Decyzje przed zakupem mieszkania

Rynek mieszkaniowy na progu jesiennego sezonu

Od lat jesień jest najlepszym okresem transakcyjnym na mieszkaniowym rynku. Bo idzie zima, bo wiemy jakie mamy perspektywy finansowe, bo banki chcą poprawić wyniki i podgonić kredytowe plany sprzedażowe. Usamodzielniają się młodzi, którzy chcą wyfrunąć z rodzinnego domu. Wiele składowych czyni jesień najlepszym okresem w każdym roku.

Rynek mieszkaniowy na progu jesiennego sezonu

Od lat jesień jest najlepszym okresem transakcyjnym na mieszkaniowym rynku. Bo idzie zima, bo wiemy, jakie mamy perspektywy finansowe, bo banki chcą poprawić wyniki i podgonić kredytowe plany sprzedażowe. Usamodzielniają się młodzi, którzy chcą wyfrunąć z rodzinnego domu. Wiele składowych czyni jesień najlepszym okresem w każdym roku.

Wtórny czy pierwotny

Wielką zagadką jest znaczna zwyżka cen mieszkań na rynku wtórnym. Od pewnego czasu dziwaczne, niczym nieuzasadnione zwyżki cen ofertowych mieszkań były cechą charakterystyczną opolskiego rynku. Ale od połowy roku podobne zjawiska można zaobserwować w innych dużych miastach Polski. Dlaczego właściciele mieszkań znacząco podnieśli ceny – tego nikt nie wie. Skutek jednak jest odwrotny od zamierzonego. Znaczna część potencjalnych nabywców mieszkań zrażona absurdalnymi cenami sięga po oferty rynku pierwotnego. A w każdym dużym mieście nadal trwa boom mieszkaniowy i nowe inwestycje rosną jak na drożdżach. Co prawda ceny nieco wzrosły w stosunku do poprzedniego roku, ale zwyżki nie wynikają z chciwości deweloperów, ale nakręcającej się koniunktury na rynku materiałów budowlanych oraz rynku pracy. Materiały, głównie ścienne, wzrosły o ok. 30 procent, żądania płacowe pracowników budowlanych, przy tak dotkliwym deficycie siły roboczej, są coraz większe i muszą być choć w części zaspakajane, bo inaczej deweloperzy będą musieli sami zakasać rękawy i murować. Pomimo tych czynników kosztotwórczych ceny nowych mieszkań wzrosły nieznacznie, mniej niż 10 procent.

Jak przed dziesięciu laty

Powtarza się scenariusz sprzed kryzysu finansowego, gdzie ponownie sprzedaje się mieszkania przy dziurze w ziemi. Zdarzają się także deweloperzy, którzy nie mając jeszcze pozwolenia na budowę ryzykują otwarcie sprzedaży. Zastanawiającym jest jednak wysoki poziom zaufania potencjalnych nabywców, którzy decydują się na zakup wirtualnych jeszcze lokali. W tym zakresie jesteśmy najodważniejsi w Europie – i dobrze, bo polskim przedsiębiorcom powinno się ufać, szczególnie jeśli ich historia inwestycyjna potwierdza rzetelność i uczciwość. Na szczęście utworzone zostały instrumenty ochronne dla klientów deweloperów w postaci obligatoryjnych rachunków powierniczych czy gwarancji bankowych oraz ubezpieczeń.

© Fotolia

Na kredyt czy za gotówkę

Również w tym zakresie rynek nieruchomości w tym roku się zmienił. W 2017 roku gotówkowa sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym sięgała nawet do 80 procent. Widać było wyraźnie, że nabywcy wycofywali lokaty i uwalniali inne zasoby inwestując w nieruchomości. W tym roku sytuacja się zmienia, wzrasta ponownie procentowy udział kredytobiorców do poziomu 60 procent, czyli za gotówkę w tym roku nabywa mieszkania już tylko około 40 procent inwestorów. Można przypuszczać, że w tych niepewnych czasach posiadacze nadwyżek kapitałowych w większości już wcześniej ulokowali wolne środki w nieruchomościach.

Dla siebie czy pod najem

W tym zakresie również istnieje różnica pomiędzy rokiem minionym a obecnym. Znaczna część mieszkań nabywana w 2017 roku przeznaczona była pod najem. W tym roku zdecydowana większość kupowanych mieszkań przeznaczanych jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych lub swoich usamodzielniających się dzieci. Występują też zakupy na rynku pierwotnym dla rodziców z typowymi wymaganiami dla ludzi starszych jak położenie lokalu na parterze lub pierwszym piętrze, dostosowanego do ewentualnych potrzeb osób niepełnosprawnych i w spokojnych lokalizacjach z dogodnym dojazdem do centrum miasta. Pod najem natomiast wybierane są kondygnacje wyższe i to nie ze względu na niższe ceny, bo najczęściej nie ma obecnie różnic w tym zakresie, ale ze względów, jak określają sami inwestorzy, poczucia bezpieczeństwa.

Duże, średnie czy małe

Podobno małe jest piękne. W tym roku powiedzonko sprawdza się na rynku nieruchomości. Najszybciej sprzedają się mieszkania, o dziwo, o powierzchniowym standardzie gomułkowskim, czyli dwa pokoje na jak najmniejszej powierzchni. Tego typu mieszkania po 32 – 36 metrów kwadratowych są najbardziej oczekiwaną propozycją dla inwestorów pod najem oraz dla młodych na starcie w dorosłe życie. Drugą kategorią mieszkań pod względem sprzedawalności są zgrabne 3 pokojowe lokale. Ich powierzchnia najlepiej, aby mieściła się w przedziale 56 – 62 m. kw. Następnie zainteresowanie nabywców koncentruje się na kawalerkach, a na końcu stawki są mieszkania duże 4, 5 pokojowe w przedziale powierzchniowym 69 – 86 m. kw. Bardzo duże apartamenty sprzedają się najtrudniej.

Koniecznie duży balkon lub taras

Część deweloperów w swej oszczędności, a zarazem krótkowzroczności, reglamentuje balkony i tarasy na etapie projektowym, tak jakby były luksusem. Rynek się zmienił, mieszkania bez balkonów lub tarasów są trudnozbywalne. Wiadomo, że ich wykonanie podraża koszty wytworzenia, ale żyjemy w XXI wieku, nie są to kamienice sprzed stu lat i balkony, loggie czy tarasy muszą być wliczane w koszty budowy. W dzisiejszych czasach to absolutny standard. W niektórych ofertach deweloperskich balkony bądź tarasy są dodatkowo płatne. Tego typu podejście jest co najmniej nieeleganckie w stosunku do prywatnych inwestorów. Balkony, loggie, tarasy stanowią powierzchnie wspólne budynku wielorodzinnego do wyłącznego korzystania właścicieli mieszkań – nie są częścią mieszkania. Dlaczego więc mają być dodatkowo płatne?

Garaż, piwnica czy zewnętrzne miejsce postojowe

Miejsca postojowe w garażach podziemnych przez część nabywców są wręcz wymagane, część jednak krzywi się i chce uniknąć dodatkowego kosztu zakupu, tym bardziej, że ich ceny często sięgają około 10 procent ceny zakupu lokalu. Zewnętrzne miejsca postojowe, kilkukrotnie tańsze, tym nabywcom w zupełności wystarczają. Nie ma problemów z zamożnymi kupującymi, którzy biorą nawet po dwa miejsca w garażu i jedno lub dwa zewnętrzne. Trudniej jest z klientami mniej zamożnymi liczącymi każdą złotówkę. Mieć jednak trzeba na uwadze fakt, że wybudowanie garaży podziemnych jest poważnym wyzwaniem finansowym dla deweloperów. Nadto narzucona ilość miejsc postojowych na jedno mieszkanie przez mpzp i pozwolenie na budowę zmusza dewelopera do ich wytworzenia, a skoro wybudował, to musi sprzedać.

Sprawa piwnic również jest trudna. Tam, gdzie jest rezerwa terenu umożliwiająca utworzenie wymaganej ilości zewnętrznych miejsc postojowych to można pozwolić sobie na wybudowanie piwnic. Jednakże, gdy działka jest mała, a narzucona ilość miejsc znaczna, gdzieś trzeba je utworzyć, tyle, ile się da pod budynkiem, resztę na zewnątrz. Nie ma wówczas już miejsca na piwnice. Dla części klientów jest to istotny problem. W naszym tradycjonalizmie i „chomikostwie” potrzebujemy nadmiar, często niepotrzebnych rzeczy gdzieś zgromadzić. W wielu garażach podziemnych jest istna rupieciarnia na niektórych miejscach postojowych, co prawda niezgodna z przepisami pożarowymi, ale tolerowana przez wspólnoty. Z tego też powodu część zainteresowanych rezygnuje z zakupu mieszkania, gdzie nie ma piwnic. No cóż, wszystkim i tak się nie dogodzi.

Oddzielna kuchnia czy aneks

Tradycyjna kuchnia odchodzi do lamusa. Zapewne największy wpływ na zmiany upodobań ma wpływ zachodniego stylu. Rzecz to dyskusyjna, ale moda jest ważniejsza. Zdecydowana większość obecnie wytwarzanych mieszkań ma aneksy kuchenne w salonie. Siła przyzwyczajenia osób starszych skłania się ku kuchni oddzielnej, widnej, najlepiej przestronnej, aby cała rodzina zmieściła się przy posiłku. Tak było kiedyś, gdy życie rodzinne koncentrowało się w kuchni. Młodsi chcą mieć aneks z nowoczesnym dizajnem, najchętniej z wyspą lub wysokim barkiem.

Niewiele buduje się obecnie mieszkań z oddzielnymi kuchniami i chyba trend aneksowy utrwali się na długi okres czasu.

Niektórzy zapewne pamiętają spiżarnie przy kuchni. Najczęściej występują one w starych kamienicach. Było to dobre rozwiązanie, ale w obecnych czasach już zupełnie zarzucone. A szkoda, bo pełniły ważną funkcję poręcznego zaplecza kuchennego.

Życzymy pogodnej jesieni i udanych inwestycji mieszkaniowych.

Andrzej Jakiel

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
468 ad