Co dzieje się na rynku nieruchomości?
Nowy rok to czas refleksji, podsumowań, ale również wyciągania wniosków i planowania
Tomasz Mrożek
Ten artykuł liczy 896 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 59 sek.
Jaki był ostatni rok na rynku nieruchomości? Działo się dużo! Od szczytu hossy na początku roku, do spowolnienia i zatrzymania kredytowania na jego końcu…
Rok 2022 był rokiem dynamicznych zmian, wyznaczaniem nowych maksimum cenowych sprzedawanych mieszkań, wyznaczaniem maksimum cenowych na rynku najmu oraz największym spadkiem udzielanych kredytów od czasu ostatniego kryzysu wywołanego kredytami subprime w Stanach Zjednoczonych. Przyjrzyjmy się niektórym danym, aby zobrazować sytuację na rynku mieszkaniowym w Opolu i województwie. Najważniejszym wskaźnikiem dla kupujących jest oczywiście cena.
Powyższy wykres przedstawia zmiany cen nieruchomości w Opolu w ostatnich 10 latach w konfrontacji ceny ofertowej do ceny transakcyjnej. To porównanie pokazuje w jakich okresach występują największe rozbieżności, a więc kiedy oczekiwania są wyższe od siły nabywczej. Możemy też te różnice rozpatrywać pod katem okresu w jakim można spodziewać się obniżki cenowej. Poniższy wykres przedstawia analogiczną sytuację, tylko dla rynku wtórnego.
Porównując te wykresy zauważymy, iż do największych rozbieżności dochodzi jednak na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym w niektórych okresach widzimy sytuację odmienną, gdzie ceny transakcyjne są wyższe od ofertowych. Taka sytuacja ma miejsce, kiedy w trakcie sprzedaży deweloperzy aktualizują ceny pod kątem, najczęściej wzrostu cen materiałów i usług. Patrząc na te dane, nasuwa się pytanie, czy z takimi mechanizmami będziemy mieli do czynienia w najbliższych latach… dla rynku pierwotnego na pewno. Wysoka inflacja powodująca wzrost wskaźnika WIBOR, na którym oparte są kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej spowodowały tyko w mijającym roku, wzrost rat kredytów nawet o 100%. Taki wzrost wartości zobowiązań dla wielu budżetów domowych będzie nie do udźwignięcia w dłuższym okresie czasu. Oznacza to, że część osób będzie zmuszona do sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. I tutaj można będzie się spodziewać obniżek cen.
A co z nowymi mieszkaniami? Czy deweloperzy obniżą ceny ? Presja inflacyjna, wysokie stopy procentowe odbijają się negatywnie na rynku nieruchomości, powodując największy spadek udzielanych kredytów ostatniej dekady. Na koniec roku spadek sięgał 60 – 70%, co oznacza, że inwestorzy indywidualni dokonujący zakupów nieruchomości przy wsparciu kredytu, niemalże zniknęli z rynku. Osoby zaciągające dzisiaj kredyt to nieliczni, posiadający zdolność kredytową, dokujący zakupów głównie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Deweloperzy również borykają się z problemem rosnących kosztów budowy, rosnących kosztów finansowania budowy czy też dodatkowych koszów jak, obowiązujący od połowy roku, Fundusz Gwarancyjny. Wszystkie te koszty przerzucane są na ostatecznego nabywcę, tak więc przestrzeni do obniżek cen nowych mieszkań nie ma zbyt wiele.
Pozytywnym aspektem jaki pojawił się na koniec roku, było ogłoszenie przez rząd nowego programu „Pierwsze mieszkanie”. Program ten zakłada pomoc dla osób do 45 roku życia w nabyciu pierwszego mieszkania poprzez dopłatę do rat kredytu. Dopłata to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat. Ważnym założeniem programu jest brak limitów cenowych. Ogłoszenie nowego programu poprawiło nastroje deweloperów przed końcem roku i dało nadzieje na pojawienie się grupy nabywców mogących skorzystać z ich oferty. Na dzień dzisiejszy większość nowych projektów została „odłożona do szuflady” w oczekiwaniu na zmianę sytuacji. Rządowy program na pewno nie przywróci hossy na rynku mieszkań, ale może pozwolić deweloperom sprzedać mieszkania, będące w trakcie produkcji, na które nie znajdują obecnie chętnych. Dzisiejsza sytuacja rodzi jednak za sobą pewnego rodzaju niebezpieczeństwo. W momencie kiedy zatrzymana zostanie produkcja nowych mieszkań, powstanie luka mieszkaniowa, którą będzie ciężko zapełnić… a mieszkań w dalszym ciągu brakuje. Braki mieszkań dokładnie widać na rynku najmu, który po ciężkim okresie pandemii, przeżywa ożywienie. Głównie przez brak dostępności kredytów hipotecznych, uniemożliwiających zakup mieszkań jak również poprzez wojnę w Ukrainie, gdzie duża liczba mieszkań została wynajętych lub oddanych dla uchodźców. Sytuacja ta spowodowała brak dostępności mieszkań na wynajem, a co za tym idzie windowanie czynszów. Dokonując analizy dostępności mieszkań na wynajem w Opolu
i województwie, na jednym z najpopularniejszych serwisów nieruchomościowych, natkniemy się na zaskakujące dane.
Tabela poniżej przedstawia dostępność wolnych mieszkań na wynajem w Opolu oraz wybranych miastach powiatowych.
Analizując powyższe dane zauważymy, iż dostępność mieszkań na wynajem w miastach powiatowych w odniesieniu do ilości mieszkańców jest niemal dziesięciokrotnie mniejsza niż w stolicy województwa. Do tego jeżeli dodamy zbliżony poziom cen najmu, ale niższą o 20 – 30% cenę metra kwadratowego, to może się okazać, że mamy ukryty potencjał inwestycyjny tych miast. Może to jest nowy trend na 2023 rok i niedocenione miasta powiatowe…
Życzę Państwu trafnych decyzji inwestycyjnych i dobrych transakcji w Nowym Roku.
Tomasz Mrożek
