Ochrona nabywcy nowego mieszkania - | Opolski Rynek Nieruchomości - Mieszkania Domy Apartamenty Działki Lokal
Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

LUTY 2024

CZYTAJ

Ochrona nabywcy nowego mieszkania

Boom na rynku mieszkaniowym trwa

Ochrona nabywcy nowego mieszkania

Boom na rynku mieszkaniowym trwa

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 755 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 31 sek.

W mijającym roku i małe domki, te wolnostojące, bliźniaki czy w zabudowie szeregowej, sprzedają się znakomicie. Praktycznie po uzyskaniu pozwolenia na budowę deweloperzy rozpoczynają „sprzedaż”. Nie jest to jeszcze przeniesienie własności, gdyż sprzedaż może nastąpić dopiero po wybudowaniu, wyodrębnieniu samodzielnych lokali mieszkalnych i dokonanych odbiorach.

Ustawa deweloperska

W okresie budowy zawierane są najczęściej najpierw umowy rezerwacyjne a następnie umowy deweloperskie z wszystkimi wymogami narzuconymi ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub jednorodzinnego, zwaną też ustawą deweloperską.*Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 31 lipca 2017 r. poz. 1468 – tekst jednolity).

Zgodnie z art. 2 ust.1. wspomniana ustawa szczegółowo określa:
1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera,
4) treść umowy deweloperskiej,
5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.*Tamże, art. 2 ust. 1.

Ustawodawca nakazuje też stosowanie przepisów ustawy do umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej, np. przy zawieraniu umowy przedwstępnej.*Tamże, art. 2 ust. 2.

Jeśli procedury określone ustawą są spełniane przez deweloperów, wówczas nabywcy lokali mieszkalnych i ów są bezpieczni. Takie właśnie prewencyjne zasady wprowadziła ustawa deweloperska po wielu skandalach i nadużyciach występujących w minionych latach.

© contrastwerkstatt - Fotolia.com

Umowa deweloperska i rachunki powiernicze

Kluczowe znaczenie dla zabezpieczenia interesów nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym obok właściwie sporządzonej u notariusza umowy deweloperskiej są rachunki powiernicze prowadzone przez banki, na które przelewane są transze (częściowe wpłaty) za budowaną nieruchomość. Występują dwa rodzaje rachunków powierniczych: zamknięty, stosowany rzadko i otwarty będący najpopularniejszą formą. Przy rachunku otwartym, wpłacane transze tak długo zabezpieczane są przez bank, dokąd deweloper nie osiągnie umówionego w umowie deweloperskiej i opisanego w prospekcie informacyjnym etapu budowy obiektu budowlanego. Po zgłoszeniu na budowie pojawia się inspektor bankowy, który weryfikuje zgłoszony przez dewelopera stan zaawansowania robót. Jeśli jest zgodny ze zgłoszeniem, to uwalniana jest transza na rzecz dewelopera, jeśli wizytacja bankowa okazała się niepomyślna dla inwestora, wówczas zgromadzone na rachunku powierniczym środki czekają na wykonanie uzgodnionego zakresu prac. Pieniądze przelewane na rachunek powierniczy są więc bezpieczne, bo płatne z dołu, po faktycznie wykonanym kolejnym etapie budowy przedsięwzięcia deweloperskiego.

Rękojmia za wady

Po szczęśliwym nabyciu lokalu za konsumentem stoją także przepisy chroniące jego interes a określone w Kodeksie cywilnym. Jest to rękojmia za wady. Art. 568 § 1 K.c. stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi wad fizycznych, jeśli wada została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy.*Kodeks cywilny, art. 568 § 1. Jest to wydłużony okres z trzech do pięciu lat, okres wystarczająco długi aby dochodzić praw nabywcy w usunięciu ewentualnych wad nieruchomości. Wydłużenie okresu jest także dyscyplinujące dla wykonawców robót budowlanych w należytym wykonaniu prac, użyciu właściwych materiałów i zachowaniu reżimów technologicznych.

Uprawnienia konsumenta w zakresie rękojmi za wady fizyczne są dość precyzyjnie określone przepisami prawa. Jeżeli w ciągu pięciu lat od wydania mieszkania bądź domku wystąpi usterka wynikająca z niewłaściwie przeprowadzonych prac budowlanych lub ze względu na materiały, które zostały do tego użyte, deweloper powinien naprawić szkodę, oczywiście na własny koszt. Jeżeli nie będzie w stanie tego zrobić, nabywca może żądać zwrotu pieniędzy w wysokości odpowiadającej kosztowi usunięcia wady poprzez złożenie deweloperowi oświadczenia o obniżeniu ceny.*Tamże, art. 560 i nat.

Nabywca nieruchomości zobowiązany jest zgłosić wady deweloperowi w taki sposób, jak przewiduje to zawarta umowa, czyli natychmiast po jej zauważeniu. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają, jeśli nabywca przez niewłaściwą eksploatację nieruchomości spowoduje wady.

Innym zabezpieczeniem jest gwarancja, choć obecnie bardzo rzadko stosowana przez deweloperów. Ponieważ gwarancja nie jest obowiązkowa, to deweloperzy, o ile ją stosują, kształtują jej zasady samodzielnie, bez udziału konsumenta.


Zobacz również:

Na sprzedaż dom 191 m² w Opolu

Dom o pow. użytkowej 151 m²

Jak warto przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Z Krzysztofem Kęską – specjalistą od wizerunku oraz projektantem i twórcą nowoczesnych wnętrz, rozmawia Mariusz Ciołeszyński

Na sprzedaż nowy dom 138 m² w Opolu

Dom o pow. użytkowej 103 m², z garażem 19 m²

Dom 94 m² w Lędzinach pod Opolem

Nowo budowany dom z ogrodem i garażem

Czy warto czekać na kolejny Black Week?

Ceny mieszkań i domów w 2024 r.

8 Opolska Wystawa Mieszkań i Domów

Grudzień 2023 w C.H. Karolinka w Opolu

Andrzej Jakiel

Zespół redakcyjny Opolskiego Rynku Nieruchomości

Udostępnij ten artykuł

Rynek Nieruchomości Opole Nowe Mieszkania Domy Apartamenty Rynek pierwotny Rynek wtórny

3-pokojowe mieszkanie 77 m² z klimatem - Opolski Rynek Nieruchomości

3-pokojowe mieszkanie 77 m² z klimatem

Groszowice, blisko plaża i kąpielisko

Działka budowlana 31 arów Opole-Wrzoski - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka budowlana 31 arów Opole-Wrzoski

Atrakcyjna cena 17 000 zł za ar

Materace Perfect - Materace do spania - sklep producentaPartner

Materace Perfect

Materace do spania - sklep producenta

Apartamenty Perłowe w Górkach pod Opolem - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Perłowe w Górkach pod Opolem

Dwupoziomowe mieszkania 80,85 m², 4 pokoje, 2 miejsca postojowe

Apartamenty Eko Park - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Eko Park

Ruszyła sprzedaż budynku nr 3

Działka 1,76 ha Opole-Wrzoski - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka 1,76 ha Opole-Wrzoski

Zobacz szczegółowy raport o działce

Piękny budynek 2 174 m² w centrum Opola - Opolski Rynek Nieruchomości

Piękny budynek 2 174 m² w centrum Opola

Zabytek architektoniczny przy ul. Damrota

Dom wolnostojący blisko Opola - Opolski Rynek Nieruchomości

Dom wolnostojący blisko Opola

Dom 136 m², działka 750 m²

FOTON PRACA Polska - Oferty pracy dla obcokrajowców w PolscePartner

FOTON PRACA Polska

Oferty pracy dla obcokrajowców w Polsce

Apartamenty Eko Park - Opolski Rynek Nieruchomości

Apartamenty Eko Park

Budynek nr 3 - zamieszkaj w nim jeszcze w tym roku

Działka budowlana, Dąbrowa koło Opola - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka budowlana, Dąbrowa koło Opola

Zobacz szczegółowy raport o działce

Działka w Kępie pod Opolem - Opolski Rynek Nieruchomości

Działka w Kępie pod Opolem

Działka 7833 m², w pełni uzbrojona