Ochrona konsumenta

Po co tyle papierów, nie można bez ?

Często otrzymujemy zapytania od klientów poszukujących nieruchomości lub je sprzedających – dlaczego niektóre biura nieruchomości wypełniają sporo dokumentów przy zawieraniu umowy, a inne stosują tylko samą umowę pośrednictwa, jeszcze inne jedynie umawiają się ustnie na wykonanie usługi.

Postaramy się odpowiedzieć na te pytania grupując zagadnienia zgodnie z prawnymi wymogami.

Umowa pośrednictwa

Umowa pośrednictwa, jako umowa nazwana, źródło swoje wywodzi z ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku.*Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz. U. 23 kwietnia 2014 r. poz. 518. Po deregulacji zawodów nieruchomościowych pozostał w ustawie zapis zobowiązujący pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości do zawierania odpowiednio umów pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami w formie pisemnej pod rygorem nieważności.*Tamże, art. 180 ust. 3. W praktyce oznacza to, że niezachowanie formy pisemnej umów nie rodzi stosunków prawnych pomiędzy przedsiębiorcami a klientami, czyli jeśli nawet zostały przez pośrednika czy zarządcę wykonane jakieś czynności, to nie posiada on tytułu prawnego do żądania za nie wynagrodzenia. Nadto jest jeszcze jeden skutek ujemny niezawierania umów w wymaganej formie – podejrzenie wykonywania usług „na czarno” co grozi odpowiedzialnością karno-skarbową. A to może być bardzo dotkliwe dla obu stron, szczególnie dla przedsiębiorców.

Nie ma wątpliwości, że umowy muszą być zawierane w formie pisemnej.

Prawa konsumenta

Polski ustawodawca wdrożył dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów.*Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów. Krajowa ustawa o prawach konsumenta*Ustawa o prawach konsumenta z dnia 30 maja 2014 r. Dz. U. z 2014 r. poz. 827. między innymi wyróżnia trzy formy zawierania przez przedsiębiorcę umów z konsumentem: w lokalu przedsiębiorstwa, poza lokalem i na odległość. Ustawa nakłada na przedsiębiorców dodatkowe wymogi, szczególnie przy zawieraniu umów poza lokalem przedsiębiorstwa i na odległość.

Wprowadzony został obowiązek udzielania przez przedsiębiorcę, jeszcze przed zawarciem umowy, informacji przedkontraktowej, w której należy w sposób jasny i zrozumiały min.: przedstawić główne cechy świadczenia, sposób porozumiewania się z konsumentem, dane rejestrowe i teleadresowe przedsiębiorcy, łączną cenę lub wynagrodzenie za świadczenie wraz z podatkami, sposób i termin spełnienia świadczenia przez przedsiębiorcę oraz stosowanej procedury rozpatrywania reklamacji a także przewidzianej przez prawo odpowiedzialności przedsiębiorcy za jakość świadczenia.*Tamże, art. 8.

Po spełnieniu opisanego obowiązku i przyjęciu oświadczenia od konsumenta potwierdzającego zachowanie wymaganej procedury można dopiero przystąpić do zawierania umowy i prowadzenia indywidualnych negocjacji istotnych dla konsumenta warunków umownych. Jeśli tego obowiązku się nie spełni, zawarta umowa nie gwarantuje uzyskania przez przedsiębiorcę wynagrodzenia.*Tamże, art. 10.

Tak więc przy zawieraniu umów w lokalu przedsiębiorstwa wymagane są co najmniej dwa dokumenty: oświadczenie konsumenta o spełnieniu przez przedsiębiorcę obowiązku złożenia konsumentowi informacji przedkontraktowej oraz umowa w formie pisemnej.

Znacznie bardziej skomplikowana jest procedura zawierania umów poza lokalem przedsiębiorstwa. Tak jak w poprzedniej formie najpierw wymagana jest informacja przedkontraktowa, ale o znacznie szerszym zakresie, bo przedsiębiorca musi w niej zawrzeć dodatkowe informacje*Tamże, art. 12. min.:

  • adres, pod którym konsument może składać reklamacje,
  • koszty korzystania ze środka porozumiewania się na odległość w celu zawarcia umowy,
  • sposób i termin zapłaty,
  • sposób i termin wykonania prawa odstąpienia od umowy,
  • wskazać kodeksie dobrych praktyk stosowany przez przedsiębiorcę,
  • minimalny czas trwania zobowiązań konsumenta wynikających z umowy,
  • wysokość i sposób złożenia kaucji lub udzielenia innych gwarancji finansowych, które konsument jest zobowiązany spełnić na żądanie przedsiębiorcy,
  • przedstawić możliwości skorzystania z pozasądowych sposobów rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń oraz zasad dostępu do tych procedur.

Nadto przedsiębiorca jest zobowiązany do:

  • doręczenia konsumentowi wzoru formularza odstąpienia od umowy,
  • przyjęcia oświadczenia o obowiązku zapłaty przez konsumenta poniesionych przez przedsiębiorcę uzasadnionych kosztów, jeżeli konsument odstąpi od umowy po zgłoszeniu żądania wykonywania usługi „od zaraz”,
  • przyjęcia oświadczenia od konsumenta o braku prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 38 lub okolicznościach, w których konsument traci prawo odstąpienia od umowy.

Przy zawieraniu umów poza lokalem przedsiębiorstwa wymaganych jest już co najmniej pięć dokumentów: oświadczenie konsumenta o spełnieniu przez przedsiębiorcę obowiązku złożenia konsumentowi informacji przedkontraktowej, umowa w formie pisemnej, oświadczenie o możliwości odstąpienia od umowy w terminie 14 dni, wzór odstąpienia od umowy, oświadczenie konsumenta o dodatkowych kosztach, żądanie konsumenta rozpoczęcia wykonywania usługi przed upływem terminu na odstąpienie od umowy, czyli „od zaraz”.

Procedury świadczenia usług na odległość są jeszcze bardziej skomplikowane.

Można narzekać na nadmiar papierów, ale spełniają one istotną rolę w zabezpieczeniu interesu konsumenta i przestrzegania praw konsumenckich, a także zabezpieczeniu interesu przedsiębiorcy wykonującego usługę. Zaniedbania w tym zakresie źle świadczą o przedsiębiorcy, są niebezpieczne dla konsumenta i mogą prowadzić do skutecznej odmowy zapłaty wynagrodzenia oraz narazić przedsiębiorcę na dotkliwe kary.

Andrzej Jakiel

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
468 ad