Bezpieczniejszy zakup nieruchomości od dewelopera

Nowa ustawa deweloperska, cz. 1

Tomasz Mrożek

Sytuacja na rynku nieruchomości zmienia się w ostatnim czasie. Można powiedzieć, że dość dynamicznie jak na ten segment. Szybko przeszliśmy z boomu do spowolnienia, spadku sprzedaży, ale też spadku rozpoczynanych nowych projektów. Wiele inwestycji zaplanowanych na 2022 rok zostało odłożone w czasie w oczekiwaniu na ujarzmienie inflacji oraz spadek stóp procentowych, wpływających bezpośrednio na zdolność kredytową. Trzeba jednak mieć na uwadze to, iż spadek nowo rozpoczynanych inwestycji prowadzi do zmniejszania ilości dostępnych lokali, w tym tych najbardziej atrakcyjnych pod kątem lokalizacji czy umiejscowienia w danym budynku. To z kolei może doprowadzić do sytuacji, w której będziemy kupować to co jest dostępne, a nie to co byśmy chcieli…

Wracając do głównego tematu, czas spowolnienia, wydłużonego czasu badania zdolności kredytowej, warto poświęcić na zapoznanie się ze zmianami w przepisach mających wpływ na proces sprzedaży nieruchomości. Mówimy tutaj o nieruchomościach na rynku pierwotnym, których zasady nabywania, reguluje funkcjonująca od 2011 roku tzw. ustawa deweloperska. Od lipca 2022 roku weszły w życie przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Najważniejsze zmiany, które wprowadza powyższa ustawa to sztywne regulacje, dotyczące zawierania umowy rezerwacyjnej.

Bezpieczniejszy zakup nieruchomości od dewelopera © stock.adobe.com

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, dla inwestycji rozpoczętych po 1 lipca 2022 roku, umowa rezerwacyjna poza formą pisemną, musi zawierać w szczególności:

strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,
okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Ważnym elementem tutaj jest regulacja dotycząca opłaty rezerwacyjnej, która zgodnie z ustawą nie może być wyższa niż 1 % ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ponadto opłata rezerwacyjna podlega natychmiastowemu zwrotowi, w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej (wcześniej opłata rezerwacyjna nierzadko przepadała), nie wywiązania się z umowy rezerwacyjnej lub dokonaniu zmian w prospekcie informacyjnym bez poinformowania rezerwującego.

Kolejnym elementem zmian to doprecyzowanie procedury odbioru lokalu i wskazanie terminu 14-dniowego na uznanie bądź odmowę uznania wad na piśmie, a w przypadku braku informacji w w/w terminie uważa się, że wady zostały uznane. W takim przypadku deweloper ma 30 dni na ich usunięcie. Nie usunięcie wad w terminie zgodnym z ustawą, daje prawo nabywcy usunięcia ich na koszt dewelopera.

I budząca sporo kontrowersji zmiana, czyli utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który nakłada na deweloperów obowiązek odprowadzania dodatkowej składki w wysokości 1 % w przypadku otwartego rachunku powierniczego oraz 0,1 % w przypadku rachunku zamkniętego od wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę. I jak zawsze kij ma dwa końce, z jednej strony Fundusz powstał na wypadek np. ogłoszenia upadłości przez dewelopera, gdzie w takim przypadku środki Funduszu przeznaczone będą na zwrot dokonanych wpłat, z drugiej zaś strony koszt składki doliczony zostanie do ceny lokalu, co finalnie może prowadzić do wzrostu cen nowych mieszkań.