Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

LIPIEC 2021

CZYTAJ

Ogólnopolski program budowy mieszkań

Nowy program rządowy

Ogólnopolski program budowy mieszkań

Nowy program rządowy

Andrzej Jakiel

Krótki rys historyczny programów

W okresie PRL-u głównym graczem na rynku mieszkaniowym były spółdzielnie mieszkaniowe, a najlepszym okresem dla mieszkalnictwa – dekada Gierka, w której wybudowano 2,6 mln mieszkań*Janusz Rolicki, Edward Gierek: przerwana dekada (wywiad-rzeka), Wydawnictwo Fakt, Warszawa, 1990.

Po transformacji ustrojowej, od 1990 roku, władze RP wdrażały liczne programy wspierania budownictwa, wykorzystujące bezpośrednie i pośrednie instrumenty finansowe.

W latach 1993–2001 wprowadzono ulgi podatkowe w podatku dochodowym dla nabywców mieszkań i gruntów budowlanych oraz osób remontujących, modernizujących mieszkania bądź rozbudowujących domy. Ulgi dotyczyły także osób inwestujących w budowę mieszkań na wynajem i oszczędzających w kasach mieszkaniowych.

W latach 1995–2009 wprowadzono Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielający TBS-om oraz spółdzielniom mieszkaniowym preferencyjne kredyty na społeczne budownictwo czynszowe, a gminom na infrastrukturę towarzyszącą budownictwu.

Od 1997 roku z utworzonego Funduszu Dopłat wspierano dotacjami spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie usuwania usterek wielkiej płyty oraz termomodernizację osiedli mieszkaniowych.

Od 2004 roku wprowadzono preferencyjną stawkę VAT na materiały i usługi budowlane, z której chętnie korzystały rzesze inwestorów na rynku mieszkaniowym.

Od 2007 do 2013 roku obowiązywał program Rodzina na Swoim dotujący ze środków publicznych częściową  spłatę odsetek od kredytów przez okres pierwszych ośmiu lat kredytowania.

Obecnie, od 2014 roku, obowiązuje rządowy program Mieszkanie dla Młodych polegający na dotacjach z limitowanych na kolejne lata środków publicznych przeznaczanych na pokrycie części wkładu własnego i spłatę części kredytu. Niestety, w kwietniu zabrakło już środków przewidzianych w budżecie na 2016 rok i rząd, jak na razie, odmówił przesunięcia środków z roku 2017, nie zwiększył też limitu dotacji. Planuje natomiast wygaszenie popularnego programu MdM i zastąpienie go własnym, bliżej nieokreślonym.

Jak widać rządy się zmieniają, wraz z nimi programy, a mieszkań nadal brakuje.

Nowy dom© Fotolia

Polski rynek nieruchomości w ujęciu statystycznym i porównawczym

Szacuje się, że brakuje w Polsce około 3 mln mieszkań. Opierając się na danych Eurostatu dotyczących przeludnienia mieszkań, zaledwie 17% obywateli Unii Europejskiej żyje w takich niedogodnościach. W naszym kraju przeludnienie mieszkań przekracza aż 46%. W rozwiniętych krajach europejskich odsetek ten jest wyraźnie niższy: Austria 13,9%, Belgia 1,6%, Francja 8,1%, Niemcy 6,6%, Wielka Brytania 7%. Nawet u naszych najbliższych sąsiadów, z dawnego bloku wschodniego, wskaźniki są znacznie korzystniejsze, bo w Czechach wskaźnik przeludnienia wynosi 21%, a na Litwie 19%. Europejską stawkę przeludnienia zamykają Węgry 47,2% i Rumunia 51,6%*Eurostat, dane za 2012 r.. Aby zbliżyć się do wskaźników europejskich należałoby wybudować w Polsce ponad 8 milionów mieszkań likwidując tak znaczy wskaźnik przeludnienia mieszkań. Z oczywistych względów ekonomiczno-gospodarczych nie jest to wykonalne, także aspekt demograficzny nie wymusza takiego wielkiego wysiłku, gdyż kraj nasz ma nadal ujemny bilans – jest nas coraz mniej.

Ciekawe informacje przynosi analiza zasobu mieszkań w Polsce. Pamiętać przy tym należy, że w ujęciu statystycznym GUS czy NBP, za mieszkanie przyjmuje nie tylko lokal mieszkalny, ale także dom jednorodzinny.

Obecnie w Polsce mamy blisko 14 milionów mieszkań, z czego w przybliżeniu:

– 2,3 mln w spółdzielniach mieszkaniowych, co daje ponad 16% udziału w zasobie,

– 950 tys. mieszkań komunalnych, czyli niespełna 7%,

– 100 tys. zakładowych lokali mieszkalnych, czyli tylko 0,8%,

– 90 tys. mieszkań w TBS-ach, co daje 0,7%,

– 30 tys. ma Skarb Państwa, czyli  0,2%,

– 10,5 mln mieszkań należy do osób prywatnych, czyli aż ponad 75% wszystkich mieszkań i domów mieszkalnych.

Trzy czwarte mieszkań w Polsce należy  więc do osób prywatnych. W tej pokaźnej liczbie aż 8 milionów to prywatne domy*Obliczenia własne na podstawie danych GUS.

Sprawdza się powiedzenie, że „Polak potrafi”, jest też inne „jak chcesz liczyć na kogoś, to licz na siebie”.

Zgodnie z opublikowanymi danymi GUS w 2015 roku oddano blisko 148 tys. mieszkań, co stanowi trzy procentowy wzrost w stosunku do 2014 roku.

W tej liczbie 54% mieszkań oddali inwestorzy indywidualni, deweloperzy ponad 42%. Tylko niespełna 4% stanowią mieszkania oddane w minionym roku przez spółdzielnie mieszkaniowe, gminy i zakłady pracy. Wskaźniki jednoznacznie dowodzą zaradności inwestycyjnej Polaków i niemrawość pozostałych instytucjonalnych uczestników rynku nieruchomości.

Największy wzrost oddanych mieszkań w 2015 roku odnotowano w województwie pomorskim, podkarpackim i podlaskim. Natomiast największy spadek nastąpił w województwie opolskim, małopolskim i mazowieckim*Źródło: PAP Internet, http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1571991.

Najem mieszkań ważnym elementem rynku

W Polsce zaledwie 16 procent obywateli korzysta z najmu, gdzie w rozwiniętych państwach Europy Zachodniej jest to średnio od 30 do 40 procent, a w wielkich miastach najem sięga nawet do 80 procent. Jak podaje Eurostat, w Polsce z najmu komercyjnego (wolnorynkowego) korzysta zaledwie od 4 do 5 proc. populacji*Eurostat, dane z 2015 r.. Upowszechnianie tej formy zaspakajania potrzeb mieszkaniowych jest bardzo ważne. Hamulcem wzrostu ilości najmu są głównie wysokie koszty utrzymania mieszkań. W Europie Zachodniej koszty utrzymania wynoszą około 20 procent przychodów gospodarstw domowych, w Polsce około 40 procent. Aby zwiększyć popularność najmu mieszkań w kraju, zmniejszeniu muszą ulec czynsze najmu oraz zwiększeniu średnia płaca, a są to postulaty trudne do szybkiego wprowadzenia.

Jak widać z powyższych danych, stan polskiego mieszkalnictwa znacznie odbiega od średniej europejskiej.

Narodowy Program Budowy Mieszkań

Nowy rząd proponuje zastąpienie obecnego programu Mieszkanie dla Młodych, który kończy się w 2018 roku, modyfikowaną obecnie koncepcją wspierania budownictwa mieszkaniowego pod nazwą Narodowy Program Budowy Mieszkań (NPBM), na którego realizację mają być przeznaczone środki począwszy od budżetu na 2017 rok*Internet: http://www.mmpc.pl/narodowy-program-budowy-mieszkan.

Trzeba przyznać, że założenia Programu są obiecujące. Jeśli solidnie ministerstwo budownictwa weźmie się do roboty i zastąpi ideologiczne wyzwania pracą organiczną u podstaw, to istnieje szansa budowania trwałej zmiany na polskim rynku nieruchomości.

Przekonywujące są następujące założenia Narodowego Programu Budowy Mieszań.

Po pierwsze, w celu obniżenia ceny realizacji budowy mieszkań planuje się sięgnięcie po nieruchomości gruntowe będące w posiadaniu Skarbu Państwa, których tysiące leży odłogiem w całej Polsce w dyspozycji wojska, PKP, Poczty Polskiej, Lasów Państwowych i innych jednostek. Będzie to swoisty wkład własny Rzeczpospolitej Polskiej w realizację Programu. To założenie szczególnie ważne jest dla dużych miast, gdzie grunty budowlane są bardzo drogie i sięgają 30 procent wartości realizowanych inwestycji mieszkaniowych. Systematyczna wyprzedaż gruntów Skarbu Państwa, co prawda przynosi do budżetu jednorazowe korzyści, jednak ze społecznego punktu widzenia korzystniejszym wydaje się włączenie części zasobu nieruchomości do realizacji przygotowywanego Programu.

Po drugie, odstąpienie od komercyjnych zasad ustalania wysokości czynszu najmu jest bardzo mocnym atutem Programu. Niska popularność najmu mieszkań w Polsce wynika głównie z wysokich kosztów utrzymania, na które składają się obok opłat za media i eksploatację przede wszystkim czynsz najmu. Obniżenie progu kosztowego przez świadomą politykę państwa ma szansę zapewnić popularność Programowi i trwale wpływać na rynek najmu mieszkań poprzez konkurencyjność oferty NPBM nad ofertą komercyjnego najmu. Przy dopracowywaniu założeń programu należy uwzględnić zasady sprawiedliwości społecznej rugujące luki prawne umożliwiające pospolite cwaniactwo.

Po trzecie, zapowiadane przez ministerstwo budownictwa równoległe wspomaganie ze środków publicznych istniejących na rynku podmiotów zabezpieczających cele mieszkaniowe, jak spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, budownictwo komunalne realizowane przez gminy. To słuszny kierunek Programu*Internet: http://tvn24bis.pl/z-kraju,74/100-dni-w-mib-gotowa-ustawa-o-narodowym-programie-budowy-mieszkan,622844.html.

Po czwarte, ambitny plan przeorientowania polityki mieszkaniowej i przeznaczenia środków publicznych, jaki wyjawił wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński*Internet: http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1593403,Rzad-zmieni-priorytety-mieszkaniowe-Najwazniejsze-tanie-mieszkania-na-wynajem, jest o tyle przekonywujący, że przy długofalowej i konsekwentnej realizacji Programu, jego produkt finalny, jakim ma być tanie mieszkanie na wynajem, poprzez konkurencyjność kosztów utrzymania, może stać się alternatywą dla rodzimych upodobań posiadania własności mieszkania. Polska ma jeden z najwyższych w Europie wskaźników mieszkań własnościowych, który wynosi aż 83%*Tamże.

I tu, w niejakiej sprzeczności z założeniami Programu, stoi dopuszczenie możliwości wykupu najmowanego taniego mieszkania. Albo jedno, albo drugie. Jeśli mamy zmieniać rynek nieruchomości wg przedstawianych założeń, to elementem zakłócającym będzie docelowa sprzedaż mieszkań. Taka możliwość zaprzecza słusznej idei planowanej pomocy państwa, w efekcie wspierając dotychczasowy trend posiadania, a nie taniego użytkowania mieszkań.

Niepokojące dla powodzenia Narodowego Programu Budowy Mieszkań są trzy elementy:

  1. zapewnienie wystarczających środków budżetowych na pierwszy rok i kolejne lata funkcjonowania NPBM, co przy trudnej sytuacji budżetowej może nastręczać poważne problemy,
  2. dopuszczenie możliwości sprzedaży tanich mieszkań na wynajem najemcom,
  3. założenie, że realizacja Programu na etapie wykonawstwa ma mieć charakter non-profit.

Ambitne i odważne założenia Narodowego Programu Budowy Mieszkań są nadal w fazie uzgodnień. Oczekujemy na ujawnienie końcowego kształtu Programu. Idea zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mniej zamożnych Polaków warta jest podejmowanego trudu, angażowania środków publicznych i społecznego wsparcia.

Andrzej Jakiel

Analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes OSRN, wiceprezydent FPPRN, Mediator Polska

Udostępnij ten artykuł
Zobacz wszystkie nowe osiedla