Dylematy rynku nieruchomości
Kierunki zmian na rynku mieszkaniowym
Andrzej Jakiel
Ten artykuł liczy 906 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 1 sek.
Od wielu lat, jako analitykowi rynku nieruchomości, zadawane są pytania o to, jakie tendencje w najbliższej przyszłości zdominują rynek. Na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat były okresy dość wyraźnie przewidywalne, a nawet oczywiste, ale też występowały znacznie trudniejsze.
Kryzys z 2008 roku udało mi się z dużą dokładnością przewidzieć z wyprzedzeniem półtorarocznym. Ówczesne zachowania światowych rynków kapitałowych, wypowiedzi czołowych światowych polityków, nakręcanie sztucznej koniunktury i pazerność sektora finansowego oraz wielkiego kapitału musiały doprowadzić do globalnego kryzysu. Uniwersalnych praw ekonomii nie można w nadmiernie długim czasie oszukiwać. Był to taki katarek z oznakami przeziębienia zaleczony bardzo szybko. Suma summarum ówczesny kryzys okazał się tylko preludium do kolejnego, znacznie większego.
Obecnie gospodarka światowa znajduje się już w okresie poważnej wirusowej infekcji grożącej nawet sepsą.
Runął mit doskonałości kapitalizmu wolnorynkowego. Nieodparte dążenie wąskiej grupy ludzi do rządzenia światem osiąga obecnie swoje apogeum. Bezwzględne wyniszczanie naturalnych i ludzkich zasobów przez garstkę ludzi, posiadających gigantyczne fortuny, daje możliwości niemalże nieograniczonego wpływu na losy regionów, państw i globalnej wioski, także ogólnoświatowej ekonomii, gospodarki i polityki. Jednakże to już nie wystarcza współczesnym możnowładcom. Chcą czegoś więcej – panowania nad całą rasą ludzką. Można powiedzieć, że to paranoiczny sen i dalej zajmować się swoimi sprawami. Ale jeśli tak nie jest to jaka czeka nas przyszłość, nawet ta niezbyt odległa? Nas, nasze dzieci, wnuki …
Czy nie powinniśmy wziąć sprawy w swoje ręce i pogonić tych, którzy bezprawnie i bezwstydnie uzurpują sobie prawo decydowania o losach naszej cywilizacji, życiu i wolności każdego z nas?
Powracając do rynku nieruchomości należy zaznaczyć, że przewidywanie przyszłości jest dalece niepewne i uzależnione od globalnej polityki, która jak już zaznaczyłem zmierza do całkowitego przemeblowania świata. Rugowanie z własności nieruchomości, likwidacja tradycyjnego pieniądza, zubożenie klasy średniej, realne ograniczenia wolności obywatelskich, chemizacja żywności, wzrastająca śmiertelność – to nie tylko hasła, za każdym z nich stoją lub niebawem będą stały miliony dramatów ludzkich.
© stock.adobe.com
Spowolnienie gospodarcze, powszechna drożyzna, szalejąca inflacja przekładają się wprost na krajowy rynek nieruchomości. Deweloperzy coraz ostrożniej podejmują nowe projekty inwestycyjne, te zaczęte z konieczności realizują. Nabywców na nowe mieszkania jest coraz mniej, ceny mieszkań na razie stoją w miejscu z nieznaczną tendencją zniżkową w niektórych dużych miastach kraju. Na topie są obecnie najmy i ta tendencja będzie się nasilała, bo zdolności kredytowej brakuje większości potencjalnym nabywcom. Kredyty hipoteczne stanęły, banki udzielają o co najmniej 75 procent mniej kredytów niż jeszcze przed rokiem, a te udzielane są coraz częściej tylko jako dobranie środków a nie sfinansowanie całkowitego zakupu. I tak będzie jeszcze długo, co najmniej kilka lat.
Część analityków bije na alarm, że poprzez ograniczenie inwestycji mieszkaniowych nastąpi za dwa, trzy lata duży deficyt mieszkań i próbują to wiązać z przyszłym wzrostem cen, jako towaru deficytowego. Uważam jednak, że tak się nie stanie biorąc pod uwagę cztery oczywiste czynniki:
- spadająca stopa życiowa i zubożenie ludności, obserwowane już w wysokorozwiniętych państwach Europy dotrze do Polski niebawem, tym samym zdolność nabycia mieszkania będzie dla większości populacji dobrem nieosiągalnym,
- minimalny przyrost naturalny polskiego społeczeństwa nie będzie siłą napędową gospodarki, w tym budownictwa,
- wzrastająca śmiertelność i malejący tzw. wskaźnik przeżywalności będzie stanowił rezerwuar wolnych mieszkań do wtórnego zasiedlenia przez młodych, tym samym ich dążenie do własnego lokum zostanie zaspokojone,
- stopniowe przewartościowanie świadomości polskiego społeczeństwa do upartego dążenia do własności nieruchomości na rzecz najmu, dającego znacznie większą wolność i operatywność; najem dominuje w Europie Zachodniej i jakoś nikt nie przelicza czynszu najmu na raty kredytowe, pomimo znacznie niższego oprocentowania kredytów hipotecznych.
Dodatkowym hamulcowym krajowego rynku nieruchomości będzie od kwietnia przymusowa transformacja energetyczna w budownictwie skutkująca koniecznością dostosowania domów i mieszkań do nowych unijnych norm. Spowoduje to wzrost zadłużenia gospodarstw domowych i dla wielu z nich oznaczać będzie biedę. Szczególnie dotkniętą grupą będą emeryci. Bez świadectwa energetycznego nie będzie można nawet zamieścić ogłoszenia o sprzedaży domu czy mieszkania.
Przy okazji powyższych rozważań przywołałem zapomnianą już instytucję zamiany mieszkań. Uważam, że ta forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodem z PRL-u wydaje się jak znalazł w obecnej sytuacji rynkowej. Masz za duże mieszkanie czy dom, nie stać cię na jego utrzymanie, zredukowała ci się liczebność rodziny – szukaj mniejszego w drodze zamiany za dopłatą. Zyskasz spokój i będziesz miał jeszcze trochę kasy na przeżycie trudnego okresu. Nabywca twojego mieszkania, którego nie stać na zakup nowego ma szansę wygrzebać, zebrać środki na dopłatę dla ciebie i polepszyć swoją sytuację mieszkaniową. Tym samym dwa ogniska domowe będą zadowolone i usatysfakcjonowane.
Tak więc w najbliższych latach kolejnego boomu mieszkaniowego nie należy się spodziewać, przypuszczalnie także w długiej perspektywie czasowej.
Zobacz również:
Jak warto przygotować mieszkanie do sprzedaży?
Z Krzysztofem Kęską – specjalistą od wizerunku oraz projektantem i twórcą nowoczesnych wnętrz, rozmawia Mariusz Ciołeszyński
