Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

STYCZEŃ 2023

CZYTAJ

Co dzieje się na rynku nieruchomości?

Nowy rok to czas refleksji, podsumowań, ale również wyciągania wniosków i planowania

Co dzieje się na rynku nieruchomości?

Nowy rok to czas refleksji, podsumowań, ale również wyciągania wniosków i planowania

Tomasz Mrożek

Ten artykuł liczy 896 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 59 sek.

Jaki był ostatni rok na rynku nieruchomości? Działo się dużo! Od szczytu hossy na początku roku, do spowolnienia i zatrzymania kredytowania na jego końcu…

Rok 2022 był rokiem dynamicznych zmian, wyznaczaniem nowych maksimum cenowych sprzedawanych , wyznaczaniem maksimum cenowych na rynku najmu oraz największym spadkiem udzielanych kredytów od czasu ostatniego kryzysu wywołanego kredytami subprime w Stanach Zjednoczonych. Przyjrzyjmy się niektórym danym, aby zobrazować sytuację na rynku mieszkaniowym w i województwie. Najważniejszym wskaźnikiem dla kupujących jest oczywiście cena.

Opole rynek pierwotny w latach 2012-2022

Powyższy wykres przedstawia zmiany cen nieruchomości w w ostatnich 10 latach w konfrontacji ceny ofertowej do ceny transakcyjnej. To porównanie pokazuje w jakich okresach występują największe rozbieżności, a więc kiedy oczekiwania są wyższe od siły nabywczej. Możemy też te różnice rozpatrywać pod katem okresu w jakim można spodziewać się obniżki cenowej. Poniższy wykres przedstawia analogiczną sytuację, tylko dla rynku wtórnego.

Opole rynek wtórny w latach 2012-2022

Porównując te wykresy zauważymy, iż do największych rozbieżności dochodzi jednak na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym w niektórych okresach widzimy sytuację odmienną, gdzie ceny transakcyjne są wyższe od ofertowych. Taka sytuacja ma miejsce, kiedy w trakcie sprzedaży deweloperzy aktualizują ceny pod kątem, najczęściej wzrostu cen materiałów i usług. Patrząc na te dane, nasuwa się pytanie, czy z takimi mechanizmami będziemy mieli do czynienia w najbliższych latach… dla rynku pierwotnego na pewno. Wysoka inflacja powodująca wzrost wskaźnika WIBOR, na którym oparte są kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej spowodowały tyko w mijającym roku, wzrost rat kredytów nawet o 100%. Taki wzrost wartości zobowiązań dla wielu budżetów domowych będzie nie do udźwignięcia w dłuższym okresie czasu. Oznacza to, że część osób będzie zmuszona do sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. I tutaj można będzie się spodziewać obniżek cen.

A co z nowymi mieszkaniami? Czy deweloperzy obniżą ceny ? Presja inflacyjna, wysokie stopy procentowe odbijają się negatywnie na rynku nieruchomości, powodując największy spadek udzielanych kredytów ostatniej dekady. Na koniec roku spadek sięgał 60 – 70%, co oznacza, że inwestorzy indywidualni dokonujący zakupów nieruchomości przy wsparciu kredytu, niemalże zniknęli z rynku. Osoby zaciągające dzisiaj kredyt to nieliczni, posiadający zdolność kredytową, dokujący zakupów głównie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Deweloperzy również borykają się z problemem rosnących kosztów budowy, rosnących kosztów finansowania budowy czy też dodatkowych koszów jak, obowiązujący od połowy roku, Fundusz Gwarancyjny. Wszystkie te koszty przerzucane są na ostatecznego nabywcę, tak więc przestrzeni do obniżek cen nowych nie ma zbyt wiele.

Pozytywnym aspektem jaki pojawił się na koniec roku, było ogłoszenie przez rząd nowego programu „Pierwsze ”. Program ten zakłada pomoc dla osób do 45 roku życia w nabyciu pierwszego poprzez dopłatę do rat kredytu. Dopłata to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat. Ważnym założeniem programu jest brak limitów cenowych. Ogłoszenie nowego programu poprawiło nastroje deweloperów przed końcem roku i dało nadzieje na pojawienie się grupy nabywców mogących skorzystać z ich oferty. Na dzień dzisiejszy większość nowych projektów została „odłożona do szuflady” w oczekiwaniu na zmianę sytuacji. Rządowy program na pewno nie przywróci hossy na rynku , ale może pozwolić deweloperom sprzedać , będące w trakcie produkcji, na które nie znajdują obecnie chętnych. Dzisiejsza sytuacja rodzi jednak za sobą pewnego rodzaju niebezpieczeństwo. W momencie kiedy zatrzymana zostanie produkcja nowych , powstanie luka mieszkaniowa, którą będzie ciężko zapełnić… a w dalszym ciągu brakuje. Braki dokładnie widać na rynku najmu, który po ciężkim okresie pandemii, przeżywa ożywienie. Głównie przez brak dostępności kredytów hipotecznych, uniemożliwiających zakup jak również poprzez wojnę w Ukrainie, gdzie duża liczba została wynajętych lub oddanych dla uchodźców. Sytuacja ta spowodowała brak dostępności na wynajem, a co za tym idzie windowanie czynszów. Dokonując analizy dostępności na wynajem w
i województwie, na jednym z najpopularniejszych serwisów nieruchomościowych, natkniemy się na zaskakujące dane.

Tabela poniżej przedstawia dostępność wolnych na wynajem w oraz wybranych miastach powiatowych.

Mieszkania - dostępność ofert na wynajem

Analizując powyższe dane zauważymy, iż dostępność na wynajem w miastach powiatowych w odniesieniu do ilości mieszkańców jest niemal dziesięciokrotnie mniejsza niż w stolicy województwa. Do tego jeżeli dodamy zbliżony poziom cen najmu, ale niższą o 20 – 30% cenę metra kwadratowego, to może się okazać, że mamy ukryty potencjał inwestycyjny tych miast. Może to jest nowy trend na 2023 rok i niedocenione miasta powiatowe…

Życzę Państwu trafnych decyzji inwestycyjnych i dobrych transakcji w Nowym Roku.
Tomasz Mrożek


Zobacz również:

Nowe realizacje Miasta Opola

Sukcesy inwestycyjne Miasta Opola w 2022 r.

Śpij dobrze

Materace SENPO

Imperial Apartamenty

Nowy etap inwestycji – budynek E już w sprzedaży

Apartamenty Awangarda

Relacja z placu budowy nowego osiedla

SaniWell – projektowanie wnętrz

Pierwszy krok do kompleksowego wykończenia mieszkania

Tomasz Mrożek

Prezes Kancelarii Obsługi Nieruchomosci WESTA Sp. z o.o., członek Zarządu OSRN

Udostępnij ten artykuł

Rynek Nieruchomości Opole Nowe Mieszkania Domy Apartamenty Rynek pierwotny Rynek wtórny

Osiedle Górki – domy pod Opolem - Opolski Rynek Nieruchomości

Osiedle Górki – domy pod Opolem

Komfort i piękno przyrody blisko Opola

Belweder Park Nysa - Opolski Rynek Nieruchomości

Belweder Park Nysa

Dziennik Budowy Grudzień 2022

Apartamenty Awangarda - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Awangarda

Relacja z placu budowy nowego osiedla

Apartamenty Eko Park - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Eko Park

Równolegle prowadzone są prace przy trzech budynkach

Apartamenty szeregowe w Ozimku - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty szeregowe w Ozimku

Ekskluzywne apartamenty 100 m² z ogrodem

Gotowe domy w zabudowie bliźniaczej Opole-Chmielowice - Opolski Rynek Nieruchomości

Gotowe domy w zabudowie bliźniaczej Opole-Chmielowice

Nowe domy z rekuperacją i pompą ciepła

Małe mieszkania Opole ul. Katowicka - Opolski Rynek Nieruchomości

Małe mieszkania Opole ul. Katowicka

Doskonała lokalizacja, idealna inwestycja pod wynajem

Apartamenty Perłowe – domy tańsze od mieszkań - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Perłowe – domy tańsze od mieszkań

Apartamenty 80,85 m² w Górkach pod Opolem

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy

Apartamenty 80,85 m², 4 pokoje, 2 miejsca postojowe

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Perłowe Opole-Górki – dwukondygnacyjne domy

Apartamenty 80,85 m², 4 pokoje, 2 miejsca postojowe

ALMAR OpolePartner

ALMAR Opole

Drzwi i podłogi - sprzedaż i montaż

Działka budowlana Opole ul. Wrocławska - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka budowlana Opole ul. Wrocławska

Działka 46 arów naprzeciwko C.H. Karolinka