Opolski Rynek Nieruchomości - czytaj online

NOWY NUMER JUŻ DOSTĘPNY

KWIECIEŃ 2021

CZYTAJ

Różnica między ceną a wartością

Wywiad z dr Witoldem Potworą

Różnica między ceną a wartością

Wywiad z dr Witoldem Potworą

AvatarMariusz Ciołeszyński

Z dr Witoldem Potworą – ekonomistą, prorektorem Wyższej Szkoły Zarządzania i Administracji w Opolu, rozmawia Mariusz Ciołeszyński z Opolskiego Rynku Nieruchomości.

Mariusz Ciołeszyński: Na rynku szukamy dobrej ceny i bardzo dobrej jakości, czy cena i wartość to jedno i to samo?

dr Witold PotworaWitold Potwora: Oczywiście, że nie. Cena to ustalenie wartości towaru. Wartość ma pojęcie zdecydowanie szersze niż cena. Jest taka definicja, która mi się zdecydowanie najbardziej podoba i brzmi ona: cena to suma korzyści jaką możemy otrzymać po uzyskaniu jakiegoś dobra w relacji do poniesionych ofiar. Te ofiary występują tutaj w znaczeniu poniesionych kosztów. Tutaj chodzi o to, że te ofiary, które ponosimy to nie jest tylko kwestia wydatkowania pieniędzy, ale poszukiwania informacji o produkcie czy usłudze. Jest to także kwestia poświęconego czasu.

Zobaczmy jak wyglądają zmiany strukturalne chociażby w handlu. Początkowo pojawiły się małe sklepy samoobsługowe, a później dopiero wielkie hipermarkety. Możemy to zaobserwować głównie w Europie, ponieważ w Stanach takie rozwiązanie zupełnie się nie przyjęło. To właśnie takie przemiany, doprowadziły do tego, że część kosztów handlu została przeniesiona na klientów, dzięki czemu nastąpiła obniżka cen produktów. Są też takie produkty, jak np. obrazy Picasso, które dla części osób będą zupełnie bezwartościowe, a dla tych, którzy pasjonują się sztuką i są jej koneserami, będą one miały nadzwyczajną wartość kolekcjonerską.

Mariusz Ciołeszyński: Jakie działania pomagają zwrócić uwagę klientów na wartość oferowanych produktów?

Witold Potwora: Jeżeli chodzi o eksponowanie wartości, to jest też tak, że próbuje się zachęcić dzisiaj do kupna produktów czy usług wykorzystując elementy związane z chociażby ochroną środowiska. To jest bardzo modne i dzisiaj niemal każdy produkt podlega biodegradacji, albo jest super oszczędny. Poza tym mnóstwo elementów marketingowych, które wpływają na to, że wartość postrzegana przez klienta danego produktu, jest wyraźnie różna od jego ceny.

Mówiąc tak, między Bogiem a prawdą, to minimum ceny to koszty wytworzenia, a maximum to to, co zaakceptuje rynek. Maksimum może być również narzucone przez konkurencyjność w danej branży, gdzie na rynku tym jest kilku graczy, którzy rozdają karty i tu wyraźnie będzie widać, że ceny są wyższe. Często zamiast tej regulacji rynkowej, mamy do czynienia z systemami porozumień czy podzieleniem rynku. Takie zachowania można zaobserwować m.in. w przemyśle motoryzacyjnym w ostatnich kilku czy kilkunastu latach. Te wielkie globalne koncerny wspólnie wchodzą na jakieś rynki, czy łącza się i przestają walczyć ze sobą tylko korzystają ze współpracy ze sobą.

Mariusz Ciołeszyński: Patrząc na sytuację, która objęła cały świat, na ten kryzys, który z nami jest. Czy wobec tego warto podnosić wartość towaru oferowanego na rynku, czy lepiej obniżyć cenę i dostosować ją do możliwości klientów?

Witold Potwora: Ceny powinny spadać, a rosną. Faktem jest, że mechanizm rynkowy nie jest mechanizmem doskonałym, przy czym nie jest w żadnym wypadku oparty na chaosie. Jeżeli jest jakaś sytuacja kryzysowa czy pandemiczna jak dzisiaj, to pamiętajmy o tym, że rynek w którymś momencie taką grę spekulacyjną bardzo mocno weryfikuje. Taką sytuację mieliśmy na rynku nowych technologii bodajże w 2002 r. w Stanach Zjednoczonych, gdzie nagle okazało się, że wartość firm zaawansowanych technologicznie, spadła bardzo mocno na giełdzie w Nowym Jorku. W 2008/2009r. okazało się, że rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych został napompowany do niebotycznych wielkości. Tam występowało coś takiego, że mieszkania kupowało się pod przyszłe zyski wynajmu tychże mieszkań. Sprzedawano te bardzo toksyczne papiery wartościowe z firm deweloperskich, aż rynek bardzo dramatycznie to zweryfikował. Co jednak było bardzo ciekawe w zaistniałej sytuacji, Amerykanie zostali z całkiem niezłymi nieruchomościami czy domami, a cały świat pozostał z bezwartościowym papierem, dzięki któremu te mieszkania zostały wybudowane. Swego czasu rynek samochodowy w USA zalały japońskie samochody. Wówczas jeden z amerykańskich noblistów mówił: Nie ma się co szarpać. My mamy dobre, japońskie samochody, a Japończycy mają bezwartościowy, zielony papier. Niezwykle podobnie jest na rynkach, kiedy od czasu do czasu okazuje się, że poczyniona spekulacja była zbyt duża i wartość produktów jest znacznie przeszacowana. Wówczas dochodzi do załamania rynku. Następują korekty, różne przeceny, a później wszystko wraca do normy.

Mariusz Ciołeszyński: Czy wobec tego warto, będąc producentem danego towaru, podnosić jakość?

Witold Potwora: Najbardziej dochodowym rynkiem świata jest rynek amerykański. Tam jest najwięcej tzw. klasy średniej, a to klasa średnia w większości decyduje o zakupie produktów, na których zarabiają koncerny. Wydaje się, że producenci nie zawsze powinni stosować metodę wyższych cen, nawet jeżeli rynek na to pozwala. Powinno się myśleć w kontekście strategicznym. Wszystko też zależy od managerów – opłaca się taniej sprzedać, żeby dłużej zostać na rynku. W większości wypadków 90-kilka procent managerów, ocenianych jest przez rady nadzorcze czy giełdę z bieżących zadań. Ktoś z doliny krzemowej powiedział, że w planowaniu strategicznym przewidzieć 10 lat to jest fantazja. Tak naprawdę te plany strategiczne na rok czy dwa to jest maksimum tego, co się da bez większych problemów zaplanować.

Mariusz Ciołeszyński: Teraz w czasie pandemii ten czas skraca się chyba jeszcze bardziej. Chciałbym teraz zapytać o rynek nieruchomości. Tutaj sytuacja wartości ceny jest specyficzna. Zupełnie inaczej na cenę patrzy klient czy deweloper, a zupełnie inaczej bank, który ma udzielić kredytu. Jak się zorientować w tej sytuacji, będąc konsumentem?

Witold Potwora: Ktoś kiedyś złośliwie powiedział, że pierwszy dom buduje się dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie. Nie ma takiej złotej reguły. Rynek nieruchomości jest rynkiem najbardziej spekulacyjnym. Jest tak wiele czynników, które przesądzają o wartości tego produktu, że słynna cena za m2 mówi nam właściwie najmniej. Zważywszy chociażby na to, że chociaż w danym budynku jest szereg mieszkań o takim samym metrażu to one mogą mieć zupełnie różne ceny. Zwrot zainwestowanego na rynku nieruchomości kapitału jest stosunkowo długi. To też sprawia, że nieraz bierzemy pod uwagę tylko możliwość zainwestowania kapitału po to tylko, żeby go mieć czy posiadać. Niestety ten rynek nie przynosi takich wielkich dochodów każdemu. On wymaga wiedzy, umiejętności, sprytu, jakby tego, co na rynku najważniejsze. Kupisz tanio, sprzedaj drogo.

Mariusz Ciołeszyński: Jeżeli ktoś myśli o kupnie mieszkania dla siebie to czy powinien analizować tylko ceny, czy ważne jest to, z jakich materiałów i jakiej technologii używa deweloper ?

Witold Potwora: Powiem z doświadczenia, jak sytuacja wyglądała w moim przypadku. Negocjowałem budowę stanu surowego zamkniętego z jednym z bardzo znanych deweloperów, firmy, która dobrze rozwija się na rynku. W tamtym momencie wydawało mi się, że jestem taki sprytny w negocjacjach. Zapytałem prezesa tej firmy, czy nie mógłby zejść z ceny jeszcze 20/30 tys. W tym momencie się zdenerwował i powiedział, że oczywiście może zejść z ceny, ale dom zostanie wybudowany z całkiem innych, gorszych materiałów. Nie jestem budowlańcem, ale wiem, że jak człowiek patrzy na to jak buduje się domy w Polsce czy w Stanach Zjednoczonych, to widzi się ogromne różnice w wielu kwestiach. Ja z pasją oglądam takie programy dotyczące remontów, budowania w Stanach czy Wielkiej Brytanii. Z pasją, dlatego, że widzę wielkie różnice. Budując dom w Polsce chcemy, aby był on trwały i solidny. Najczęściej kupno domu i mieszkania jest już na całe życie, stąd trudno nam przyjąć takie propozycje jak np. klocki lego czy domy modułowe bądź szkieletowe. Wbrew pozorom to tanie budownictwo jest bardzo ważne, bo ono może wpływać na ten rynek nieruchomości. Jednakże w Polsce, póki co, kryterium jakości wykonania jest bardzo ważne i to nawet widać po waszej gazecie. Rzeczywiście w większości ogłoszeń wskazuje się ten element, że jest to projekt o nieco podwyższonym standardzie. Wówczas nie trzeba się martwić, że będzie słychać rozmowy sąsiada za ścianą czy że wystąpią sytuację zalania balkonu, a płytki nie będą trzymać się na przeznaczonym im miejscu. Jeśli coś jest solidnie, dobrze zrobione to musi to być droższe niż taki klasyczny standard. My nie zwracamy uwagi na grubość styropianu, niezbędnego do ocieplenia domu. Wydaje nam się, że 5 cm wystarcza. Porządny deweloper mówi, że 20 cm musi być minimum. Na wiele takich rzeczy nie zwracamy uwagi. Podobnie jest z samochodami, że zwracamy uwagę na wszystko, tylko nie na to czy samochód jedzie. Tak samo jest z budową domu, że możemy zwrócić uwagę na lokalizację, widoki, a potem się okazuje, że te mieszkania mają największe wady.

Mariusz Ciołeszyński: Wejdźmy w buty osoby, która chce sprzedać swój dom i zastanawia się jaką dać cenę. Co możemy jej doradzić?

Witold Potwora: Rynek dotyczący szacowania, rynek rzeczoznawców jest jaki jest i tą świadomość mają wszyscy. On jest dobry wtedy, kiedy banki wymagają zaciągnięcia kredytu pod nieruchomość. Jednak w ogóle nie zwracamy uwagi na takich rzeczoznawców, kiedy nie jest to nam narzucone odgórnie. Dobrze byłoby gdyby rozwinął się rynek dobrych, rzetelnych rzeczoznawców, którzy sprawdzą jakość fundamentów domu, wystawią ocenę i podadzą cenę produktu. Jeżeli jest taki rzeczoznawca, który posiada szeroką wiedzę dotyczącą technologii stosowanych w budownictwie, to wówczas warto mu zapłacić te kilka czy kilkanaście tysięcy, aby zrobił rzetelną wycenę.

Mariusz Ciołeszyński: Myśli Pan, że w dobie pandemii wartość produktów będzie rosła czy malała? I co wówczas będzie się działo z ceną?

Witold Potwora: Myślę, że póki co nie możemy się spodziewać, że nagle ceny spadną. Bardzo wiele zależy od regionu, gdzie takie mieszkania są.

Mariusz Ciołeszyński: Wartość materiałów rośnie i to wpływa na cenę.

Witold Potwora: Niestety tak i zdaje się, że należy spodziewać się kolejnych wzrostów tych wartości. Duże znaczenie ma tutaj cena ropy naftowej, a na tamtym rynku naprawdę się źle dzieje. Ja już kiedyś wspominałem, że zaletą prezydentury Donalda Trumpa było utrzymywanie niskich cen ropy naftowej. Wówczas nie wszyscy w to wierzyli. Dzisiaj jest sytuacja taka, że jest dwukrotny skok ceny ropy na rynkach światowych. Dalej się mówi o magicznych 100$ jako granicy, do której ta cena będzie maksymalnie wzrastała. Niestety taka sytuacja uderzy w każdą gospodarkę, polską też. Uderzy to w ceny nieruchomości, przez wzgląd na materiały, koszty transportu, paliwa itd.

Mariusz Ciołeszyński: Cena materiałów budowlanych bezpośrednio wpływa na cenę nieruchomości dlatego w najbliższych miesiącach zobaczymy jak zareaguje na to rynek i co się będzie działo z cenami mieszkań. Dziękujemy za inspirującą rozmowę i przypomnienie, że wartość i cena to często dwie różne sprawy.

Witold Potwora: Również dziękuję.

Avatar

Mariusz Ciołeszyński

Redaktor naczelny Opolskiego Rynku Nieruchomości

Udostępnij ten artykuł
Zobacz wszystkie nowe osiedla