Inwestować w nieruchomości

Rynek pierwotny ma się dobrze, gorzej wygląda opolski rynek wtórny

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 592 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 38 sek.

Opolski rynek pierwotny ma się w ostatnich dwóch latach bardzo dobrze. Rosną jak na drożdżach kolejne inwestycje mieszkaniowe, a wybudowane domki i mieszkania schodzą jak przysłowiowe świeże bułeczki. Ledwie wbije się łopatę w ziemię a już prowadzi się sprzedaż. Ceny nowych mieszkań wzrastały sukcesywnie, z roku na rok. Na szczęście nie było drastycznych wzrostów, które mogły by schłodzić sprzedaż. Także, co ważne, opolscy deweloperzy, w większości już sprawdzeni dają rękojmię ukończenia poszczególnych inwestycji bez zwiększonego ryzyka dla kupujących. Wprowadzone obowiązkowe umowy deweloperskie oraz zabezpieczające pieniądze nabywców rachunki powiernicze prowadzone przez banki kontrolujące każdy etap budowy zwiększają poczucie bezpieczeństwa nabywców.

Rynek pierwotny ma się dobrze. Gorzej wygląda opolski rynek wtórny. Absurdalne ceny ofertowe na używane mieszkania, w tym w blokowiskach, nie mają żadnego oparcia ani w rynkowych mechanizmach ani ekonomicznych kalkulacjach. Najczęściej stare, podniszczone, ze starymi instalacjami, energochłonne lokale mieszkalne w blokach czy kamienicach nie są już konkurencją dla nowych mieszkań – ani techniczną ani finansową, może tylko lokalizacyjną. Aby wyremontować mieszkanie trzeba wydać mniej więcej tyle samo co na wykończenie lokalu w stanie deweloperskim i współczesnym standardzie, z tą jednak różnicą, że nadal będzie to stare mieszkanie.

Obecnie ceny nowych mieszkań kształtują się pomiędzy 4800 a 5500 złotych za metr kwadratowy a na rynku mieszkań używanych 4500 do 5200 złotych. Są to ceny nazbyt zbliżone. Dlaczego? Trudno znaleźć racjonalne wytłumaczenie. Stan taki szkodzi rynkowi, uderza w samych sprzedających, odstrasza indywidualnych inwestorów, którzy masowo zwracają się w stronę nowego budownictwa.

Dla gospodarki to rozwiązanie, bo nakręca koniunkturę. Dla producentów materiałów budowlanych, firm wykonawczych, banków, fiskusa także dobrze. Jednakże dla rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie nie jest to najlepsza sytuacja. Budowanie nowych mieszkań, ich zasiedlanie, wynajmowanie spowoduje stopniowe opuszczanie starych zasobów, a sprawcą takiego stanu rzeczy będzie nic innego jak demografia. Przy ujemnym przyroście naturalnym, pladze chorób cywilizacyjnych, smogu, zdegradowanym pożywieniu proces depopulacyjny będzie narastał i nie zmieni tej tendencji żaden program. Ile w takim razie stare lokale mieszkalne będą warte za jakiś czas?

Rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania. Działek budowlanych w Opolu praktycznie nie ma, są więc bardzo drogie. Poza miastem ceny działek utrzymują się od kilku lat na niezmienionym poziomie. Używane domy pod miastem, a szczególnie na wsiach, nie znajdują wielu nabywców przy „życzeniowych” cenach ofertowych, wiele z nich po przecenach nadal stoi. Lokale użytkowe rotują się na potęgę, część jednak z wybujałymi cenami/czynszami świeci pustkami na każdej ulicy.

Od zeszłego roku powszechne lokowanie nadwyżek finansowych praktycznie obejmuje rynek pierwotny. Musi się zdarzyć wyjątkowa okazja, aby lokować środki w coś starego, chyba że w świetnej lokalizacji.

Inwestowanie w nieruchomości nie będzie jednak trwało wiecznie, gdyż nad światem po raz kolejny zawisła groźba kryzysu. Bańki inwestycyjne ponownie dmuchane są w Kanadzie i USA, a ostatnio dołączyły do tego procederu potężne Chiny. Otwarta pozostaje tylko kwestia – kiedy.

Cóż więc robić? Inwestować! Inwestować rozsądnie, z namysłem, bez emocji, ale również bez zbędnej zwłoki. Inwestować w nieruchomości, jako najbezpieczniejszej lokacie kapitału. Inwestować, aby nie obudzić się któregoś dnia, gdy od rana wszystkie banki będą już zamknięte.