Koszt budowy domu

Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu ?

JP Finance

Ten artykuł liczy 1200 słów i przeczytasz go w około 4 min. i 0 sek.

Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy ?

W Polsce budowa domu jednorodzinnego odbywa się zazwyczaj tzw. systemem gospodarczym, co w praktyce oznacza, że inwestor nie tylko samodzielnie organizuje budowę, kupuje materiały budowlane, najmuje pracowników lub ekipy do poszczególnych etapów budowy, ale często też część prac wykonuje samodzielnie lub z pomocą członków rodziny. W ten sposób inwestor dostosowuje tempo budowy do swoich możliwości finansowych.

Przed rozpoczęciem planowanej inwestycji warto jednak te możliwości zweryfikować i określić, czy posiadane środki wystarczą na przeprowadzenie całej inwestycji czy też konieczne będzie skorzystanie z kredytu bankowego. Jeśli z kalkulacji wyniknie, że musimy skorzystać z kredytu to należy uwzględnić go już na samym początku inwestycji. W ten sposób unikniemy sytuacji, w której skończą się fundusze a na otrzymanie kredytu będziemy musieli poczekać.

Dysponując określonym budżetem możemy też osiągnąć inne, wymierne korzyści, np. wynegocjować niższe ceny materiałów w składach budowlanych i hurtowniach. Z kolei łatwiej negocjuje się ceny zanim na dobre rozpocznie się sezon budowlany. “Przed sezonem” można skorzystać różnego rodzaju promocji i ofert specjalnych. Jeśli mamy już wizję naszego domu, zatroszczmy się o jego finansowanie i realizację …

Budowa własnego domu © Fotolia

Jak przygotować się do kredytu bankowego ?

Kwestią bardzo istotną jest to, czy posiadamy działkę na której chcemy rozpocząć budowę. Obecnie wymagany jest przez banki tzw. wkład własny na poziomie 15% inwestycji. Nie w każdym banku posiadana przez nas działka może stanowić wkład własny. Banki wymagają najczęściej 10-15% wkładu własnego liczonego od wartości kosztorysowej samej budowy, co wiąże się z udokumentowaniem przez nas posiadania gotówki na rachunku lub przedstawieniem faktur już poniesionych kosztów bądź rozpoczęciem przez nas inwestycji z środków własnych.

Jak określić koszt budowy ?

W przypadku budowy domu systemem gospodarczym inwestor musi sam opracować kosztorys. Może mu w tym pomóc kierownik budowy, którego inwestor musi zatrudnić. Podstawą kosztorysu jest projekt domu. Szacunkowy koszt budowy powinniśmy poznać już na etapie jego wyboru. Do projektów gotowych na ogół są dołączane informacje o orientacyjnych kosztach netto wykonania poszczególnych etapów budowy (stan zero, surowy otwarty i zamknięty, wykończenie wnętrza i instalacje, wykończenie zewnętrzne). Podane kwoty są obliczane na podstawie średnich cen krajowych i przeciętnego standardu. W wypadku projektu indywidualnego warto zamówić takie zestawienie kosztów u architekta.

Założenia co do kosztów budowy domu muszą być realne – żaden bank nie zaakceptuje kosztorysu budowy 200-metrowego domu za kwotę 200.000 zł. Minimalny koszt budowy 1 m2 domu zaczyna się od 2.000 zł. Na wartość kalkulacji ma również wpływ lokalizacja nieruchomości i wielkość domu, jego powierzchnia czy ilość kondygnacji.

Na potrzeby banku, do wniosku o kredyt zlecona zostanie przez nas lub przez bank wycena nieruchomości – tzw. operat szacunkowy. Przedstawiony przez nas kosztorys zostanie porównany z operatem szacunkowym, w którym rzeczoznawca określi wartość rynkową działki, wartość odtworzeniową wykonanych prac budowlanych i docelową całej nieruchomości po zakończeniu budowy. Jeżeli bank uzna, że szacowany koszt budowy jest zaniżony albo zawyżony, może odmówić udzielenia kredytu bądź zażądać większego wkładu własnego.

Harmonogram robót – planowane daty zakończenia kolejnych etapów budowy

Po ustaleniu zakresu i kosztów budowy należy zaplanować poszczególne etapy i terminy wykonania tych prac. We wniosku kredytowym trzeba bowiem podać planowaną datę zakończenia budowy oraz daty wykonania jej poszczególnych etapów (harmonogram inwestycji), określając przy tym, w jakim stopniu dane roboty będą finansowane ze środków własnych, a w jakim z kredytu. Na tej podstawie bank ustali harmonogram wypłaty transz.

Na wybudowanie domu zwykle przewidziany jest w bankach czas 24 – 36 miesięcy. Po tym czasie trzeba dostarczyć do banku dokument potwierdzający zakończenie inwestycji – potwierdzone przez urząd zgłoszenie lub pozwolenie na użytkowanie.

Rozliczanie transz kredytu i kontrola budowy

Kredyt jest wypłacany w transzach, czyli częściach ustalonych na podstawie harmonogramu prac budowlanych. Wysokość pojedynczej transzy zależy też od procedur bankowych i stopnia zaawansowania budowy w momencie podpisywania umowy kredytowej.

Przed uruchomieniem kolejnej transzy odbywa się inspekcja nieruchomości, na podstawie której bank weryfikuje postęp robót i porównuje stan zaawansowania inwestycji z kosztorysem i harmonogramem. Budowa prowadzona systemem gospodarczym rozliczana jest zwykle na podstawie dokumentacji zdjęciowej i uzupełnionych wpisów w dzienniku budowy. Niektóre banki wymagają również przedstawienia faktur na część kosztów objętych daną transzą (na przykład 50%).

Sposób wydatkowania środków pochodzących z kredytu należy ustalić jeszcze przed podpisaniem umowy. Warto też pamiętać, że zakupione materiały budowlane przeznaczone na następny etap budowy (ale jeszcze niewykorzystane) mogą nie stanowić podstawy do wypłaty kolejnej transzy.

W sytuacji, gdy nie uda się dotrzymać terminu wykonania danego etapu czy całej inwestycji, trzeba to zgłosić w banku. Zazwyczaj konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy kredytowej i ustalenie w nim nowego harmonogramu robót, zwłaszcza gdy opóźnienie jest znaczące. Bankowi, tak jak kredytobiorcy, zależy na doprowadzeniu budowy do końca, więc przygotowanie takiego aneksu nie stanowi problemu.

Jeśli budowa zostanie ukończona przed wypłatą ostatniej transzy (bądź kilku transz) istnieje możliwość zawarcia z bankiem aneksu do umowy kredytowej, obniżającego kwotę udzielonego kredytu o wysokość niewykorzystanych środków.

Więcej kłopotów przysporzy kredytobiorcy sytuacja, w której wykorzystanie całości środków z kredytu nie pozwoli na zakończenie budowy domu. Wówczas zastosowana będzie procedura podobna do tej, w której składał wniosek na budowę – ponowna weryfikacja zdolności kredytowej, analiza kosztorysu i wyceny domu. Tym samym lepiej założyć większe koszty budowy i ostatecznie zrezygnować z ostatniej transzy kredytu niż mierzyć się z zamknięciem budowy przy niedoszacowanych kosztach.

Jakie dokumenty potrzebne są do wniosku o kredyt na budowę ?

Jeśli kredyt ma być przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego na działce inwestora, zwykle trzeba dołączyć do wniosku:

dokument potwierdzający prawo do działki (akt notarialny nabycia bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku) z numerem księgi wieczystej,
wypis z rejestru gruntów,
wyrys z mapy ewidencyjnej,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz projekt zagospodarowania działki, na której ma być prowadzona budowa,
dokument potwierdzający dostęp nieruchomości do drogi publicznej,
decyzję o pozwoleniu na budowę z adnotacją, że jest ostateczna lub zgłoszenie budowy,
zatwierdzony projekt budowlany,
dziennik budowy,
kosztorys i harmonogram finansowo-rzeczowy inwestycji,
umowy z generalnym wykonawcą/wykonawcami części robót – jeśli są podpisane,
wycena nieruchomości,
dokumenty potwierdzające zdolność kredytową.

Miejmy na uwadze, że standardowo wymagana lista dokumentów nie jest listą zamkniętą – bank podczas analizy może poprosić o dodatkowe, uzupełniające dokumenty.

Przygotowując się do kredytu hipotecznego warto skorzystać z pomocy doradcy, który pomoże nam przygotować dokumenty pod kątem kredytu hipotecznego.