przy odbiorze lokalu, co oznacza, że uruchomienie kredytu a zarazem związane z tym koszty obsługi i raty można zminimalizować

5) notarialna gwarancja stałej ceny – w umowie deweloperskiej deweloper zapewnia nabywcę, że cena lokalu nie ulegnie zmianie przez cały okres inwestycyjny aż do momentu jego sprzedaży, czyli zazwyczaj od kilku do nawet kilkunastu miesięcy; nadto zapewnia, że ryzyko związane z inflacją i wzrostem cen deweloper bierze na siebie

6) wiarygodny deweloper – w tym miejscu deweloper wylicza swoje atuty, które brzmią wiarygodnie i nie są podważane przez internautów

Warto też odnieść się do oferowanych przez dewelopera cen. Jak na warunki warszawskie są one bardzo zrównoważone. Ostatnie przedsięwzięcie inwestycyjne na Warszawie Pradze pod nazwą „Wilno” ma ceny od 9 do 11 tys. zł za jeden metr kwadratowy, co czyni je wyjątkowo atrakcyjnymi. Dla porównania w wielu polskich miastach oferowane ceny są zbliżone.

Ciekaw jestem czy opolscy deweloperzy, którzy realizują swoje inwestycje lub planują rozpocząć nowe, powrócą do praktyk zachęcających do zainwestowania pieniędzy właśnie w ich przedsięwzięcie inwestycyjne. A rynek niewątpliwie będzie coraz trudniejszy.