Próba prognozy dla rynku nieruchomości na 2016 rok

Krótka analiza obecnej sytuacji.

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 762 słów i przeczytasz go w około 3 min. i 23 sek.

Od wielu lat prognozowanie zjawisk na rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie jest bardzo trudne. Po ogłoszeniu ogólnoświatowego kryzysu finansowego początek 2009 roku był przełomowy w tym zakresie. Kolejne lata przynosiły spadki cen ofertowych jak i transakcyjnych na polskim rynku nieruchomości.
Tendencja spadkowa na rynku pierwotnym utrzymywała się konsekwentnie do końca 2013 aby nieznacznie wzrosnąć w dwóch ostatnich latach. Załączone wykresy Narodowego Banku Polskiego ilustrują to zjawisko w publikowanych cyklicznie „Informacjach o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce.”
Nieco inaczej zachowywał się przez minione lata rynek wtórny nieruchomości, gdzie po galopadzie cenowej w latach 2005-2008 następował systematyczny spadek cen transakcyjnych aż do końca 2015 roku, czyli przez okres siedmiu lat.
Omawiane spadki cen transakcyjnych na rynku nieruchomości doskonale pokazują zamieszczone wykresy opracowane przez NBP.
Podobną spadkową tendencję zanotowały w omawianym okresie ceny ofertowe nieruchomości mieszkaniowych. Na rynku pierwotnym po 2008 roku krótkookresowe wzrosty i spadki sukcesywnie kroczyły w dół. Zaś na wtórnym rynku charakter spadku cen ofertowych był znacznie spokojniejszy ale równie systematyczny i trwały, co pokazują załączone wykresy.

ceny_mieszkan_09_2015-9

Próba prognozy

Na progu 2016 roku zwrócić należy uwagę na skomplikowaną sytuację polityczną i społeczną Unii Europejskiej, spowolnienie chińskiej gospodarki, ostre konflikty wyznaniowe i etniczne na Bliskim Wschodzie i w Afryce Północnej. Także wewnętrzna polityka krajowa rodzi coraz silniejsze protesty społeczne, na szczęście nie osłabiające jeszcze dobrze prosperującej polskiej gospodarki. Wszystkie wymienione czynniki mogą w krótkim czasie radykalnie zmienić oblicze naszej gospodarki i tempa jej wzrostu. Pamiętać przy tym należy, że ogólnoświatowy kryzys finansowy nadal nie ustąpił i niebawem powinien pokazać swoją kolejną, bardziej drastyczną odsłonę. To, że kryzys bezpośrednio Polski nie dotknął, nie oznacza, że tak będzie nadal. Pompowane do naszego kraju kolejne miliardy euro kiedyś się skończą, oby nie szybciej, niż zakładała to obecna perspektywa 2014-2020.
Prognozowanie zachowań krajowego rynku nieruchomości w tej wyjątkowo trudnej sytuacji jest bardzo skomplikowane.
Rynek mieszkaniowy od wielu lat wykazuje spory dynamizm. Mieszkania, jako kategoria nieruchomości, sprzedają się najlepiej – małe i duże. Następuje jednakże sukcesywne nasycenie rynku nowo budowanymi mieszkaniami. Deweloperzy nieustannie budują. Można spodziewać się, że nieznaczny wzrost cen na rynku pierwotnym, obserwowany od początku 2014 roku, w drugiej połowie 2016 roku zatrzyma się, a następnie przejdzie w fazę spadkową. Nadprodukcja na pierwotnym rynku mieszkaniowym spowoduje dalszy spadek cen transakcyjnych mieszkań używanych nawet o 20 procent.
Nowe budownictwo domów jednorodzinnych wolnostojących, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej znacznie wolniej się sprzedaje niż nowe mieszkania. Część deweloperów rezygnuje z kolejnych inwestycji na korzyść mieszkaniówki wielorodzinnej. Spadek cen domów jest nieunikniony. Duże spadki cen transakcyjnych powinny natomiast nastąpić na wtórnym rynku domów, szczególnie tych starszych z okresy PRL-u.
Działki budowlane położone w strefach miejskich utrzymywać będą się na dotychczasowym poziomie, natomiast w strefach podmiejskich i terenach wiejskich powinny nadal spadać, nawet o 15 procent.
Grunty rolne podskoczą w cenach utrzymując trend wzrostowy odnotowywany od ponad dwudziestu lat. Wzrost cen gruntów w najbliżej przyszłości będzie miał charakter skokowy o co najmniej 30 procent.
Lokale użytkowe, których spora część nadal stoi pustych, spadną w cenach tak w sprzedaży jak i najmie. Dalszy przyrost pustostanów moim zdaniem jest nieunikniony. Zwiększy się także rotacja najemców na lokalach wynajmowanych.
Magazyny i hale będą rosnąć w cenach a pokrycie powierzchni składowych wzrastać.
Obiekty i tereny rekreacyjne rzadko poddawane są analizie. W tym segmencie rynku nieruchomości nastąpi przyrost ofert, głównie prywatnych domków letniskowych w całej gamie technologicznej, od drewnianych bud po murowane mini wille letniskowe. Podobnie będzie z niezabudowanymi działkami rekreacyjnymi.

Podsumowanie

Coroczne prognozy rynku nieruchomości, które dokonuję od kilkunastu lat, w zdecydowanej większości się sprawdzały. Pomimo, że prognoza na 2016 rok dla właścicieli nieruchomości i deweloperów nie jest najlepsza, stwarza jednak dogodne warunki dla osób fizycznych i firm inwestujących w nieruchomości.
Najlepiej będą sprzedawać się grunty i gospodarstwa rolne, pomimo wzrastających cen. Przy prognozowanym spadku cen mieszkania sprzedawać będą się nadal dobrze. Najtrudniejsza sytuacja będzie na rynku nieruchomości rekreacyjnych, pomimo prognozowanego spadku cen. Podobnie trudna będzie sprzedaż i najmu lokali użytkowych, szczególnie mieszczących się w starych obiektach.