Kierunki zmian na rynku mieszkaniowym

Możliwe finansowe scenariusze rozwoju rynku nieruchomości

dr hab. Łukasz Mach

271

Ten artykuł liczy 638 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 8 sek.

Odnotowany pod koniec 2022 r. znaczący spadek liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym, przyczynił się (oczywiście nie tylko on) do wyhamowania wzrostu ceny transakcyjnej m2 mieszkań, a nawet, w niektórych miastach wojewódzkich, do jej spadku. Odnotowany spadek cen, jest nieznaczny, na tą chwilę można go nawet nazwać lekką korektą, ale na rynku nieruchomości mieszkaniowych warty odnotowania, bo takiej sytuacji nie mieliśmy od lat.

Komunikat o zatrzymaniu dynamiki wzrostu cen oraz o pojawiających się spadkach wzbudził na rynku zaciekawienie i spowodował tworzenie przez różnych analityków rynku nieruchomości scenariuszy rozwoju tego rynku na rok 2023, a nawet na okresy późniejsze. Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że kreowane scenariusze w jakim będzie się rozwijał rynek nieruchomości różniły się od siebie, żeby nie powiedzieć były ze sobą sprzeczne. Jedne publikowane w mediach analizy dotyczące rynku nieruchomości przewidują scenariusz, iż spadek cen m² sprzedawanych mieszkań w 2023 roku się nasili, inne, że to była tylko nieznaczna korekta, wynikająca np. ze struktury mieszkań w ofercie i cena się utrzyma na aktualnym poziomie (w tym przypadku biorąc pod uwagę aktualną inflację to i tak można powiedzieć, że realnie ceny spadną), a jeszcze inne scenariusze rozwoju tego rynku przewidują, że ceny będą rosły. Jak to możliwe? Z punktu widzenia analizy logicznej, wnioskowania statystycznego, pojawianie się różnych scenariuszy rozwoju jest dopuszczalne, a dla niektórych rynków nawet oczywiste. Oczywiste wtedy, gdy działamy na rynku niejednolitym, niedoskonałym, cechującym się małą elastycznością zarówno po stronie popytu jak i podaży, który jest mało efektywny i na dodatek ma lokalny charakter – a rynek nieruchomości właśnie do takich należy. Podsumowując, no więc jak to będzie z tymi cenami na rynku mieszkaniowym, czy ceny będą spadać w 2023 r.? Odpowiedź może brzmieć i tak i nie. Uzyskana odpowiedź w mojej opinii jest mało ważna, można nawet powiedzieć nieistotna, nieprzydatna, jeśli ekspert, który ją formułuje nie podaje prawdopodobieństwa z jaką wystąpi spadek lub wzrost cen. Bo gdyby taka wartość prawdopodobieństwa spełnienia się scenariusza była podawana, to każdy z uczestników rynku mógłby ocenić, czy jest ona dla niego akceptowalna i wtedy w jej oparciu o nią mógłby sam ocenić poziom akceptacji opracowywanego scenariusza kształtowania się cen w przyszłości.

Analiza finansowa rynku nieruchomości - Kierunki zmian na rynku mieszkaniowym © stock.adobe.com

Zawsze warto samemu, niezależnie od tworzonych scenariuszy rozwoju, przyjrzeć się obecnej sytuacji społeczno-gospodarczej (w tym artykule nie będę tego robił, bo takich analiz w prasie specjalistycznej, dziennikach codziennych, internecie, mediach społecznościowych jest mnóstwo).

Podejmując decyzje nabycia nieruchomości (jako inwestor lub konsument) warto przed wejściem na rynek ocenić obecną sytuację społeczno-gospodarczą, m.in. przyjrzeć się inflacji, kosztom budowy, stopie procentowej, zdolności kredytowania i wysokości ewentualnej raty, migracji i innym miernikom ekonomicznym, a następnie na ich podstawie stwierdzić, że w najbliższej przyszłości może:

nastąpi ograniczenie na rynku pierwotnym oferty mieszkaniowej,
utrwali się zwiększone zainteresowanie lub jeszcze nieznacznie wzrośnie popularność najmu mieszkań,
dominujące transakcje na rynku mieszkaniowym będą dotyczyć mieszkań traktowanych jako dobro inwestycyjne z finansowaniem własnym,
na rynku pierwotnym nastąpi wzrost popularności tzw. mikro-apartamentów, poprzez znoszenie nowych i/lub poprzez rewitalizację nieatrakcyjnych powierzchni biurowych.

Powyższe, mam nadzieję, pozwoli czytelnikowi podjąć decyzję co do kierunków zmian rynku nieruchomości, np. w ocenie spadku, pozostaniu bez zmian czy wzrostach cen na nim. Ale czy ta cena m² jest aż tak istotna, czy ona jest najważniejsza? A może rynek nieruchomości napędza łatwy dostęp do finansowania, może cena jest tylko parametrem pośrednim?