Lepiej już było

Rynek nieruchomości

Andrzej Jakiel

Ten artykuł liczy 618 słów i przeczytasz go w około 2 min. i 45 sek.

Sięgając nieco w przeszłość, tylko o kilkanaście lat, obserwowaliśmy dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości. Po kryzysie finansowym z 2008 roku na polskim rynku ceny nieruchomości w początkowym okresie spadły o ok. dwadzieścia procent, ale już po dwóch latach zaczęły sukcesywnie wzrastać aż do 2022 roku. Wzrosty były istotne.

Sięgając okresu sprzed kryzysu z 2008 roku, ceny również zmieniały się dynamicznie.

Jak donosi Foksal.pl, najstarsze dane Eurostatu, dotyczące cen mieszkań w Polsce sięgają 2005 r., a więc obejmują 17 lat, Polska wyróżnia się na tle Europy wyraźnie, ponieważ wzrost cen mieszkań był najwyższy wśród 24 krajów UE. Poniższe zestawienie ilustruje wzrosty:

Źródło Internet: https://forsal.pl/nieruchomosci/mieszkania/artykuly/8211964,ceny-mieszkan-w-polsce-wzrosly-najmocniej-w-ue-2005-2020-eurostat.html

Zestawione dane nie uwzględniają wzrostu cen, który nastąpił w 2021 roku, a był on istotny, gdyż ceny tylko na opolskim rynku wzrosły o kolejne ok. 28 proc.

Brak opracowań dotyczących Opola zmusza mnie do zaprezentowania wzrostu cen z pobliskiego Wrocławia. Ceny opolskie nie odbiegały w przeszłości i nadal nie odbiegają znacząco od wrocławskich.

Źródło Internet: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Tak-zmienialy-sie-ceny-mieszkan-po-2008-roku-10-wykresow-ktore-warto-zobaczyc-7902631.html

Powracając jednak do tytułowego zagadnienia – „lepiej już było” – należy przypuszczać, że ewolucja rynku nieruchomości już następuje.

Po pierwsze zmienia się profil – to teraz górą będą NABYWCY. Ani deweloperzy, ani prywatni zbywający nie będą już kaprysić i robić „łaskę” ze sprzedaży swoich nieruchomości. Skończy się też trwający dotychczas dyktat cenowy.

Po drugie – inwestujący w nieruchomości będą wyczekiwać typowych okazji cenowych, które napływać będą na rynek głównie z uwagi na wzrastające drastycznie raty kredytowe, ale także okoliczności życiowe oraz postępujące niedostatki w budżetach domowych związanych z narastającą drożyzną. Jeden i drugi element będą drenować rodzinne zasoby do dna. W coraz gorszej sytuacji będą również starsi wiekowo i samotni właściciele większych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Po trzecie polski rynek nieruchomości zacznie zmieniać swoją strukturę zwiększając udział najmu w stosunku do prawa własności nieruchomości, czyli w tym zakresie zaczniemy się bardziej europeizować. W większych i dużych miastach Europy Zachodniej stosunek najmu do własności mieszkań wynosi 80 do 20 proc. W Polsce, jak dotychczas, odwrotnie.

Po czwarte, znaczna część potencjalnych nabywców nieruchomości na cele bytowe nie będzie już miała zdolności kredytowej i nadziei na własne niezależne lokum, co wpłynie na wzrost zainteresowania najmem.

Po piąte – na zmianach rynku nieruchomości zyskają posiadacze mieszkań na wynajem, ale z jednym zastrzeżeniem, że rentowność tych inwestycji nieco spadnie, gdyż lawinowe wzrosty cen mediów i innych ciężarów będą ograniczały możliwości wzrostu czynszów najmu, czyli czystego dochodu właścicieli nieruchomości.

Po szóste, zmniejszy się ilość budowanych mieszkań, co będzie miało wpływ na gospodarkę kraju, a więc istotny parametr makroekonomiczny.

Po siódme, powstaje pewne zagrożenie ustrojowo-prawne związane z poszanowaniem własności prywatnej nieruchomości bytowych. Ten groźny dla porządku prawnego element został już uchwalony w dwóch państwach południowej Europy. Oby nie rozlał się szerzej.

Wszystko wskazuje na to, że to co już było na rynku nieruchomości nie wróci i czekają nas istotne i długotrwałe jego zmiany.